Рефинансирование ипотеки на дом — где лучше сделать?

Общие сведения

Перекредитование крупных долговых обязательств, к которым относится заем на приобретение жилой недвижимости, осуществляют такие флагманы банковского бизнеса, как:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Россельхозбанк;
  • Газпромбанк.

Отдельно следует упомянуть Банк жилищного финансирования, специализирующийся на выдаче займов для покупки жилья и рефинансировании ипотеки. Кроме приобретения городского или загородного дома, помещения в многоквартирном доме, в БЖФ получают кредиты для реализации бизнес — целей.

Другой участник финансового рынка, готовый рефинансировать ипотеку на частный дом или землю – ЮниКредит Банк. Организация функционирует с 1989 года. С 2007 года произошли изменения в составе акционеров: 100% голосов принадлежат группе ЮниКредит. Организация является крупнейшей финансовой компанией с привлечением иностранного капитала на территории Российской Федерации.

Как оформить заявку на рефинансирование на дом

Рефинансирование ипотеки на частный дом происходит по той же схеме, что и перекредитование других долговых обязательств. Алгоритм процедуры следующий:

  • Должник анализирует предложения финансовых организаций по переоформлению займа.
  • В банк, чьи условия кажутся подходящими, подается заявка лично или через интернет.
  • Если предприятие согласно, гражданин приходит лично оформлять документы.
  • Финансы переводятся на счет первоначального кредитора.
 Для получения рефинансирования необходимо подать все сведения в банк в бумажном виде

Заявка включает в себя:

  • Анкету.
  • Паспорт.
  • Справку о доходах.
  • Ипотечный договор.
  • Иные документы.

Финансовые организации выдвигают свои требования к заемщику. В 2019 году не следует ожидать серьезных изменений порядка подачи заявки или комплекта документов. Важным является то, что все перепланировки, произведенные по индивидуальным чертежам в постройках, должны быть официально зарегистрированы. При переоформлении долга потребуется дополнительно сделать оценку дома.

Рефинансирование ипотеки на землю происходит по более сложной схеме. Процесс включает переход закладных на приобретенный ресурс, возможно наличие в цепочке кредитных кооперативов, внешних инвесторов, арендаторов. Финансовые предприятия менее охотно рефинансируют долговые обязательства на землю без построек, так как рентабельность ее значительно ниже. Жилфинанс, Сбербанк предлагают переоформить задолженность по ипотеке по ставке от 9% годовых.

Требования к недвижимости

РСХБ, ВТБ, Уральский Банк выдвигают схожие требования к недвижимости, которую они готовы перекредитовать. Если гражданин вступил в ипотеку чтобы построить жилье, а на момент рефинансирования объект недвижимости еще не построен, то велик риск отказа. Если здание еще строится, то должник не имеет правоустанавливающих документов, что затруднит получение банком компенсации при несвоевременном гашении займа.

Жилые помещения, расположенные в ветхом здании, предназначенном под снос, имеющим деревянные перекрытия, при отсутствии отопления или водоснабжения будут одобрены для рефинансирования при условии высокой стоимости земли, на которой они находятся и только в комплекте. К таким объектам относится ветхое жилье в центральной исторической части города.

Комната в общежитии или «коммуналке» менее рентабельна, чем отдельная квартира. Кредиторы обычно отказывают в перекредитовании такой ипотеки. Наиболее перспективно рефинансирование недвижимости, приобретенной у застройщика. Менее выгодны операции на вторичном рынке недвижимости.

 Для одобрения процедуры и заемщик, и недвижимость должны соответствовать требованиям

Требования к заемщику

Кроме характеристик заложенной недвижимости, банк оценивает платежеспособность самого заемщика. Конкретные требования зависят от самой кредитной организации и объема рефинансирования. Традиционно, заемщик должен иметь стабильный доход на протяжении последних шести месяцев, быть старше двадцати одного года. Семейное положение не имеет решающего значения, наиболее важным является сумма дохода на одного члена семьи.

Запрашивая паспортные данные и справку по форме 2 НДФЛ, финансовая организация анализирует платежеспособность и наличие долговых обязательств в других банках.

Порядок подачи документов

Порядок подачи документов и условия передачи долговых обязательств в сторонний банк зависят от объекта кредитования и состава действующего договора ипотеки (о том, какие документы нужны для рефинансирования ипотеки, а также о нюансах оформления договора с банком, можно узнать здесь, а из этой статьи вы узнаете об особенностях перекредитования по двум документам). В России установлены минимальные требования, обязательные для всех видов ипотеки:

  • Отсутствие просрочек на момент подачи заявления на рефинансирование, включая платёж за текущий месяц.
    Важно! Результат рассмотрения заявки на рефинансирование зависит от полной истории просрочек клиента, включая как ипотеку, так и потребительские кредиты.
  • Количество совершённых выплат по кредиту – не меньше 6 при ежемесячном начислении процентов. Рефинансирование ипотеки, взятой в текущем году, косвенно осуществляется ипотечными агентствами: выпуск сертификатов участия, являющихся обеспечительной гарантией для покупателей задолженности, производится на усмотрение агента.

    Приоритет имеют кредиты на сельскохозяйственные участки и объекты промышленного назначения с высоким показателем окупаемости. Государственная поддержка ипотечных агентств ограничивается понижением ставки по рефинансированию на 50%.

  • До конца планового периода погашения ипотеке осталось не более трёх месяцев. На практике, кредиты, выплаченные на 80%-99% рефинансируются только при высокой стоимости объекта недвижимости (более 10 млн рублей).
  • Недопустимо повторное рефинансирование ипотеки. Доступная альтернатива: вывод дома или участка из залога в счёт потребительского кредита. Формально закон не нарушается: клиент берёт заём на общие цели без залога и использует полученные деньги для погашения ипотеки.

Коммерческие банки ограничивают передачу залоговой собственности при выплате суммы, составляющей менее 20-50% от стоимости объекта (точные условия указываются в договоре). Дополнительный пакет документов формируется исходя из требований государства к объекту кредитования.

Частный дом с земельным участком

Для передачи залогового имущества стороннему банку для рефинансирования задолженности, дом и участок должны удовлетворять следующим требованиям:

  • Залог по новому кредиту должен документально соответствовать объекту рефинансирования. При перепланировке здания предоставляются документы с указанием кадастровой стоимости дома после ремонта. Ипотека на комнату или часть земли, выступавшими изначальным объектом кредитования, не относится к рефинансированию и предоставляется на условиях конкретного банка.
  • Объект недвижимости на момент подачи заявления в банк не должен быть обременён третьими лицами.
    Внимание! Частичное рефинансирование ипотеки не предусмотрено! Объекты обоих кредитов должны совпадать, а сумма получаемой ипотеки равняться остатку долга по рефинансируемому кредиту.
  • Право собственности должно быть законно оформлено и зарегистрировано. Если паспортные данные владельца недвижимости в выписке из ЕГРНИ не совпадают с информацией о заёмщике, при наличии других документов, подтверждающих приобретение дома, в рефинансировании будет временно отказано.
  • С момента подачи заявления на передачу залогового имущества в другой банк до предоставления рефинансирования дом и земельный участок, отдельные комнаты и группы объектов, включающие залоговое имущество не могут сдаваться в аренду.
  • До полного погашения кредита прописку на территории ипотечного объекта могут иметь только должник и его родственники.

Кредит на землю

Для подачи документов в банк соблюдают стандартные требования:

  1. Зарегистрированная собственность земельного участка.
  2. Невозможность сдачи в аренду на период оформления передачи в залог.
  3. Соответствие адреса, наименования и кадастрового номера участка.
  4. Отсутствие просрочек по текущим кредитам.
  5. Ипотека не должна быть реструктурирована ранее.

Земли промышленного и сельскохозяйственного назначения могут рефинансироваться на выгодных условиях при предоставлении бизнес-плана с высокой расчётной окупаемостью. Кредитованием таких участков занимаются инвестиционные фонды и агентства. На основании ипотечных закладных выпускаются облигации, обращаемые на рынке ценных бумаг. Прибыль агента формируется из дивидендов и положительной динамики биржевого курса облигации.

Заём на строительство жилого дома

Если на момент подачи заявки в банк объект был сдан и право собственности кредитора зарегистрировано, в силу вступают требования по рефинансированию дома с участком.

На этапе строительства заёмщик должен обладать исключительными правами требования долевой собственности объекта ипотеки (о том, можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ, какие банки предоставляют такую услугу, можно узнать здесь). Участок строительства не подлежит аренде до вывода из залога по выплате кредита или беззалоговому рефинансированию согласно пункту 1 статьи 64.2 ФЗ №102.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Условия программы рефинансирования ипотечных кредитов

Перекредитованию подлежат жилищные кредиты, которые ранее были предоставлены на следующие цели:

  • приобретение или строительство квартиры;
  • покупка отдельной комнаты или последней доли в квартире;
  • приобретение или строительство апартаментов.

Объект недвижимости обязательно передается в залог, а максимальная сумма кредитования не может превышать 85% от стоимости залогового имущества. Более подробные расчеты вы можете получить у специалистов «Росбанк Дом».

Оформить рефинансирование ипотечного кредита можно только после того, как с момента предоставления в другом банке действующей ипотеки пройдет не менее 6 месяцев.

Плюсы и минусы ипотечного рефинансирования

Благодаря выгодному рефинансированию ипотеки произойдет уменьшение ежемесячного платежа и снизится нагрузка на ваш бюджет. А если вы внесете собственные средства в размере от 1 до 4% от остатка задолженности, то процентная ставка существенно сократится. Минусом перекредитования ипотеки являются дополнительные расходы на оценку и страхование залога.

Получить квалифицированную помощь или узнать больше о том, как рефинансировать ипотеку, вы можете у специалистов Росбанка.

Возможность снизить ставку по кредиту, обеспеченному залогом недвижимого имущества/прав требования в отношении недвижимого имущества при совершении единоразового платежа в размере от 1% до 4% от суммы кредита (в зависимости от условий кредитного договора). Снизить таким образом ставку по ипотеке – значит существенно сэкономить на ежемесячных платежах и по итогам всех выплат.

Скидка с процентной ставки в размере 0.5% предоставляется при участии в акции для зарплатных клиентов ПАО РОСБАНК. Условия действительны до отмены акции Банком.

Приведенный расчет является примерным. Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита для целей рефинансирования кредита другого банка (по состоянию на 08.06.2020 г.): базовые ставки 6,19%-9,94% для клиентов, зарплатный счет которых открыт в ПАО РОСБАНК, при сумме кредита не более 80% от рыночной стоимости недвижимости; при рефинансировании кредита от 5 000 000 руб. (для недвижимости, расположенной в Москве/Московской области) либо от 3 000 000 руб. (для недвижимости, расположенной в иных регионах, кроме Москвы/Московской области); совершения в связи со снижением процентной ставки по договору единоразового платежа в размере от 1% до 4% от суммы кредита (в зависимости от условий кредитного договора); страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков; при отсутствии хотя бы одного из указанных видов страхования процентная ставка увеличивается на 1-4% в зависимости от вида рисков, страхование которых не осуществляется); подтверждения целевого использования кредита и предоставления закладной; и в зависимости от кредитной истории, срока кредита (3-25 лет), трудовой деятельности, уровня образования, количества участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам. До подтверждения целевого использования кредита и предоставления закладной процентная ставка составляет 7,19%-10,94% при указанных выше условиях. После подтверждения целевого использования кредита и предоставления закладной процентная ставка снижается на 1 пп. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов. Расходы по оценке, страхованию – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. Банк вправе отказать в предоставлении кредита. ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.2015 г

Какие банки могут рефинансировать дом или земельный участок

На рынке кредитования можно встретить достаточно много программ по рефинансированию ипотечных кредитов. Но основная проблема в том, что каждый из них предъявляет свои требования к объекту залога. Чаще всего они касаются:

  • типа недвижимости;

  • стоимости;

  • ликвидности;

  • месторасположения;

  • состояния.

Дом с земельным участком считается не такой ликвидной недвижимостью, как квартира. Поэтому банки рефинансируют ипотеку под залог жилого дома менее охотно.

Но все же можно рефинансировать ипотеку на частный дом. Такие предложения есть у ведущих банков РФ, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Тинькофф, Газпромбанк, Россельхозбанк и других.

Как оформить заявку на рефинансирование на дом

Рефинансирование на жилой дом, по сути, является новым кредитом. Поэтому процедура подачи заявки по нему стандартна – заемщик должен на сайте банка заполнить специальную форму (анкету-заявку) и отправить ее в банк на обработку. Это позволит получить предварительное решение. Если оно положительное, необходимо обратиться в ближайшее отделение банка, написать заявление и подать пакет документов:

  • паспорт заемщика;

  • документ, подтверждающий трудоустройство;

  • документ, подтверждающий размер дохода;

  • кредитный договор по действующей ипотеке;

  • справка, подтверждающая состояние задолженности и отсутствие просрочек;

  • документы на недвижимость, которая будет предоставлена в залог.

Банки могут требовать и другие документы по рефинансируемому кредиту, недвижимости или те, которые подтверждают платежеспособность заемщика. После проверки выносится окончательное решение о возможности выделения транша для перекредитования. Если оно положительное – подписывается новый кредитный договор. После того, как деньги будут перечислены, рефинансируемая ипотека закрывается и осуществляется перерегистрация залога на новый банк.

Если заемщик нашел выгодное предложение по рефинансированию ипотеки, но кредитная организация не кредитует под залог дома с земельным участком, можно предоставить в качестве обеспечения другую недвижимость.

Почему могут отказать

Банк тщательно проверяет нового заемщика, его платежеспособность и кредитную историю. Основная причина, почему не рефинансируют ипотеку – несоответствие требованиям кредитной организации:

  • гражданство РФ;

  • трудоустройство;

  • регистрация в регионе присутствия банка;

  • достаточный уровень дохода;

  • хорошая кредитная история;

  • соответствие возрастным ограничениям.

Несмотря на то, что кредиторы рассматривают каждого клиента индивидуально, несоответствие одному из этих требований может стать причиной отказа. Если не соответствует требуемому уровень дохода, заемщик может увеличить срок кредитования или привлечь платежеспособных созаемщиков.

Дополнительные требования предъявляются к рефинансируемому кредиту:

  • договор должен быть оформлен не менее чем полгода до сделки;

  • на протяжении минимум последнего года не возникало просрочек по платежам.

Банки выдвигают требования к недвижимости, которая предоставляется в залог:

  • помещение должно быть жилым;

  • оформленное право собственности;

  • отсутствие обременений;

  • недвижимость не должна выступать предметом спора;

  • не должна находиться в аварийном состоянии;

  • месторасположение недвижимости в регионе присутствия банка.

Могут выдвигаться и другие требования. Несоответствие им может стать причиной отказа в рефинансировании. В этом случае следует обратиться в другой банк, который предъявляет более лояльные требования.

Условия рефинансирования можно получить

Условия у банков разнятся, иногда существенно. Необходимо тщательно выбирать кредитора. В первую очередь следует обращать внимание на процентную ставку. Разница 2-3% по программе ипотечного кредитования может стать существенной экономией. Но нельзя забывать и о других параметрах кредита.

Условия предоставления:

  • процентная ставка – 8-12%;

  • срок – 20-30 лет;

  • максимальная сумма – до 50-85% от оценочной стоимости недвижимости.

Банки рассматривают возможность предоставления кредита в течение 3-7 дней после того, как будут предоставлены документы, подтверждающие финансовое состояние, платежеспособность заемщика, параметры рефинансируемого кредита на недвижимость.

Процентная ставка на новый ипотечный кредит может зависеть от условий оформления дома и земельного участка, его стоимости, срока кредитования и рисков, которые могут быть снижены путем оформления страховки заемщика.

Рефинансирование по ДДУ особенности обременения

Наиболее сложно перекредитоваться по ДДУ. Банки редко идут на такую сделку, так как она связана с высокими рисками – строящаяся недвижимость еще не является собственностью заемщика, поэтому ее нельзя оформить, как залог. Свидетельство можно получить лишь после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Гарантом для банка при рефинансировании ипотеки по ДДУ выступает право, которое есть у заемщика, на основании договора долевого участия. Установленное обременение будет действовать до момента погашения кредита. Снятие обременения по ДДУ осуществляется через Госреестр, куда должен обратиться заемщик совместно с банком. Снятие осуществляется на основании справки о закрытии ипотечного кредита.

Для таких ситуаций оптимальным вариантом будет оформление рефинансирования под залог другой недвижимости, если таковая имеется в собственности заемщика. Если нет, как вариант – можно оформить потребительский кредит на любые цели и использовать его для перекредитования ипотеки без права собственности.

Отличия от ипотеки на покупку квартиры

Те, кто задумывается о том, чтобы взять ипотеку на покупку дома, часто задаются вопросом, отличается ли эта процедура от взятия кредита на приобретение квартиры. Как мы уже заметили, такие отличия есть.

Условия, на которых финансовые организации предлагают ипотеку на дом, обычно менее выгодны для заемщика, чем в случае приобретения квартиры. Это обусловлено его высокой стоимостью и дополнительными затратами на обслуживание недвижимости. Еще одна немаловажная причина – квартирный фонд гораздо более востребован, квартиры продаются проще и быстрее, чем дома с участками, в связи с чем банкам гораздо выгоднее заключать более ликвидные ипотечные договоры на квартиры.

Можно выделить следующие отличия ипотеки на дом с земельным участком:

  • 1В случае приобретения дома кредитор предложит более высокую процентную ставку по займу.
  • 2Требуемый размер первоначального взноса на приобретение дома будет выше.
  • 3Сумма страховых выплат при кредите на частный дом будет более высокой.
  • 4Для одобрения ипотеки на дом заявитель должен будет соответствовать более жестким требованиям, особое внимание банк уделит наличию подтверждения финансовой состоятельности заемщика.
  • 5Приобретаемый дом должен будет соответствовать целому ряду требований, предъявляемых финансовой организацией.

Основные условия ипотеки на покупку дома

Условия предоставления ипотеки на покупку дома будут разниться в зависимости от типа приобретаемого жилья. Так, например, условия кредитования будут совершенно разными для претендентов ипотеки на готовый и строящийся дом. Среди основных условий ипотеки на покупку дома:
  • 1При покупке сданного в эксплуатацию жилого дома – банки выдают лимитированные денежные средства, срок погашения задолженности при этом ограничен. Это наиболее популярный вариант кредитования при приобретении дома. Заемщики-зарплатные клиенты банков могут рассчитывать на определенные преференции при заключении договора. Кроме того, отдельные банки предлагают сочетать данный вид кредитования со льготными программами – военной ипотекой, помощью молодым семьям и пр.
  • 2В случае покупки участка земли с целью постройки жилых объектов подразумевается использование полученного займа не только на приобретение участка, но и на покрытие строительных расходов: закупку стройматериалов, оплату услуг рабочих. В данном случае банк будет требовать от заемщика предоставления документальных доказательств, подтверждающих целевое использование кредита. В качестве подтверждающих документов можно будет использовать:
  • чеки;
  • платежные квитанции;
  • счета;
  • договоры оказания услуг.

Кроме того, еще на этапе строительства кредитору необходимо будет передать план строительных работ для согласования. Также потребуется собрать документы, разрешающие строительство. При этом сумма покрытия строительных расходов не должна будет превышать 75% от оценочной стоимости объекта недвижимости – максимальную сумму подобного залога рассчитает экспертная комиссия.

Приобретать загородную недвижимость можно, воспользовавшись одной из специально созданных с этой целью программ. В данном случае купить можно будет даже ту недвижимость, которая относится к категории нежилого фонда, однако процентная ставка по кредиту будет достаточно высокой. Снизить ее смогут зарплатные клиенты банка и наличие личной страховки.

На какие дома дают ипотеку

В настоящее время ипотеку дают только на те дома и земельные участки, которые соответствуют ряду требований, предъявляемых банками.

Финансовые организации устанавливают следующие базовые критерии, которым обязан соответствовать приобретаемый объект недвижимости:

  • наличие у дома статуса жилого;
  • отсутствие аварийного состояния строения;
  • степень износа – не более 50%;
  • преимущественные материалы изготовления – кирпич, железобетон, камень;
  • наличие фундамента;
  • наличие всех основных коммуникаций;
  • здание должно быть построено отдельно от других сооружений;
  • расположенные на участке щитовые и деревянные сооружения, хозпостройки должны быть возведены не более 15 лет назад.

Что касается земельного участка, он также должен отвечать ряду критериев:

  • местоположение – в границах населенного пункта или вблизи него;
  • четко обозначенные границы, отраженные в кадастровом реестре;
  • проложенные поблизости инженерные коммуникации;
  • наличие транспортных путей;
  • размеры – некоторые банки вводят ограничения на площадь участка;
  • отсутствие вблизи участка экологически опасных предприятий;
  • приобретаемая земля не должна быть частью природоохранной зоны;
  • земельный участок должен находиться в местах присутствия банка или в ближайших населенных пунктах на расстоянии не более чем в 70 км от них.

Требования к дому по ипотеке и прилегающей территории могут быть и другими, совпадать с представленным списком лишь частично и иметь дополнительные критерии. Для того чтобы быть абсолютно уверенными в том, что приобретаемый дом можно взять в ипотеку, сверьтесь с перечнем условий соответствующего банка из нашей подборки.

Как взять ипотеку на покупку дома

Перед тем как взять ипотеку на покупку дома, рекомендуем изучить все этапы процедуры, чтобы в будущем избавить себя от лишней траты времени. Непосредственно сам процесс оформления не имеет каких-то кардинальных отличий от заключения договора с банком при приобретении квартиры, однако существует ряд нюансов, которые стоит учитывать при обращении в банк.

Какие банки делают?

Среди крупных банков, ведущих деятельность на территории РФ, выгодные условия по рефинансированию кредита на строящееся жильё, дом и земельный участок предлагают:

  • АИЖК (ДОМ РФ);
  • АК БАРС;
  • ВТБ (ВТБ 24);
  • Газпромбанк;
  • ДельтаКредит банк;
  • Металлинвестбанк;
  • Открытие Банк;
  • РайффайзенБАНК;
  • РосЕвроБанк;
  • Россельхозбанк;
  • Российский Капитал;
  • Санкт-Петербург Банк;
  • Сбербанк;
  • СМП Банк;
  • Тинькофф Банк;
  • ТРАНСКАПИТАЛБАНК;
  • Уралсиб Банк;
  • ФОРА-БАНК;
  • ЮниКредит Банк.

Порядок оформления

Рассмотрение заявки на передачу кредита в другой банк занимает в среднем 1-2 месяца. До подачи заявления необходимо рассчитать потенциальную выгоду от рефинансирования.

О том, как правильно написать и подать заявку на рефинансирование ипотеки, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете насколько выгодно рефинансирование ипотеки и стоит ли его вообще делать.

Она складывается из разности невыплаченной части кредита в двух банках и возможных убытков:

  • Расходов на сбор недостающего пакета документов.
  • Платной юридический помощи при внесении изменений в реестр недвижимости.
  • Снятие залогового имущества с аренды на время рефинансирования.

Для поиска банка с наиболее выгодными условиями используют онлайн сервисы и прибегают к услугам кредитных брокеров (о том, как рефинансировать ипотеку с помощью сервиса АИЖК, читайте в нашем материале). Сотрудники финансового агентства могут самостоятельно подать заявку и собрать документы на ипотеку, используя вашу доверенность.

Для подтверждения личности заёмщика требуется:

  • Копия паспорта, включая страницу с семейным положением.
  • Справка о доходах.
  • Заверенная копия трудовой книжки.
  • СНИЛС.
  • Свидетельство о заключении и расторжении брака (при наличии).
  • Согласие на обработку персональных данных (заполняется и подписывается в банке).
  • Договор ипотеки.
  • Выписка по счёту погашения кредита.

Для проверки земельного участка предоставляется один из следующих документов:

  • Выписка из кадастрового реестра земельных участков с указанием стоимости и владельца недвижимости.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Для рефинансирования ипотеки на частный дом с земельным участком:

  • Выписка из ЕГРНИ, действительная на момент подачи заявления.
  • Реквизиты первоначального кредитного соглашения: дата подписания и порядковый номер, сумма ежемесячного платежа, валюта кредита, реквизиты для оплаты.

При передаче ипотеки на строящееся жильё в другой банк необходимы:

  • Документ, подтверждающий право собственности строящегося объекта.
  • Выписку из реестра земельных участков по месту строительства.
  • Выписку из ЕГРНИ или свидетельство о регистрации права собственности на жилой объект, если он достроен на момент подачи заявления.

При самостоятельном обращении в банк рефинансирование происходит в 4 этапа:

  1. Сбор пакета документов и подача заявки.
  2. Одобрение заёмщика. Банк проверяет кредитную истории и запрашивает дополнительные документы для принятия решения.
  3. Одобрение объекта недвижимости. Наиболее длительный этап, состоящий в полной проверке документов на участок или жилое здание. При обнаружении несоответствий объекта требованиям банка дополнительные документы не запрашиваются, а заявление на рефинансирование кредита отклоняется.
  4. Предоставление справок о погашении кредита расторжении договора с банком, изначально выдавшим ипотеку, оформление закладной. До окончания четвёртого этапа ставка рефинансирования будет выше на 1-2%.

Детально о том, как рефинансировать ипотечный кредит в банке, в котором брали заем и как проходит процедура перекредитования другом банковском учреждении

Причины отказа

Действия банков по передаче задолженности регламентируются федеральным законом №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Для земельных участков и домов, находящихся в государственной собственности в статье №6 пункте 3 установлено правило: Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Популярные причины отказа для частных домов, включая строящиеся объекты:

  • Предоставление неполного пакета документов, устаревших выписок и недействительных справок.
  • Сдача залогового имущества или строительного участка в аренду на период рассмотрения заявки.
  • Отсутствие согласия со стороны долевых собственников и государства на залог недвижимости.

Для земельных участков коммерческого назначения рефинансирование осложняют:

  • Несоответствие кадастровой и реальной стоимости объекта, связанное с деятельностью организации.
  • Низкая рентабельность производства, в котором задействован участок.
  • Наличие дебиторской задолженности.

Отклонение заявки на рефинансирование сопровождается комментарием банка с указанием причины. При необоснованном отказе решение можно оспорить в суде в установленный срок.

Справка. По статистике за 2018 год доля просрочек по ипотеке составляет 5%, что ниже показателя по потребительским кредитам и микрозаймам. Минимальные риски при высокой окупаемости ипотеки заставляют банки активно конкурировать, выдавая кредиты на более выгодных условиях.

Доля отказов при рефинансировании остатка долга до 1 млн рублей ниже, чем для дорогих кредитов и ипотеке на начальной стадии выплаты. Лояльность крупных банков к клиентам с плохой кредитной историей обусловлена государственным субсидированием, покрывающим расходы при передачи залогового имущества и примерно 20% финансовых рисков при невыплате.

Рефинансирование ипотеки в государственном или частном банке возможно при отсутствии в договоре прямого запрета на передачу задолженности в другое учреждение. Необоснованный отказ со стороны банка противоречит разработанной правительством программе субсидирования кредитов и может быть оспорен в суде. Ставка по рефинансированию не зависит от первоначальных условий кредита: разницу в сумме задолженности компенсирует государство.

Какие ипотечные кредиты рефинансируют московские банки?

Чаще всего банки Москвы рефинансируют ипотечные кредиты других кредитных организаций. Причем иногда выделенную сумму можно потратить не только на погашение ипотечного кредита в другом банке, но и чтобы закрыть потребительский кредит или задолженность по карте. Своим клиентам банки обычно предлагают не переоформлять договор ипотеки, а просто написать заявление на понижение ставки, т.е. провести реструкторизацию долга. Но эта услуга доступна не во всех банках и иногда за нее приходится заплатить комиссию.

Как правило, наиболее выгодные условия рефинансирования банки предлагают своим «зарплатным» клиентам, заемщикам с отличной кредитной историей, согласным на подключение дополнительных страховых программ.

Особенности процедуры рефинансирования

На практике рефинансирование это не просто переоформление ипотеки, это заключение нового договора при условии погашения обязательств по старому. Заемщику приходится заново подавать заявку на кредит, собирать полный пакет документов и справок, тратить время и деньги на оформление.

В среднем процесс рефинансирования ипотеки занимает от 2 до 8 недель. Также заемщик несет дополнительные расходы на оплату страхового полиса, услуги оценки недвижимости, заказ различных справок и выписок, оплату госпошлин. Пока идет процесс переоформления, по действующей ипотеке продолжают начисляться проценты. А после ее погашения, по новому займу будет действовать повышенная ставка, пока недвижимость не перейдет в залог новому банку.

Требования к заемщикам

Московские банки, предоставляющие услугу рефинансирования ипотеки, обычно выдвигают следующие требования к своим заемщикам:

  • Гражданство РФ.
  • Постоянная регистрация на территории РФ.
  • Возраст от 18-23 до 65-75 лет.
  • Стаж на текущем месте работы более 3-6 месяцев.
  • Общий трудовой стаж более 1 года.

Выдаваемая сумма кредита также будет зависеть и от уровня дохода заемщика. По программе рефинансирования возможно привлечение созаемщиков.

Документы для рефинансирования

В отличие от других видов кредитования, при рефинансировании ипотеки банк не только проверяет заемщика на предмет надежности и платежеспособности, но и оценивает жилье с точки зрения его стоимости и востребованности на рынке недвижимости.

При оформлении заявки клиенту потребуется предоставить документы:

  • удостоверяющие личность (паспорт, СНИЛС, ИНН, доп. документ);
  • подтверждающие доход и трудовую занятость (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки или договора);
  • по недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам);
  • по ранее оформленному кредиту (договор с банком, график платежей, справку об остатке задолженности).

Варианты ипотеки

  • Вся ипотека
  • Без первоначального взноса
    • Военная
    • Рефинансирование — города
    Источники

    • https://MoyDolg.com/refinansirovanie/ipoteka/na-dom.html
    • https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/refinansirovanie/ipot-na-dom-zemlyu-i-stroitelstvo.html
    • https://rosbank-dom.ru/mortgage-credit/refinansirovanie/
    • https://refinansirovanie.org/refinansirovanie/165-ipoteki-na-dom-s-zemelnym-uchastkom.html
    • https://refinansirovanie-ipoteki.ru/ipoteka/programma/ipoteka-na-dom-s-zemelnym-uchastkom/
    • https://topbanki.ru/ipoteka/refinansirovanie/msk/

    [свернуть]