Обременения права собственности на квартиру – что это и как о них узнать

Что такое обременение недвижимости

Обре­ме­не­ние недви­жи­мо­го объ­ек­та — это такой его ста­тус, при кото­ром огра­ни­чи­ва­ют­ся раз­ре­шен­ные дей­ствия с дан­ным объ­ек­том. В первую оче­редь от обре­ме­не­нии стра­да­ют пра­ва соб­ствен­ни­ков, кото­рые с момен­та его появ­ле­ния не впра­ве сво­бод­но рас­по­ря­жать­ся иму­ще­ством.

Сущность обременения

Что представляет собой обременение (залог) относительно доли в хозяйственном обществе? Действующее российское законодательство дает участникам ООО право передавать свою долю в бизнесе в качестве обеспечительной меры в пользу других владельцев организации или третьим лицам. Во втором случае необходимо одобрение участников ООО на общем собрании. Договоры, посредством которых оформляется обременение, должны быть заверены у нотариуса.

Также передача доли в ООО в залог третьим лицам возможна, если эта процедура не запрещена уставом организации. Многие бизнесы как раз таки стремятся ограничить действия совладельцев, касающиеся рассматриваемых процедур, с целью защиты от рейдерства. Не имеет значения, какую должность занимает залогодатель в структуре правления фирмы.

Виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы по различным основаниям. Каких-либо общепринятых на рынке критериев не сформировано. Одно из возможных оснований — специфика субъектов сделки. Как мы отметили выше, участниками соглашения могут быть другие совладельцы бизнеса или же третьи лица. Этим и предопределяются виды обременения доли в ООО. Первый тип сделок — с другими участниками бизнеса, второй — с третьими лицами.

Те или иные виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы в зависимости от специфики обязательств, которые принимает на себя человек, решивший передать в залог часть бизнеса. Самый распространенный вариант — когда человек берет кредит в банке на развитие бизнеса или, что реже, но также практикуется, для личных нужд. Передача доли ООО в залог может быть обеспечительной мерой при возникновении денежных обязательств между частными лицами.

Какие бывают обременения?

Существует 9 видов обременения:

  1. Ипотека.
  2. Арест.
  3. Рента.
  4. Доверительное управление.
  5. Сервитут.
  6. Аренда.
  7. Опека (материнский капитал).
  8. Прописка несовершеннолетнего ребенка.
  9. Разрешение второго супруга.

Разберем каждый из них более подробно.

1. Ипотека

Ипотека, как вид обременения, встречается чаще всего. При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, квартира до момента полной ее оплаты, находится в залоге. Продать такое имущество можно в любой момент, но не каждый покупатель захочет связываться с подобным процессом.

2. Арест

Арест возникает в случае спорных ситуаций по квартире. Его могут наложить суды, судебные приставы и полиция. Это один из самых сложных ограничений. Он накладывается в случае необходимости привлечь владельца к исполнению определенных обязательств: выплата задолженности по коммунальным платежам, кредитам, алиментам, и т. д.

3. Рента

Рента — распространенное обременение в России. Владелец жилья подписывает обязательство о переходе права собственности на свою квартиру другому человеку. Взамен он требует обеспечить ему пожизненный уход. С такой недвижимостью нельзя сделать ничего. Ограничение снимается только после смерти действующего собственника. С этого момента права на квартиру переходят к тому, кто ухаживал за владельцем.

4. Доверительное управление

Доверительное управление — передача прав управления недвижимостью доверенному лицу. Данный вид обременения используется редко, и только в том случае, если собственник по какой-то причине не может лично следить за своим имуществом.

Сервитуты

С юридической точки зрения данный термин обозначает ограничение, при котором земельный участок отдан собственником в пользование третьему лицу.

Отметим некоторые особенности:

  • Такой тип обременений чаще всего возникает в результате того, что на земельном участке осуществляется прокладка каких-либо коммуникаций.
  • Применяется такой способ, в крайнем случае, как показывает практика, при прокладке инженерных сетей пытаются избежать попадания на частную территорию путём инженерных решений.
  • Фактически данное обременение является достаточно неприятным и может доставить владельцам участка весьма солидное количество проблем.

Аренда

Обременение в виде аренды подразумевает под собой следующие:

  • Помещение было передано для использования третьим лицам на основании договора аренды. В нём должны быть оговорены чёткие условия эксплуатации недвижимости и оговоренные сроки, и арендную плату.
  • Дело осложняет то, что в случае, если срок договора превышает двенадцать месяцев, то он подвергался обязательной регистрации в уполномоченном государственном органе.
  • Нередко арендатор помещения может извлекать дополнительную выгоду от недвижимости, путём пересдачи в субаренду площадей.
  • Нарушение условий уже заключённого договора не допускается даже в том случае, если собственник у помещения изменился. Поэтому приобретая помещения, которое уже было сдано в аренду, стоит тщательно изучить условия договора, на которых оно передано в эксплуатацию третьим лицам.

7. Опека и материнский капитал

Опека — обременение, которое накладывают на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. В таком случае собственниками квартиры становятся не только родители, но и дети. Это значит, что продать такую квартиру без разрешения органов опеки невозможно.

8. Прописаны несовершеннолетние

Если в квартире прописан ребенок, возраст которого не достиг 18 лет, это накладывает ограничения на действия по такой недвижимости. Выписать ребенка можно лишь с согласия органов опеки и обоих родителей.

9. Согласие второго супруга

Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом и один супруг не сможет продать ее без нотариально заверенного согласия другого.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Пол­ные све­де­ния о недви­жи­мом объ­ек­те нахо­дят­ся в госу­дар­ствен­ном реест­ре недви­жи­мо­сти — ЕГРН. В нём так­же отра­жа­ют­ся све­де­ния о суще­ству­ю­щих обре­ме­не­ни­ях всех нахо­дя­щих­ся на уче­те объ­ек­тов. Любое обре­ме­не­ние, так­же как и пра­ва соб­ствен­но­сти, под­ле­жит реги­стра­ции. Поэто­му при­об­ре­тая объ­ект, нуж­но обя­за­тель­но про­ве­рить недви­жи­мость на обре­ме­не­ние.

Какие могут возникнуть риски?

Наличие ограничений на недвижимости может стать большой проблемой для новых собственников. Чтобы избежать сложностей, необходимо тщательно проверять документы перед подписанием договора приобретения жилья. Конечно, в покупке такой проблемной квартиры есть один существенный плюс — стоимость ниже рыночной. Но перекрывает ли низкая цена имеющиеся риски?

 
Уже подписанный договор купли-продажи может быть расторгнут, а вернуть потраченные средства будет сложно. В таких ситуациях приходится идти в суд, где нужно доказать, что сделка сорвалась из-за продавца. Это дополнительные денежные затраты, время и нервы. Даже при решении суда в пользу нового собственника, никто не может дать гарантии, что продавец добросовестно возместит понесенный покупателем ущерб.

Обременение доли имущества

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.

Основной источник права, регулирующий данную процедуру, — ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Согласно положениям данного закона, участник ООО может передавать свою долю во владении бизнесом другому владельцу ООО или, если это не запрещено учредительными документами фирмы, в пользу третьих лиц.

Рассматриваемый правовой акт определяет основные виды обременений в рамках сделок, о которых идет речь — передача в пользу другого владельца, а также соответствующая операция с участием третьих лиц. Другие источники права, имеющие отношение к сделкам, о которых идет речь, — ФЗ «О государственной регистрации юрлиц и ИП», а также Приказ ФНС РФ № ММВ-7-6/25, в котором регулируются вопросы государственной регистрации юрлиц и ИП в аспекте применения форм тех или иных документов.

Интересен аспект, касающийся обременений долей на предприятиях, которые относятся к категории юрлиц, имеющих стратегическое значение для государства. ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» присутствуют положения, по которым установлено следующее ограничение: обременение права владения частью бизнеса, когда кредитор стратегического предприятия — иностранная организация, может быть оформлено только при письменном согласовании с Федеральной антимонопольной службой. Нотариус должен будет запросить соответствующий документ от залогодателя.

В некоторых случаях нотариальные конторы стремятся привести сделки, о которых идет речь, в соответствие с законодательством, регулирующим вопросы конкуренции. Например, это возможно, если кредитор в соответствии с договором, заключаемым с залогодателем, приобретает право голоса в фирме. Более того, многие нотариусы могут подходить к регулированию данного типа вопросов более детально, полагая, что даже при сохранении права голоса за совладельцем бизнеса, передающим его долю в залог кредитору, есть вероятность нарушения ФЗ «О защите конкуренции».

Как и в предыдущем сценарии, нотариусы могут затребовать от залогодателя проведения процедур согласования сделки с ФАС РФ в письменном виде. Также нотариальные конторы могут потребовать от сторон соглашения включить в договор условия, отражающего тот факт, что нет необходимости в одобрении сделки со стороны ФАС.

Залог – это обременение, возникающее при заключении договора о залоге и обеспечивающее выполнение основного обязательства (к примеру, займа денежных средств). В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед кредиторами залогодателя.

В отдельных случаях владельцу принадлежит доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под обременением на имущество (быть арестована, заложена, арендована, передана под доверительное управление и пр.).

Так, при непосредственном наложении любого существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта недвижимости по предварительному соглашению между всеми сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться ей (подарить, продать, разменять).

Документы для продажи квартиры

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
  • передаточный акт;
  • свидетельство о праве (при наличии);
  • заявление сторон сделки;
  • выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность заявителей.

Необходимость предоставления иных документов зависит от условий сделки и вида обременения квартиры.

Потребуются, в частности, следующие документы:

  • при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
  • при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
  • при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
  • при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
  • нотариальная доверенность представителя;
  • при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
  • для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

Если человек решил в установленном порядке наложить обременение на свою долю в бизнесе, то какие документы необходимо для этого подготовить? Каков стандартный перечень соответствующих источников? Он может выглядеть так:

  • устав организации;
  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о регистрации организации;
  • учредительный договор о создании ООО;
  • документы со сведениями об ИНН, ОГРН;
  • свидетельство из ФНС о постановке на налоговый учет;
  • документы, подтверждающие право участника ООО на долю в уставном капитале;
  • свежая выписка со сведениями из ЕГРЮЛ;
  • при необходимости — нотариально заверенное согласие на сделку от супруга участника ООО или же заявление человека о том, что он не состоит в браке;
  • список участников общества с указанием того, как между ними распределен уставный капитал;
  • документ об одобрении сделки по передаче доли ООО в залог;
  • документ, отражающий сведения об обязательствах человека, передающего долю бизнеса в залог.

Данный спектр документов необходимо передать нотариусу. Основной объем последующих действий должен будет производить именно он.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Основным условием для снятия всех правовых ограничений с недвижимости, является устранение обстоятельств, ставших причиной их наложения:

  1. В банке. Только после полной оплаты банковского долга можно снять обременение с квартиры. Для этого нужно обратиться в МФЦ, Росреестр или непосредственно в кредитную организацию (например, в сбербанке можно снять ограничение с квартиры по упрощенной схеме). Потребуется составить заявление на снятие всех ограничений с недвижимости, а также предоставить необходимый пакет документов.
  1. Через суд возможно снять обременение с квартиры в том случае, если оно было наложено на основании судебного ареста. Чаще всего это возможно после завершения судебного процесса или на основании отдельного ходатайства одной из сторон.
  2. Все остальные случаи (доверительное управление, аренда и т.д.) должны иметь документальное подтверждение окончания срока действия бумаг, являющихся основанием для наложения ограничений или факта смерти славного действующего лица. В такой ситуации можно будет снять ограничения с квартиры в Росреестре.
  3. Через Госуслуги. Снять ограничения с квартиры через портал быстрее удобнее, чем в реале. Для этого потребуется оформить все заявления онлайн и сделать сканы всех документов, которые могут потребоваться для снятия с квартиры обременения.

Чтобы сделать жилье свободным от ограничений, связанных с ипотекой, необходимо иметь на руках несколько важных документов:

  • договор кредитования;
  • закладная на имущество;
  • справка от банка о закрытии кредитного счета и отсутствии претензий к заемщику.

Потребуется написать заявление о снятии обременения с квартиры физического лица.

Обременение имеет временный характер. Ограничения снимаются после устранения первопричины их наложения, то есть:

  • Полного погашения ипотечного займа
  • Окончания срока действия договора аренды или его аннулирования;
  • Прекращения доверительных отношений;
  • Погашения долгов, повлекших за собой наложение ареста;
  • Смерти одной из сторон, заключивших договор пожизненной ренты

Каждая разновидность обременения снимается в определенном порядке. Так, после выплаты долгов за квартиру, собственнику необходимо обратиться с квитанциями в организацию, наложившую арест. После этого все ограничения будут сняты, и он сможет распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

Обременение квартиры по договору ренты снимается в том случае, если одна из сторон скончалась. Как правило, наступает смерть владельца квартиры. Вторая сторона сделки вправе обратиться в Росреестр с заявлением о переоформлении права собственности на основании ранее заключенного договора ренты. Однако, здесь нельзя не упомянуть возможное наличие наследников, которые будут препятствовать исполнению условий контракта. В таком случае, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Обременение по договору аренды снимается сразу же после окончания срока его действия. Ускорить данное действие поможет обращение в суд или мирное урегулирование вопроса с арендаторами.

Ограничения по доверительному управлению снимаются после смерти одной из сторон или аннулированию ранее заключенных договоренностей. В том случае, если умирает владелец квартиры, право собственности на нее переходит его наследникам.

Обременение квартиры ипотекой может быть прекращено в случае:

  • прекращения обязательства;
  • наличия оснований для досрочного прекращения залога;
  • гибели заложенной квартиры;
  • продажи квартиры для погашения долга.

Факт возникновения обременений, а также факт их снятия подлежат регистрации в Росреестре.

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Прекращение ареста, на основании решения суда или постановления пристава, также подлежит внесению в реестр.

Аналогичный механизм предусмотрен для прекращения обременения в виде запрета на совершение действий с квартирой.

Погашение записи об обременении осуществляется в государственном реестре в течение трех дней с момента поступления заявлений, без оплаты госпошлины.

В случае покупки недвижимости с обременением новый собственник принимает на себя риски, связанные с этим ограничением. Например, приобретатель квартиры в ипотеке становится на место залогодателя и несет в дальнейшем обязательства перед банком.

Последствия обременения ипотекой в силу закона, например расчет по сертификату, несет для продавца риск неполучения денег, если сертификат не будет принят к оплате.

Правовые последствия ареста или запрещения, возникшие до регистрации перехода прав на квартиру, опасны для сторон сделки недействительностью договора.

В результате приобретения квартиры по договору ренты надо учитывать, что, несмотря на переход права к новому собственнику, получатель ренты сохраняет возможность проживания в этой квартире. Кроме того, не исключен риск расторжения договора ренты и возврата квартиры прежнему собственнику.

Существенные риски несет покупка квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, лицами, проходящими службу в армии или отбывающими заключение.

Продажа квартиры с обременением ипотекой, налагает на покупателя необходимость принять на себя все обязательства залогодателя.

Банк, давая согласие на совершение сделки, уведомляет покупателя о заключении с ним в дальнейшем соглашения о перемене должника в договоре залога.

Кроме того, в заявлении о регистрации перехода права, покупатель должен заявить о регистрации ипотеки на его имя.

При регистрации прав собственности ипотека прежнего владельца в реестре прекращается и вносится запись об обременении квартиры ипотекой в отношении нового собственника.

Регистрация ипотеки, возникающей на основании договора купли-продажи, не требует оплаты госпошлины.

В свидетельстве о праве нового собственника, в разделе «обременения» указывается наличие ипотеки или ипотеки в силу закона.

Отсутствие письменного согласия банка влечет приостановление регистрации перехода права на срок до одного месяца, а затем – отказ в регистрации.

Избежать нежелательной ипотеки при покупке квартиры поможет предварительное

получение выписки из ЕГРП

, которая содержит необходимые сведения об обременении.

Право пользования недвижимостью

Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.

  1. Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
  2. Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
  3. Пожизненное содержание с иждивением – это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
  4. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.

К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. – для граждан и 15 000 руб. – для организаций) дважды – и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.

Собственник заложенной квартиры сохраняет право отчуждать ее, передавать во временное пользование, передавать в последующую ипотеку, но только с согласия залогодержателя.

В случае реализации заложенной квартиры в счет погашения ипотечного долга собственник обязан ее освободить, но в соответствии с Законом об ипотеке, он имеет право, по решению суда, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года и получить временное жилье.

Арендодатель также не утрачивает права владения и распоряжения квартирой, но в рамках, оговоренных договором аренды. Собственник вправе продать, подарить, заложить арендованную квартиру, причем аренда как обременение сохраняется за новым собственником.

Арендодатель обязан соблюдать преимущественное право арендатора на продление аренды, при отсутствии нарушения условий договора.

Права получателя ренты следуют за правами на квартиру и не зависят от собственника квартиры на текущий момент.

С переходом права на квартиру, обремененную рентой, новый собственник становится на место плательщика ренты. Собственник – плательщик ренты обременяется правом рентополучателя контролировать судьбу и состояние квартиры.

Арест квартиры полностью исключает возможность распоряжаться ею для собственника , но пользование квартирой сохраняется до решения суда о ее реализации на торгах.

Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.

В первую очередь ограничиваются следующие права:

  1. Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
  2. Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Действия нотариуса

Прежде всего, нотариус должен заверить договор, подтверждающий обременение права владения долей в компании, а также основной документ, в соответствии с которым должны вноситься изменения в ЕГРЮЛ, — это форма Р14001. Заверив соответствующие источники, нотариус в течение трех дней должен направить их в ФНС.

Данный сценарий — стандартный, но есть нюансы, характерные для его реализации. Рассмотрим их.

Прежде всего, нотариус должен будет исследовать Устав общества на предмет отсутствия в нем положений, запрещающих передачу долей в бизнесе в залог, а также убедиться в том, что соблюден кворум, который установлен для процедуры одобрения сделки собранием участников ООО. Также юрист должен будет удостовериться, что соответствующее одобрение было оформлено в надлежащем порядке, без нарушений.

Следующий аспект сделки, который будет изучаться нотариусом, — брачные отношения залогодателя. Если участник соглашений состоит в браке, то необходимо, как мы отметили выше, согласие его супруга или супруги на то, чтобы их общее имущество было передано в залог. Если же доля в бизнесе — предмет раздельной собственности, то нотариусу нужно будет исследовать документы, удостоверяющие этот факт.

Например, это могут быть соглашения человека с фирмой, подтверждающие передачу ему доли в бизнесе, которые оформлены до заключения брака. В этом случае уставный капитал общества в той части, что закреплена за залогодержателем, будет считаться его личной собственностью. Если человек в браке не состоит, то нотариусу необходимо будет исследовать документы, подтверждающие это.

Возможен вариант, при котором совладелец бизнеса — несовершеннолетний гражданин, такое тоже бывает. В этом случае нотариус должен затребовать согласие его родителей на совершение сделки.

Нотариус, заверяя документы о передаче доли в бизнеса в залог, в ряде случаев может потребовать от общества и от залогодателя подтверждения того, что соответствующая часть уставного капитала предприятия была им полностью оплачена. Это может быть справка, подписанная генеральным директором фирмы и главным бухгалтером.

Для исчисления корректной суммы, отражающей стоимость доли, также может понадобиться заключение оценщика, действующего от имени независимого юридического лица. Дело в том, что реальная сумма активов, как правило, выше, чем номинальная величина уставного капитала. Нотариусу в ряде случаев необходимо знать ее.

Можно ли прописаться в квартире с обременением

Прописаться в таком жилье можно. Собственник квартиры, а также его дети регистрируется на жилых квадратных метрах без дополнительных условий. Требуется только заявление в паспортный стол и наличие необходимых документов (свидетельства о рождении детей и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость).

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.

Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками.

Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.

Как проверить обременение

Все, что касается недвижимости: адрес, метраж, планировка, права собственников, ограничения этих прав, сроки ограничения прав, регистрируется в государственном органе, — Росреестре.
Есть 2 способа узнать, не находится ли квартира в обременении.
Бесплатный онлайн сервис Росреестра, который доступен на его официальном сайте.
Информацию о квартире можно получить, введя адрес ее местонахождения, кадастровый номер, условный номер или номер права.
В результате система покажет, есть ли обременение на квартире и какое оно.
Проверить наличие обременения можно по адресу
Выписка из ЕГРН. Если проверка через сервис результата не дала, об обременении на квартиру можно узнать из выписки из ЕГРН.
Для этого обращаются в офис Росреестра или МФЦ.
Выписка из ЕГРН небесплатная, перед ее получением (в бумажной форме) придется заплатить госпошлину 460 ₽.
Для заказа выписки в электронной форме понадобится электронная подпись, госпошлина в этом случае составит 290 ₽.

Что делать, если понравилась обремененная квартира

Каждый вид обременения несет разные правовые последствия.
Если квартира арестована, собственник не сможет ничего сделать, ни продать, ни подарить, ни разменять. Соответственно, получить ее в собственность не получится, пока не пройдет суд и/или собственник не исполнит судебное решение.
Если квартира заложена, для проведения сделки купли-продажи понадобится согласие кредитора. Например, если квартира в ипотеке, сделку придется согласовать с банком, выдавшим ипотечный кредит.
Если квартира в обременении по договору аренды или ренты, к новому собственнику перейдут обязанности прежнего владельца: предоставить жилье, платить ренту и т. д. Поэтому стоит внимательно изучить условия договоров аренды и ренты, рассчитать будущие расходы.

Как снять обременение с квартиры

Снятие обременения регистрируют в Росреестре. Возьмем частый случай — погашение ипотечного кредита.
После внесения погасительного платежа в банке нужно взять справку о закрытии кредита и закладную со штампом о погашении долга.
К этим документам нужно приложить кредитный договор, договор ипотеки, копию паспорта, и отвезти их в МФЦ.
МФЦ передаст все документы Росреестру, который и зарегистрирует факт снятия обременения.
 

Прекращение обременения

Наряду с процедурой передачи доли в ООО в залог существует установленный законом порядок прекращения соответствующего обременения. Предполагается, что запись в регистрационных базах данных ФНС, оформленная на основе заявления о сделке, будет погашена. Какие документы для снятия обременения нужны? Это во многом зависит от того, на основании чего соответствующая процедура может быть инициирована. Здесь возможны два основных механизма — заявление залогодателя и его кредитора, а также решение суда.

Если рассматривать первый сценарий, по которому залогодатель и кредитор уладили вопрос с долгом, то основной документ здесь — та же форма Р14001. В ней указываются необходимые данные, отражающие изменения в структуре владения ООО. Данная форма обычно дополняется документом, подтверждающим то, что долг залогодателя перед кредитором погашен.

Есть нюанс, касающийся процедуры, о которой идет речь. Предполагается, что документы, подтверждающие отсутствие обременений, будет подавать залогодатель. Но соответствующее действие этот человек вправе производить, только если у него есть полномочия, которые делегированы ему обществом. Исключение составляет ситуация, когда он является генеральным директором фирмы, уполномоченным ставить подписи на официальных документах.

Важнейший нюанс: информирование ФНС в установленном порядке о том, что долговые обязательства прекращены, — обязательная процедура, даже если срок обременения истек и долг де-факто (и де-юре соотносительно с кредитным договором) погашен. Если залогодатель и его кредитор не оформят соответствующее заявление в налоговую службу, то государство будет считать долг непогашенным. Сведения об обременении сохранятся в реестре.

Покупка квартиры с обременением по шагам

Если человек добровольно идет на приобретение жилплощади, находящейся в залоге у банка, возникает ряд очевидных вопросов: как сделать недвижимость своей, как можно снять ограничения, как оформить сделку и сколько все это будет стоить. Рассмотрим процесс покупки на примере ипотечной недвижимости:

  1. Поиск подходящей недвижимости. Нужно тщательно проверить недвижимость, чтобы реально оценить действующие ограничения и варианты взаимодействия с организацией, наложившей его.
  2. Переговоры по цене и основным аспектам сделки.
  3. Заключение предварительного договора (этот документ нужно показать опытному юристу для получения профессиональной консультации).
  4. Получение справок и выписок, подтверждающих наличие обременения.
  5. Передача денежных средств и подписание договора происходит в один день. Сначала покупатель передает деньги банку, осуществляется погашение долга, а затем заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
  6. Регистрация договора в Росреестре.
  7. Написание заявления на снятие обременения с квартиры
  8. Уплата госпошлины за снятие обременения.
  9. Получение справки об отсутствии ограничений на жилплощади (по желанию заявителя получить документ можно в Росреестре или любом государственном многофункциональном центре).
  10. Выплата остатка средств продавцу недвижимости (разница между долгом банка и продажной стоимостью жилплощади).
  11. Получение нового свидетельства о регистрации прав собственности.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Чтобы сделать жилье свободным от ограничений, связанных с ипотекой, необходимо иметь на руках несколько важных документов:

  • договор кредитования;
  • закладная на имущество;
  • справка от банка о закрытии кредитного счета и отсутствии претензий к заемщику.

С этими документами можно обратиться:

  • в Росреестр;
  • в МФЦ.

Потребуется написать заявление о снятии обременения с квартиры физического лица.

Важно! Снятие ограничений проводится бесплатно. Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается при желании заявителя внести изменения в свидетельство о праве собственности.

Издержки

Участие нотариуса в процедурах взаимодействия предприятия и ФНС — процедура не бесплатная. Какие расходы может понести предприятие? На практике, тарифы, применяемые в рамках данной процедуры, могут сильно разниться, так как они строго не регламентируются государством. Но примерные цифры определяются по следующим формулам.

Нотариальное удостоверение сделки, предмет которой — те или иные виды обременения доли в ООО, обычно стоит 0,5% от суммы, фигурирующей в соглашении. Если брать за основу положения НК РФ, то интервал возможных сумм здесь — от 300 руб. до 20 тыс. руб. Также нотариус может взять плату за удостоверение документов, отражающих изменение или же расторжение договора, 200 руб. В некоторых случаях может также взиматься сбор за удостоверение подлинности подписи участников сделки 100 руб.

Но и это не все расходы. В правовых актах, регулирующих нотариальные услуги, есть положения, по которым нотариус имеет право взимать плату за то, что оказывает услуги правового или же технического типа. Тарификация в области данных сервисов определяется нотариусами самостоятельно. Средние расценки, касающиеся сделок, предмет которых — передача доли ООО в залог, — 5-7 тыс. руб.

Также определенные расходы будут предопределяться фактом обращения к услугам оценщика. Стоимость услуг специалистов данного профиля может сильно разниться. Обычно соответствующие тарифы составляют порядка 3-4 тыс. руб., но конкретными организациями, предоставляющими подобные сервисы, могут применяться иные расценки, отличающиеся от указанных как в большую, так и в меньшую сторону.

Какие ограничения налагают обременения?

На недвижимое имущество могут быть наложены следующие ограничения:

  • Возможность передачи недвижимости другим людям, в том числе за деньги
  • Запрет на осуществление продажи и других сделок
  • Передача объекта по наследству
  • Любые вмешательства, которые скажутся на общем состоянии объекта. Запрещается даже производить ремонт или реконструкцию.

Особенности продажи квартиры с обременениями

Как правило, речь идёт об ипотечных квартирах. Стоит отметить, что в данной ситуации банку абсолютно не интересна недвижимость, важен только возврат денег.

Сама процедура имеет следующие отличия от стандартной:

  • Нужно осуществить аренду двух отдельных ячеек для продавца и для банка
  • Средства вносятся в ячейку, предназначенную для банка, после этого выдаётся документ, подтверждающий факт погашения займа
  • Заключённый договор между продавцом и покупателем заключается уже без участия банка, её регистрация осуществляется в Росреестре
  • Документы, подтверждающие факт снятия обременения, получает уже новый собственник

Преимущества и недостатки обременений

Положительные или отрицательные стороны обременений зависят исключительно от каждого конкретного случая. Например:

  • При покупке квартиры, находящейся в ипотеке, можно купить недвижимость по цене гораздо ниже рыночной.
  • Например, в том случае, если на квартиру наложено обременение в виде ренты, то на нового владельца собственности будут возложены некоторые обязательства. Положительной такую недвижимость назвать нельзя однозначно. Сложность в том, что залогодержатель имеет право отменить договор при соблюдении определённых условий.
  • Приобретение жилой недвижимости с прописанными в ней третьими лицами так же не сулит ничего хорошего, особенно если прописанные являются несовершеннолетними или недееспособными.
Отметим! Недвижимость с какими-либо обременениями зачастую бывает очень проблемной, поэтому прежде чем заключать сделку, в которой фигурирует подобная собственность, следует заранее просчитать все достоинства и недостатки каждой конкретной ситуации.

Заключение

Прежде чем пугаться обременений и ограничений, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы предложения, определить круг личных приоритетов и возможностей. Проживать в жилье, на которое еще кто-то имеет какие-то права не просто, но получить комфортное, новое жилье (например, ипотечную квартиру) по выгодной цене – заманчиво.

Источники

  • https://leonmonitor.ru/vidy-obremenenij-prav-na-nedvizhimoe-imushhestvo-2/
  • https://cpi-invest.online/dolya-pod-obremeneniem-chto-eto/
  • https://IpotekuNado.ru/voprosy/obremenenie-na-kvartiru
  • https://pravonaslednik.ru/spory/obremenenie/prochie-ogranicheniya-obremeneniya-kak-uznat-o-nalichii-i-kak-ix-snyat.html
  • https://life.akbars.ru/pyat-osnovanij-obremeneniya-kvartiry
  • https://ipotekaved.ru/problemy/obremenenie-na-kvartiry-chto-eto-takoe.html

[свернуть]