Регистрация залога недвижимого имущества в Росреестре

Статья 339.1 ГК РФ. Государственная регистрация и учет залога (действующая редакция)

1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

2. Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами настоящего Кодекса и других законов о ценных бумагах.

3. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами статьи 358.11 настоящего Кодекса.

4. Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 — 3 настоящей статьи имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

В случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Комментарий к ст. 339.1 ГК РФ

1. Комментируемая статья регулирует вопросы государственной регистрации и учета залога.

Положения комментируемой статьи представляют собой дополнительную гарантию как для залогодержателя, так и для третьих лиц и последовательно регулируют вопросы регистрации и учета залога. Ранее национальное законодательство содержало нормы о регистрации договора залога. Из положений п. 5 ст. 339 ГК РФ в ранее действующей редакции следовало, что законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества. Однако данная норма распространялась лишь на движимое имущество.

Из положений ст. 40 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» следовало, что залог транспортных средств подлежит регистрации в реестрах, которые ведутся государственными организациями, осуществляющими регистрацию гражданских воздушных, морских, речных судов и других транспортных средств.

Залог объекта, предназначенного для исследования или использования в гражданских целях космического пространства, Луны и других небесных тел, подлежит регистрации в специальном государственном реестре.

Залог объекта, находящегося в космическом пространстве, на Луне или других небесных телах, подлежит регистрации в реестре, ведение которого осуществляется в соответствии с нормами международного космического права.

Положения ст. 43 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» распространяли правило регистрации залога и на недвижимое имущество, согласно которым ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.

В части залога движимого имущества возникали ситуации, когда залогодатель злоупотреблял своими правами.

Поскольку, как правило, движимое имущество, являющееся предметом залога, оставалось во владении у залогодателя, и при отсутствии полной и достоверной информации о залоговом обременении данного имущества залогодатель мог отчуждать заложенное имущество третьим лицам, не ставя их в известность о залоге.

И более того, с учетом ранее действующего законодательства существенные риски несли именно приобретатели данного имущества, поскольку не принималось во внимание, знал и мог ли знать этот контрагент, приобретая имущество, о его залоге (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

В целях обеспечения прав как залогодержателя, так и третьих лиц законодатель ввел положения о государственной регистрации и учете залога.

Однако императивные предписания о государственной регистрации договора залога распространяются лишь на следующие случаи:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ).

В отношении иного имущества, находящегося в залоге, применяются иные правила.

2. Учет залога ценных бумаг осуществляется в соответствии с правилами ГК РФ и других законов о ценных бумагах.

Из положений п. п. 1 и 2 ст. 358.16 ГК РФ следует, что залог документарной ценной бумаги возникает с момента передачи ее залогодержателю, если иное не установлено законом или договором.

Залог бездокументарной ценной бумаги возникает с момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права владельца бездокументарных ценных бумаг, или в случаях, установленных законом, по счету иного лица, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее (п. 1 ст. 358.16 ГК РФ).

Если залог ордерной ценной бумаги совершен посредством залогового индоссамента, правоотношения между залогодателем, залогодержателем и должником по ордерной ценной бумаге регулируются законами о ценных бумагах (п. 2 ст. 358.16 ГК РФ).

Учет залога именных эмиссионных ценных бумаг при ведении реестра владельцев именных эмиссионных ценных бумаг регламентирован Приказом ФСФР России от 28.06.2012 N 12-52/пз-н.

Из положений данного Приказа следует, что реестродержатель обязан фиксировать в реестре право залога именных эмиссионных ценных бумаг. Фиксация права залога осуществляется путем внесения записи об обременении заложенных ценных бумаг на лицевом счете залогодателя, на котором они учитываются. Для отражения информации о залоге ценных бумаг (в том числе об условиях залога и последующем залоге ценных бумаг) реестродержатель открывает залогодержателю в реестре владельцев именных ценных бумаг счет залогодержателя.

Фиксация права залога осуществляется на основании залогового распоряжения. Залоговое распоряжение должно быть подписано залогодателем (в том числе скреплено печатью юридического лица) и залогодержателем или их уполномоченными представителями. Аналогичное правило закреплено и в п. п. 3.89, 3.96 Приказа ФСФР России от 30.07.2013 N 13-65/пз-н.

3. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами ст. 358.11 ГК РФ, согласно которой залог на основании договора залога прав по договору банковского счета возникает с момента уведомления банка о залоге прав и предоставления ему копии договора залога. В случае если залогодержателем является банк, заключивший с клиентом (залогодателем) договор залогового счета, залог возникает с момента заключения договора залога прав по банковскому счету (см. комментарий к ст. 358.11 ГК РФ).

4. Положения п. 4 комментируемой статьи предусматривают учет залоговых отношений путем регистрации уведомлений о залоге. При этом законодатель исключил из перечня залогового имущества, подлежащего регистрации путем направлений уведомлений о залоге, недвижимое имущество, а также имущество, указанное в п. п. 1 — 3 комментируемой статьи. Таким образом, положения данного пункта распространяются на учет залога движимого имущества.

Регистрация уведомлений о залоге осуществляется с учетом положений законодательства РФ о нотариате. При этом уведомления о залоге могут поступить от залогодателя, залогодержателя и иных лиц, но только в случаях, предусмотренных законодательством о нотариате.

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется нотариусами. В обеспечение данного учета в Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 была включена новая глава XX.1 «Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества», применяющаяся с 01.07.2014.

Согласно ст. 103.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 учет залога имущества, не относящегося к недвижимым вещам, за исключением имущества, залог которого подлежит государственной регистрации или учет залогов которого осуществляется в ином порядке, осуществляется путем регистрации уведомлений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Регистрацией уведомления о залоге движимого имущества признается внесение нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества сведений, содержащихся в уведомлении о залоге движимого имущества, направленном нотариусу в случаях, установленных гражданским законодательством. В подтверждение регистрации уведомления о залоге заявителю выдается свидетельство, которое по желанию заявителя может быть выдано в форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью нотариуса.

Регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества подлежит уведомление о внесении сведений о залоге движимого имущества в реестр уведомлений о залоге движимого имущества, уведомление об изменении сведений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества и уведомление об исключении сведений о залоге движимого имущества из реестра уведомлений о залоге движимого имущества.

С учетом положений ст. 103.4 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 нотариус регистрирует уведомление о залоге, при условии, если в нем содержатся все необходимые и надлежащим образом указанные сведения (ст. 103.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1) и оно направлено нотариусу с соблюдением требований, предусмотренных ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1.

Важно учесть, что нотариус при регистрации уведомления о залоге не проверяет наличие согласия залогодателя на регистрацию уведомления о возникновении залога, достоверность сведений об объекте залога, о возникновении, об изменении, о прекращении залога, содержащихся в уведомлении, и сведений о лицах, указанных в уведомлении о залоге. Нотариус не несет ответственность за недостоверность указанных в уведомлении сведений.

При осуществлении регистрационных действий нотариус вносит сведения о залоге, содержащиеся в уведомлении о залоге, в реестр уведомлений о залоге движимого имущества и выдает свидетельство о регистрации уведомления о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Нотариус обязан зарегистрировать уведомление о залоге незамедлительно после его поступления (ст. 103.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

Положения абзаца второго п. 4 комментируемой статьи предусматривают возможность внести изменения в уведомление о залоге. Это допускается в двух случаях: во-первых, при изменении сведений о залоге (изменение о предмете, стоимости предмета, сроке исполнения обязательств и др.) и, во-вторых, при прекращении залоговых отношений. Более детально процедура внесения изменений в уведомление о залоге либо прекращения залога регламентирована положениями ст. 103.6 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1.

При этом положения абз. 2 п. 4 комментируемой статьи ГК РФ предусматривают как субъектный состав, т.е. уведомление об изменении или прекращении залога должен направить исключительно залогодержатель (или его представитель), так и временной период направления данных изменений у уведомление о залоге, т.е. уведомление об изменении или прекращении залога должно быть направлено не позднее трех рабочих дней с момента, когда залогодержатель узнал или должен был узнать об изменении или прекращении залога.

Абзац 3 п. 4 комментируемой статьи закрепляет возможность залогодержателя истребовать заложенное имущество у третьих лиц. При этом законодатель существенно ограничил возможности залогодержателя по сравнению с ранее действующей редакцией ст. ст. 347, 353 ГК РФ. В частности, положения ст. 347 ГК РФ предусматривали возможность залогодержателя истребовать имущество как у залогодателя, так и у третьих лиц. Из положений ст. 353 ГК РФ следовало, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняло силу. При этом правопреемник залогодателя становился на место залогодателя и нес все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не было установлено иное.

Новые правила предусматривают права залогодержателя на залоговое имущество в отношениях с третьими лицами (в случае отчуждения залогодателем имущества третьим лицам) лишь в случаях, когда имеется запись об учете залога (с момента совершения записи об учете залога) либо когда третье лицо знало и должно было знать о наличии обременения в отношении спорного имущества, даже и при отсутствии записи об учете залога.

Какое имущество может стать обеспечением

Каждый кредитодатель, при работе с закладом, имеет свой список собственности, которая может быть выдана под гарантию. При этом двухсторонним договором процедура предоставления и механизм возврата описывается для обоюдного рассмотрения и принятия.

По нормам законодательства РФ заключить займовое соглашение может любое физлицо. Ограничены в регламенте некоторые юридические особы, ООО и кредитных учреждений, не имеющие профильную лицензию. Также для залогополучателя необходимо быть зарегистрированным в госреестре организаций микрофинансового статуса.

В качестве обеспечения может быть использован следующий состав имущества:

  1. Земельные участки с постройками и без. При этом возможность работы с объектом недостроенного статуса рассматривается индивидуально.
  2. Жилые дома, коттеджи, таунхаусы.
  3. Отдельные квартиры в МЖД.
  4. Комнаты, находящиеся в собственном владении.
  5. Гаражные постройки.

Находящиеся в аренде объекты теоретически могут быть рассмотрены, как гарантия, но крайне редко. Срок договоренности ограничен продолжительностью лизингового соглашения.

Участок без построек может выступать как залог

Однако не вся недвижимость может быть представлена под заклад. Существуют и определенные ограничения. Как правило, залогополучатель самостоятельно устанавливает требования к объекту гарантии, но существуют стандартные ограничения, которые присутствуют у всех кредиторов.

Согласно этому списку в качестве обеспечения не будут рассмотрены:

  • аварийные здания и ветхие сооружения;
  • постройки, идущие под снос;
  • при долевом участии – не выделенные доли имущества;
  • недвижимости государственной или муниципальной собственности;
  • имущество, не имеющее документального подтверждения собственнических прав;
  • объекты, находящиеся под запретом.

Важно знать! Существует возможность замены залога. Такой прецедент предусмотрен ГК. Действие производится на основе соглашения сторон.

В качестве заклада не редко выступает движимость. Помимо того, что автомобиль является гарантией при заключении транспортной ипотеки, использовать его как залог при получении потребительской ссуды также реально.

Как зарегистрировать заклад

Регистрация залога недвижимого имущества происходит согласно требованию законодательства. Заключено оно в том, что по ГК и ФЗ№102 событие оформления залогового соглашения обособленное и выполняется, не зависимо от госрегистрации основного займового договора. Обязательность действия происходит из первостепенного права кредитора на недвижимую собственность, по сравнению с вещными правами, которые также подлежащими госрегистрации в обязательном порядке.

При фиксировании поруки в Росреестре у кредитодателя возникает право на обременение, чем минимизируется риск утраты объекта, так как возникает возможность его взыскания по причине просрочки платежей. Прекращение обременения инициируется после полного погашения долга.

При регистрации должны соблюдаться все законодательные нормы

Важно понимать, как происходит регистрация залога недвижимости. Алгоритм действия следующий:

  1. Выполняется оплата госпошлины.
  2. Необходимо заказать выписку из ЕГРН, для получения информации о предмете заклада и существующих на него прав.
  3. Предоставить в Росреестр совместное заявление сторон сделки. Подача сопровождается дополнением в виде письменных сведений, необходимых для госрегистрации обременения.

На основании законодательства разрешено делегирование прав регистрирования договора третьим лицам. Для реализации такого способа у представителя должна быть доверенность, которая подтверждает его полномочия. Засвидетельствование доверенности у нотариуса обязательно.

К редакции соглашения также предъявляются требования ГК, которые заключаются в следующем:

  • место и дата составления доверенности прописываются обязательно;
  • бланк должен содержать полные реквизиты сторон;
  • поскольку разрешены только действия, прописанные в редакции, то разделы бумаги должны содержать полный перечень дозволенных лицу полномочий;
  • собственноручная подпись доверителя;
  • информация о нотариусе и его личная роспись.

Порука считается зарегистрированной, если это произведено по нормам закона в письменном виде и с оформлением в Росреестре. Несоблюдение стандартов приведет к тому, что соглашение будет признано ничтожным.

Документы для регистрации обеспечения

Вопрос о том, регистрируется договор залога или нет, раскрыт в ГК и законе «Об ипотеке». Важно правильно зафиксировать это действие. Для успешного оформления, соискателю необходимо подготовить пакет свидетельств, без которых мероприятие невозможно. Перечень требуемых бумаг, как правило, находится на информационном стенде помещения Росреестра или МФЦ.

Для регистрации потребуется предоставить ряд документов

В этот список включены следующие бумаги:

  1. Гражданский документ, подтверждающий личность заемщика.
  2. Свидетельство о госрегистрации, ИНН инициатора сделки.
  3. Сведения, подтверждающие собственнические права на предмет обеспечения.
  4. Данные о техсостоянии объекта, выданные БТИ в виде справки.
  5. Брачное свидетельство залогодателя. К этому пункту относятся все документы, имеющие отношение к супругам, предоставляющим недвижимость под гарантию. Письменное согласие второй половины на осуществление следки.
  6. При долевом владении предметов поручительства – требуется письменное согласие всех совладельцев имущества.
  7. Контракт на получение займа в финучреждении.
  8. Подтверждение об уплате госпошлины.
  9. При выполнении перепланировки, которая будет рознить справки БТИ с фактической визуализацией – оригиналы разрешительных документов на совершение перестройки.
  10. Если заклад покупался у продавца путем мены или ренты – то дополнительные свидетельства об осуществлении этих сделок.
  11. Оригиналы регистрируемой закладной в трех экземплярах.

По окончании процедуры оформления каждая сторона получает экземпляр с оригинальной отметкой о госрегистрации.

Совет! Для сокращения срока мероприятий соискателю следует убедиться, что собран весь набор документов, необходимых для регистрации договора залога. При этом бумаги имеют пригодный, читабельный вид.

Содержание соглашения о закладе недвижимости

Поскольку все оформительские действия по регистрации залога проходят под государственным контролем, то требования к контракту предъявлены строгие, имеющие определенный регламент, несоблюдение которого приводит к аннулированию документа. Такой порядок предусмотрен в статье 339 ГК.

Закладывая недвижимость, важно правильно оформить соглашение

Во избежание недоразумений, имущественного и денежного характера, которые могут возникнуть впоследствии, необходимо четко придерживаться требований, предъявляемых законом к содержанию документа. Регламент редакции следующий:

  • сумма займа отражается в виде цифр и буквенного выражения;
  • четко прописывается срок длительности сделки;
  • тарификация;
  • полное описание предмета обеспечения;
  • закрепляются способы разрешения конфликтных моментов;
  • реквизиты обеих сторон.

По правилам займовый договор не подлежит засвидетельствованию у нотариуса, но для перестраховки лучше доверить сопровождение сделки профильному специалисту.

Размер госпошлины

Все сделки, проводимые с привлечением государственных структур, облагаются вознаграждением в виде пошлинной оплаты. Не исключением является и регистрация займового контракта.

Стоимость обязательной оплаты составляет:

  • для физлиц – 1000 рублей;
  • для юридических особ – 15 тыс. рублей.

Но если в качестве обеспечения выступает имущество, покупаемое в кредит, то оплата взноса в этом случае не предусмотрена. Объясняется это тем, что деньги оплачиваются за то, что представители госорганов проводят проверку данных, во избежание мошенничества или не достоверной информации при совершении сделки.

Перечисление пошлины для Росреестра возможно с помощью портала Госуслуг и в любом банке.

Оплата госпошлины обязательна

Понятие государственной регистрации залога, ее назначение

Госрегистрация залога – это процедура, призванная узаконить правоотношения участников залога и других лиц.

Регистрация служит дополнительным гарантом для сторон процесса. Ее основное предназначение заключается в защите прав и интересов соответствующих лиц и правовом урегулировании происходящих процессов.

Особую актуальность государственная регистрация приобрела в связи с злоупотреблениями в части залога движимых объектов имущества. В частности, нередки были ситуации, когда залогодатель владел предметом залога, а отсутствие полной и достоверной информации у покупателя такой вещи не позволяло ему должным образом узнать о существующих обременениях, и залогодатель мог беспрепятственно отчуждать залоговый предмет третьим лицам.

С введением новелл в Основы законодательства РФ о нотариате, в которых было определено фиксирование уведомлений о залоге движимых вещей (ст. 103.1. – 103.7.), государственная регистрация залога приобрела еще более весомое правовое значение.

Обстоятельства, при которых залог должен пройти процедуру госрегистрации

Ч. 1 ст. 339.1. Кодекса регламентирует обстоятельства, при которых залог в обязательном порядке подлежит госрегистрации:

  • если предмет залога представляется таким, на который законом установлено обязательное наличие государственной регистрации для целей установления принадлежности такого предмета к определенному лицу;
  • если предмет залога – это права участника ООО.

Порядок государственной регистрации залога

Общий порядок госрегистрации залога возможно проследить на примере государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 20 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, существует следующий порядок осуществления процедуры госрегистрации ипотеки:

  • ипотека в обязательном порядке подлежит госрегистрации;
  • основанием для реализации процедуры регистрации служит договор об ипотеке;
  • основанием для непосредственного запуска процесса является заявление, поданное либо залогодателем, либо залогодержателем, либо, в отдельных случаях, нотариусом;
  • нотариус располагает правом предоставления заявления на госрегистрацию только, если соответствующий ипотечный договор был им удостоверен;
  • за осуществление процедуры не взимается государственная пошлина и налоговые платежи;
  • госрегистрация происходит одновременно с соответствующей регистрацией права собственности залогодателя на ипотечный объект недвижимости;
  • результатом государственной регистрации служит внесение записи в ЕГРП со сведениями о залогодержателе;
  • не допускается истребование от залогодержателя иной документации для государственной регистрации, кроме договора, из которого вытекает обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

Учет залога

Учет для соответствующих видов предметов регламентируется:

  • учет залога касательно ценных бумаг осуществляется согласно положениям ГК РФ и прочих законов, регламентирующих нормы об обороте и регулировании рынка ценных бумаг;
  • учет залога, основанием для появления которого служит договор залога прав по договору банковского счета, осуществляется в порядке и на условиях, определенных в ст. 358.11. Кодекса (возникновение данной разновидности залога происходит сразу после соответствующего оповещения банка о залоге прав и направлении таковому копии залогового договора);
  • учет залога движимых вещей производится в порядке регистрации записей в соответствующем реестре уведомлений о залоге движимых вещей.

Срок регистрации документов

Процедура заключения договора также регламентирована на законодательном уровне. Временные рамки закреплены в ФЗ№102 и составляют:

  • для земучастков – до 15 рабочих дней;
  • иная недвижимость оформляется до 5 рабочих дней.

Этот период актуален для проведения только регистрационных мероприятий. Однако не следует забывать, что Росреестр – это конечная точка процедуры, которой предшествуют описанные выше действия. Эти манипуляции, связанные с подготовкой необходимых бумаг, посещения нотариуса и согласования всех моментов с кредитодателем также требуют определенного срока. Но в большинстве случаев длительность подготовительного этапа зависит от самого соискателя.

К вопросу залогообеспечения нужно подходить тщательно, ведь малейшее несоответствие требованиям закона может привести к ничтожности предприятия и необратимым последствиям. Для получения нужной суммы можно обратиться и к микрофинансовым структурам, выдающим экспресс – кредиты и не требующим обеспечение. Но, как правило, за облегченное оформление у таких кредитодателей совершенно другая тарификация займа, превышающая банковские предложения кратно, польза от таких денег сводится к минимуму.

О регистрации недвижимости будет рассказано в видео:

Порядок учета залога

Порядок учета возможно проследить на примере процедуры реализации залога движимых вещей.

Уведомление о залоге движимой вещи подается лицу, управомоченному на проведение нотариальных действий.

Правом на передачу уведомления о появлении залога располагают:

  • залогодатель;
  • залогодержатель.

Правом на предоставление уведомления нотариусу при обстоятельствах изменения залога или исключения из реестра данных о таковом обладают:

  • залогодержатель – во всех случаях;
  • залогодатель, но не в прямом порядке, а на основании соответствующего решения суда, и только при обстоятельствах, установленных ст. 103.6. Основ законодательства РФ о нотариате, а именно:
    — залогодержатель – юридическое лицо – был ликвидирован соответствующим налоговым органом;
    — залогодержатель – физическое лицо – ушел из жизни;
    — залогодержатель уклоняется от подачи соответствующего уведомления в установленные законодательством сроки.

По волеизъявлению любого лица нотариус обязан предоставить краткую выписку из реестра. В данном документе должны присутствовать следующие данные:

  • основной регистрационный номер залогового уведомления;
  • название, дата заключения и номер залогового договора;
  • описательная характеристика предмета залога (в том числе при помощи цифровых и буквенных обозначений, и комбинации таковых);
  • сведения о залогодателе и залогодержателе:
    — ФИО;
    — дата рождения;
    — субъект РФ, в котором проживает лицо;
    — идентификационные сведения из документа, удостоверяющего личность

Зачем нужна регистрация

Обязательной регистрации подлежат все сделки с недвижимым имуществом. Согласно ГК РФ переход прав собственности происходит только после прохождения этой процедуры, хотя договор купли-продажи подписывается и вступает в силу гораздо раньше. Регистрация в реестре требуется вне зависимости от того оформлялась сделка у нотариуса или без его участия.

В ЕГРН содержатся сведения:

  • о самом объекте недвижимости (адрес, номер, площадь, техническое описание);
  • о кадастровом номере объекта;
  • о новом и старом собственниках (персональные данные, дата регистрации прав);
  • об обременениях на недвижимость (залоге, аресте и пр.).

Регистрация необходима для идентификации собственника и минимизации рисков при купле-продаже жилья. В реестре отражаются вся история недвижимости, что также помогает покупателям в выборе, а банкам — в проверке юридической чистоты сделки.

Выписка из ЕГРН — основное подтверждение прав собственности на объект. Этот же документ требуется для выяснения отсутствия обременений на недвижимость.

Процедура регистрации недвижимости в Росреестре

Зарегистрировать квартиру в Росреестре можно лично по заявлению собственника после оформления сделки. Это можно сделать также по почте (в территориальный отдел Росреестра или филиал Федеральной кадастровой палаты) или обратившись в МФЦ.

Кроме того, подать заявление и документы можно и в онлайн режиме — через официальный сайт www.rosreestr.ru. В личном кабинете можно подать и единое заявление: на регистрацию прав и на проведение кадастрового учета. Чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры онлайн нужно подать заявку, подписанное электронной-цифровой подписью.

Порядок действии довольно прост: после подачи пакета документов нужно дождаться окончания их проверки чиновниками. Даже, если квартира куплена в другом городе, подавать заявление можно в том месте, где проживаешь (по экстерриториальному принципу).

После обращения в территориальный центр Росреестра с заявлением, новый собственник получает договор купли-продажи с штампом, в котором указывается дата и номер округа, а также фамилия подтверждающего права чиновника.

ВАЖНО! Срок передачи денег за квартиру обычно привязывается к срокам регистрации, большинство расчетов происходит на следующих день или в течение недели.

Если покупается вторичная недвижимость, то происходит регистрация прав собственности, но если был оформлен ДДУ, регистрируются только права требования на квартиру. В Россреестре также могут быть зарегистрированы права на другое недвижимое имущества, в частности машино-место, земельный участок.

Цена услуги составляет права собственности — 2000 рублей. Эту сумму нужно заплатить в качестве государственной пошлины. Постановка на кадастровый учет проводится бесплатно.

Сроки регистрации в Росреестре

Сроки регистрации объектов предусмотрены законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Обычно они составляют не более 7 дней. Одновременная процедура кадастрового учета и регистрации прав осуществляется в течение 10 дней. Если регистрируется квартира в другом городе, то на сроки это не влияет.

Более короткие сроки возможны, в случае:

  • подачи нотариального заверенного договора — до 3 дней;
  • передачи судебного решения с требованием зарегистрировать права — до 5 дней;
  • в том числе через интернет — до 1 дня.

Затягивание сроков регистрации договора купли продажи возможно, если обнаружено несоответствие данных в выписке из реестра, которую они получили, и правоустанавливающих документах, имеющихся на руках либо, если поданы не все документы. В этом случае процедура может быть приостановлена, а после устранения ошибок начата заново.

Сколько дней будет длиться регистрация зависит также от очереди в самом Росреестре. Если желающих подать заявление очень много, то это также может повлиять на сроки прохождения процедуры. При отправке заявления через сайт Росреестра готовые документы можно получить на почтовый адрес или в пункте приема-выдачи документов Филиала Кадастровой палаты.

Как отследить результаты

Регистрацию сделки можно отследить по номеру договора на сайте Росреестра. Отслеживание происходит в разделе «Сервисы — Проверка исполнения запроса». Проверка возможна после указания номера заявки. В графе будут отображаться сведения о том, на каком этапе сейчас находится процедура. Также можно позвонить в свое территориальное отделение или МФЦ и уточнить всю нужную информацию.

Что делать, если отказали?

Отказать в регистрации могут, если документы поданы не в полном объеме, не уплачена госпошлина либо были допущены другие нарушения (попытка продать залоговое имущество без разрешения залогодателя и пр.). Может вызвать сомнения законность сделки, права продавца на недвижимость и многое другое. Если прошли все сроки и получен письменный отказ, то его можно обжаловать в суде. Делать это имеет смысл только в том случае, когда чиновники допустили ошибку.

Иск подается в течение 3 месяцев после вынесения отказа. Если дело будет выиграно, то регистрация прав на недвижимость произойдет в течение 5 дней с даты поступления в Росреестр судебного акта.

Если же недочет со стороны заявителя, то его лучше устранить и подать заявление заново. Это затянет сроки процедуры, но другого варианта нет. Заявитель может и сам отозвать свое ходатайствовать о временном приостановлении процедуры на срок не более полугода.

Регистрация недвижимости в России

Государственная регистрация недвижимости – это особая административная процедура по внесению изменений в единый общероссийский Реестр. В ЕГРН находятся все сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории России, в том числе о:

  • конструктивных и технических особенностях недвижимости – вид, назначение, размеры, площадь, план-схема;
  • идентификационных данных – уникальный кадастровый номер, адрес, месторасположение относительно ориентира;
  • собственниках – кто имеет титульное право собственности на недвижимость;
  • запретах и ограничениях – ипотека, аресты, запреты регистрационных действий.

В ЕГРН может содержаться и иная информация, например, о заявленных в судебном порядке правах на недвижимость.

Внимание! Регистрация недвижимости является обязательной в силу требований основного нормативного акта по этому вопросу – ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Можно выделить два основных направления регистрации – регистрация прав на недвижимость и кадастровый учет. Раньше это были два отдельных реестра, но с 2015 года их объединили в один.

Благодаря ведению единого реестра, в котором собраны все ключевые сведения о недвижимости, при необходимости можно установить важные и актуальные данные о ней. Например, при покупке квартиры можно проверить, действительно ли продавец имеет право собственности и на каком основании.

Регистрация сделок с недвижимостью

По текущему законодательству регистрация сделок с недвижимостью, то есть регистрация договоров, как правило, не проводится. В правовом смысле правильнее говорить, что происходит:

  • регистрация самой недвижимости, как объекта;
  • либо регистрация перехода права на основании представленного договора или другой сделки (например, при дарении, ДКП, наследовании);
  • либо регистрация обременения, например ипотеки при банковском кредите.

Однако регистрация сделки аренды недвижимости, то есть самого договора, все же необходима в ряде случаев. Например, когда договор заключен на срок более года или если в аренду передается предприятие.

Регистрация такой сделки с недвижимостью происходит по аналогии с иными видами регистрации. Заинтересованное лицо подает заявление и сопутствующие документы через МФЦ, а через 7-9 дней получает результат – договор с синим штампом о регистрации.

В обиходе термины «регистрация сделок с недвижимостью» и «регистрация прав на недвижимость» часто имеют одно и то же значение.

Регистрация прав на недвижимость

В ЕГРН в отношении каждого объекта недвижимости включаются данные и о правах на него. Чаще всего речь идет о собственности, но регистрируется также и аренда. Реестр содержит сведения о людях и организациях, которые владеют недвижимостью, а также хронологию изменений ее принадлежности. Поскольку информация в Реестре хранится вечно, можно узнать полную историю передачи прав на конкретную квартиру, дом, землю и так далее.

ЕГРН содержит записи об обременениях. Например, при покупке квартиры в ипотеку в Реестр включат сведения о залоге в пользу банка.

Кадастровый учет

Кадастр недвижимости содержит технические сведения:

  • назначение объекта (участок, квартира, дом жилой или нет и так далее);
  • кадастровый номер и предыдущие учетные данные;
  • площадь и как минимум одна ключевая характеристика (например, высота);
  • местоположение в пространстве.

Как правило, изменение технических данных требует участия специалиста – кадастрового инженера, который фиксирует изменения в специальных документах. Но заявление в Росреестр все равно подает владелец.

Когда требуется государственная регистрация

Регистрация недвижимости или прав требуется при любых изменениях, связанных с правовым статусом этого объекта. Чаще всего она необходима при:

  • заключении ДКП, ДДУ, ипотечного договора на жилье, гаражи;
  • приватизации;
  • заключении долгосрочного договора аренды или найма (1 год и больше);
  • завершении строительства и вводе недвижимости в эксплуатацию;
  • изменении границ земельных участков;
  • разрушении недвижимости.

Процедура в каждом случае примерно одинаковая – правообладатель подает заявление и подтверждающие документы. Разница в самом пакете документов и госпошлине.

Внимание! Учет и изменение прав, описания недвижимости проводится не автоматически, а по заявлению правообладателя или заинтересованного лица. Например, граждане обязаны подать заявление в Росреестр, если права на квартиру переданы следующему собственнику по ДКП. Ответственность за нарушение этого правила установлена ст. 19.21 КоАП РФ.

Регистрация прав и кадастровый учет

После объединения реестров в ЕГРН регистрацию прав и кадастровый учет недвижимости можно сделать одновременно.

Вид регистрацииКогда необходима
Только регистрация правЕсли недвижимость уже стоит на учете и у нее есть кадастровый номер. Применяется, например, при регистрации ДКП, ипотеки
Только кадастровый учетИзменились характеристики недвижимости – поменялись границы, изменилась площадь, уточнили адрес; а также если объект уничтожен (например, сгорел). Правообладатель остается прежним
Регистрация прав + кадастровый учетЕсли сведений об объекте недвижимости еще нет в ЕГРН, например, завершено строительство дома или из одного участка путем построения новых границ создано несколько

Где происходит регистрация

Ведение ЕГРН это обязанность Росреестра, именно его регистраторы вносят необходимые записи в карточки недвижимости. Сегодня самый распространенный способ сдать документы на регистрацию – лично через любой офис МФЦ («Мои документы»). Если это по каким-то причинам невозможно, есть вариант отправить бумаги почтой или через электронные ресурсы.

Подача документов лично

Документы на государственную регистрацию недвижимости принимают все отделы МФЦ по стране. Подойти можно в порядке живой очереди или взять талон заранее. Как правило, удобнее записаться на прием, выбрав день, удобный всем сторонам сделки. С собой нужно взять только подтверждающие документы, а заявление на регистрацию заполнит принимающий специалист МФЦ.

Росреестр в ряде регионов полностью закрыл прием, а в некоторых субъектах принимает документы напрямую, но в порядке предварительной записи и только по территориальному принципу.

Отправка документов почтой

Отправить документы на регистрацию можно почтой России. Заявление нужно заполнить самостоятельно, а подпись засвидетельствовать у нотариуса. Стоимость свидетельствования подписи различается у разных нотариусов, но составит не выше 1000 рублей.

Документы следует отправить на адрес местного офиса Росреестра в своем регионе. Безопаснее использовать опись вложения и уведомление о вручении.

Электронная регистрация недвижимости

Обладатели УКЭП могут подать на регистрацию недвижимости онлайн через портал Росреестра по следующим ссылкам:

Без подписи сформировать запрос не получится. Обратите внимание, оформлять подпись только для обращения за регистрацией невыгодно – стоимость УКЭП составит от 6 000 рублей. Дешевле обратиться в МФЦ.

Важно! Для ипотечных клиентов Сбербанк предлагает свой собственный Сервис электронной регистрации с выпуском УКЭП и подготовкой всех необходимых запросов через менеджера. Однако стоимость такой услуги достаточно высокая – от 8 до 11 тысяч рублей.

Нотариус

Если сделку удостоверяет нотариус – например, при продаже долей или имущества ребенка – он может отправить документы на регистрацию через собственные электронные сервисы. Услуга бесплатная, а срок регистрации в этом случае сокращается до 3 рабочих дней.

Перечень бумаг для оформления

Понадобятся такие документы:

  • паспорта заёмщика и представителя кредитной организации;
  • доверенность, если заёмщик действует через представителя;
  • заявление с просьбой о регистрации залога (заполняется обеими сторонами);
  • сам ипотечный договор (и его копия);
  • приложения к нему (также с копиями);
  • соглашение;
  • закладная (если она оформлялась);
  • квитанция об уплате госпошлины.

В некоторых случаях могут понадобиться и другие:

  • согласие супруга (оформляется у нотариуса);
  • разрешение от органов опеки (если один из прежних владельцев квартиры – несовершеннолетний);
  • отчёт об оценке покупаемой недвижимости.

Ниже представлены образец согласия супруга на регистрацию прав собственности:

СОВЕТ: Заявление можно заполнить на месте или принести с собой уже готовое. Допускается заполнение от руки или на компьютере. Образцы заполнения есть в отделениях и на сайте Росреестра.

Регистрация залога квартиры

Процесс заключения регистрационного договора для залога квартиры подразумевает исполнение следующих услуг:

  • Первоначальное проведение оценки возможного заключения регистрационного договора в связи с залогом квартиры;
  • Подготовка необходимого комплекта требуемых документов для осуществления государственной официальной регистрации договора о залоге недвижимого имущества;
  • Обсуждение со стороной, выступающей в качестве Заказчика, ориентировочных сроков осуществления государственной регистрации;
  • Проведение оценки документов, которые были предоставлены стороной Заказчика, гласящие о правомерности прав на квартиру, которая должна пройти процедуру регистрации в государственных органах;
  • Подготовка и дальнейшая отправка запросов во все указанные органы власти (только в некоторых случаях);
  • Осуществление подготовки комплекта бумаг, которые нужны официальным органам для инвентаризации предоставляемой квартиры;
  • Составление комплекта документов, которые указаны в качестве необходимых для проведения регистрации соглашения;
  • Предоставление некоторых сопроводительных услуг для регистрации договора о залоге, предоставление документа, свидетельствующего об осуществлении регистрации прав, осуществление передачи его стороне заказчика.

Бумаги, наличие которых обязательно для регистрационного залога квартиры:

  • Бланк-заявление сторон, указанных в договоре, или лиц, имеющих права представлять их (бланк для заполнения предоставляется при обращении);
  • Чек, подтверждающий оплату регистрации;
  • Нотариально заверенные доверенности для права выступать от лица участников договора;
  • Оригинал документа о залоге недвижимого имущества (число бумаг соответствует количеству сторон договора, к тому же, один экземпляр для органа федеральной регистрационной службы);
  • Договор, определяющий обязательства по ипотечному или другому кредиту;
  • В вариантах, предусмотренных договором, необходима закладная;
  • Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру в органе ЕГРП;
  • Выписка, предоставленная Бюро технической инвентаризации по форме «1 а» (срок давности взятия справки — год);
  • Экспликация (срок давности взятия справки — год) с заверением БТИ;
  • Поэтажный план (срок давности взятия справки — год) с заверением БТИ.

Регистрация залога нежилого помещения

Процесс заключения регистрационного договора для залога недвижимого нежилого помещения подразумевает исполнение следующих услуг:

  • Первоначальное проведение оценки возможного заключения регистрационного договора в связи с залогом нежилого помещения;
  • Подготовка необходимого комплекта требуемых документов для осуществления государственной официальной регистрации договора о залоге недвижимого имущества;
  • Обсуждение со стороной, выступающей в качестве Заказчика, ориентировочных сроков осуществления государственной регистрации;
  • Проведение оценки документов, которые были предоставлены стороной Заказчика, гласящие о правомерности прав на нежилое помещение, которое должно пройти процедуру регистрации в государственных органах;
  • Подготовка и дальнейшая отправка запросов во все указанные органы власти (только в некоторых случаях);
  • Осуществление подготовки комплекта бумаг, которые нужны официальным органам для инвентаризации предоставляемого нежилого помещения;
  • Составление комплекта документов, которые указаны в качестве необходимых для проведения регистрации соглашения;
  • Предоставление некоторых сопроводительных услуг для регистрации договора о залоге, предоставление документа, свидетельствующего об осуществлении регистрации прав, осуществление передачи его стороне заказчика.

Бумаги, наличие которых обязательно для регистрационного залога нежилого помещения:

  • Бланк-заявление сторон, указанных в договоре, или лиц, имеющих права представлять их (бланк для заполнения предоставляется при обращении);
  • Чек, подтверждающий оплату регистрации;
  • Нотариально заверенные доверенности для права выступать от лица участников договора;
  • Оригинал документа о залоге недвижимого имущества (число бумаг соответствует количеству сторон договора, к тому же, один экземпляр для органа федеральной регистрационной службы);
  • Договор, определяющий обязательства по ипотечному или другому кредиту;
  • В вариантах, предусмотренных договором, необходима закладная;
  • Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на нежилую недвижимость в органе ЕГРП;
  • Выписка, предоставленная Бюро технической инвентаризации по форме «1 а» (срок давности взятия справки — год)»
  • Экспликация (срок давности взятия справки — год) с заверением БТИ»
  • Поэтажный план (срок давности взятия справки — год) с заверением БТИ.

Регистрация залога земельного участка

Процесс заключения регистрационного договора для залога земельного участка подразумевает исполнение следующих услуг:

  • Первоначальное проведение оценки возможного заключения регистрационного договора в связи с залогом земельного участка;
  • Подготовка необходимого комплекта требуемых документов для осуществления государственной официальной регистрации договора о залоге земельного участка;
  • Обсуждение со стороной, выступающей в качестве Заказчика, ориентировочных сроков осуществления государственной регистрации;
  • Проведение оценки документов, которые были предоставлены стороной Заказчика, гласящие о правомерности прав на земельный участок, который должен пройти процедуру регистрации в государственных органах;
  • Подготовка и дальнейшая отправка запросов во все указанные органы власти (только в некоторых случаях);
  • Осуществление подготовки комплекта бумаг, которые нужны официальным органам для инвентаризации предоставляемого земельного участка;
  • Составление комплекта документов, которые указаны в качестве необходимых для проведения регистрации соглашения;
  • Предоставление некоторых сопроводительных услуг для регистрации договора о залоге, предоставление документа, свидетельствующего об осуществлении регистрации прав, осуществление передачи его стороне заказчика.

Бумаги, наличие которых обязательно для регистрации залога земельного участка:

  • Бланк-заявление сторон, указанных в договоре, или лиц, имеющих права представлять их (бланк для заполнения предоставляется при обращении);
  • Чек, подтверждающий оплату регистрации;
  • Нотариально заверенные доверенности для права выступать от лица участников договора;
  • Оригинал документа о залоге недвижимого имущества (число бумаг соответствует количеству сторон договора, к тому же, один экземпляр для органа федеральной регистрационной службы);
  • Договор, определяющий обязательства по ипотечному или другому кредиту;
  • В вариантах, предусмотренных договором, необходима закладная;
  • Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на недвижимость в органе ЕГРП.

Возможные варианты действий

Различают два варианта оформления залога в зависимости от времени оформления:

  1. В силу действия договора. Обременение оформляется после выдачи свидетельства. При участии банка этот вариант применяется только при покупке строящегося жилья. Об ипотеке в новостройке мы рассказывали здесь.
  2. В силу действия закона. Используется в остальных случаях, как более надёжный для банка способ. Обременение оформляется при регистрации договора.

В силу закона

Регистрируется одновременно с оформлением перехода прав собственности. В этом случае отдельное заявление не требуется, поскольку в договоре купли-продажи есть сведения о том, что сделка происходит с использованием заёмных средств.

Это происходит таким образом:

  1. Подписывается договор купли-продажи, в котором отмечается использование банковских средств.
  2. Затем с этим договором и другими необходимыми документами стороны обращаются в Росреестр, где заполняют заявление о регистрации изменения права собственности на недвижимость.
  3. Через положенное время покупать забирает выписку из ЕГРН, в которой отмечено, что он является собственником.

В выписке будет стоять отметка об обременении. То есть о том, что квартира (или дом) относится к залоговому имуществу, так как приобретались при помощи займа.

После завершения выплат обременение нужно будет снять. Это не происходит автоматически, придётся подавать заявление. Для этого потребуется присутствие банковского представителя или закладная с отметкой о выплате.

По договору

На то время, когда договор купли-продажи уже заключён, а обременение ещё не оформлено, права банка не защищены. Поэтому на такой период часто процентные ставки выше, иногда требуется поручительство третьих лиц. Как правило, на это отводится три месяца.

Для оформления необходимо:

  1. Подписать договор, по которому квартира переходить к покупателю (купли-продажи, участия в долевом строительстве).
  2. Получить выписку из ЕГРН с данными о новом владельце.
  3. Подписать с банком договор о залоге недвижимости (ипотеке).
  4. Новому собственнику и залогодержателю (представителю банка) подать заявление о регистрации ипотеки.

На выписке никаких отметок не ставится. Узнать об обременении в силу договора можно будет только из выписки из ЕГРН.

Трудности со сроками

ВНИМАНИЕ: Сроки регистрации ипотеки в Росреестре могут растянуться. Это может произойти по причине того, что в запись или свидетельство вкрались технические ошибки, и их можно будет исправить по заявлению одной из сторон.

А изменения условий допускается только по соглашению между сторонами. Для этого также потребуется писать ещё одно заявление и оплачивать пошлину.

В случае с обременением в силу действия договора важно успеть до окончания срока, установленного банком. Это может быть сложно из-за возможных очередей и необходимости присутствия представителя кредитной организации при оформлении.

При оформлении ипотеки на недвижимость, как и при других сделках, обязательно нужна регистрация. Она происходит в Росреестре и занимает 5 – 15 дней, в отдельных случаях – до месяца.


Источники

  • https://www.zakonrf.info/gk/339.1/
  • https://MoyDolg.com/zalog/nedvizhimost/registracija-dogovora-v-rosreestre.html
  • https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/gosudarstvennaya-registraciya-i-uchet-zaloga.html
  • https://jurist.lawyer/house/registraciya-kupli-prodazhi-kvartiry.html
  • https://Renovar.ru/o-nedvizhimosti/kuplya-prodazha/registracziya-nedvizhimosti
  • https://svoe.guru/ipoteka/registratsiya-v-rosreestre.html
  • http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/registraciya-zaloga-nedvizhimogo-imushhestva.html

[свернуть]