Ипотека для юридических лиц: особенности коммерческой ипотеки

Основные отличия жилой ипотеки от коммерческой

Кредит, который выдается ВТБ на нежилую недвижимость, — это принципиально другой банковский продукт в сравнении с обычной ипотекой на квартиру, апартаменты или дом, а также в сравнении с кредитами на автомобиль или потребительскими кредитами. Банк выдвигает серьезные требования как к объекту недвижимости, так и к платежеспособности клиента, ведь сильно рискует.

Оформить коммерческую ипотеку можно как на физическое лицо, так и на юридическое. Разница между оформлением ипотеки на физическое и на юридическое лицо заключается только в сумме займа. Во втором случае она будет значительно больше.

Стоит отметить, что ВТБ нехотя выдает коммерческую ипотеку, ведь реализовать залоговое имущество в виде склада или офиса не так просто, как обычную квартиру. Исходя из этого и условия кредита довольно жесткие: ставки высокие, а срок кредитования ограничивается, максимум, 10 годами.

Заявка клиента рассматривается кредитными аналитиками ВТБ довольно долго. Нередко ВТБ направляет своего сотрудника к ИП, чтобы тот лично убедился в его стабильном доходе и ликвидности помещения.

Кто может получить, необходимые документы

Претендовать на кредитование или лизинг могут юрлица, которые соответствуют следующим критериям:

  1. Являются платежеспособными – уровень дохода достаточен для обслуживания кредита и осуществления текущей деятельности.
  2. Опыт ведения бизнеса не менее 1 года.
  3. Зарегистрированы и ведут деятельность в регионе, где есть подразделения банка.
  4. Имеют открытый счет в банке. Если заемщиком является новый клиент, тогда следует ожидать, что его обяжут открыть расчетный счет в ВТБ и перевести часть или все обороты в банк.

Кредитование физлиц в банке осуществляется, если их:

  • возраст от 21 года до 70 лет (на момент закрытия договора);
  • совокупный стаж как минимум 1 год, а на последнем месте не менее полугода;
  • место проживания и регистрации находиться в регионе, где размещены отделения банка;
  • достаточный уровень платежеспособности.

Перечень документов, который необходимо предоставить для кредитования или лизинга для компаний и фирм:

  • последняя редакция учредительных документов;
  • выписка с ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • финансовая отчетность за последний год (ежеквартально);
  • приказы о назначении руководства, а также документы, подтверждающие личность директора и главбуха;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • решение собрания акционеров о создании юрлица;
  • документ о создании единоличного органа управления;
  • справка, подтверждающая учет в налоговой;
  • российский паспорт и ИНН (для ИП).

Частным клиентам для рассмотрения заявки на кредит необходимо принести в банк:

  • гражданский паспорт;
  • справку о доходах за полгода и копию трудовой книжки с отметками работодателя или трудовой договор.

По программе лизингового кредитования «Оптимальное решение» от физлиц требуется предоставить только:

  • российский паспорт;
  • свидетельство о пенсионном страховании;
  • ИНН.

Если последнего документа нет, тогда вместо него можно принести загранпаспорт или водительские права.

Кроме документов о себе потенциальный клиент должен обязательно подать документы о коммерческой недвижимости:

  • выписку с ЕГРП;
  • документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и т.д.);
  • техпаспорт с подробным описанием строения;
  • план-схему здания, а также другие документы, необходимые для оценки имущества и оформления его в ипотеку.

Причины роста популярности

За последние несколько лет объем выданных банками коммерческих кредитов постоянно возрастает. Однако увеличивается не только этот показатель: просроченная задолженность, которую бизнес не может вернуть, тоже растет, причем гораздо более быстрыми темпами, чем объем самих заимствований. Вполне логично, что в такой ситуации финансовые учреждения становятся более разборчивыми в выборе тех, кому выдают денежные средства, еще и те, которые имеют долгий период возврата.

И тут на помощь приходит коммерческая ипотека, которая выступает как долгосрочная инвестиция банка в недвижимость заемщика. Многие эксперты видят в этом ни много ни мало – выгодный инструмент экономического развития и поддержки малого и среднего бизнеса. Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться прямо сейчас.

Что требуется от заемщика

Выдвигаемые банкирами требования к потенциальному заёмщику во многом напоминают требования по жилищной ипотеке. Так, если речь идёт о юридическом лице, то предприятие должно:

  • присутствовать на рынке не меньше, чем полгода;
  • иметь положительный баланс;
  • быть зарегистрировано в том же регионе, в котором располагается отделение банка, выдающего коммерческую ипотеку.

Когда в качестве заёмщика выступает физическое лицо, банк выдвигает к нему следующие основные требования:

  • гражданство РФ;
  • не младше 21 лет и не старше 65;
  • безупречная кредитная история;
  • трудовой стаж – от одного года.

Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы

Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам. Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам. Сюда можно отнести:

  1. Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
  2. По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
  3. Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
  4. Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.

К главным плюсам можно отнести следующие факторы:

  • Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
  • Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
  • В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
  • Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
  • Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
  • Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.

Минусами данного процесса являются:

  • Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
  • Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
  • Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.

Процедура получения

Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:

  1. Получение гарантии от банка на погашение оставшейся суммы и оплата первоначального взноса из собственных средств заемщика.
  2. Регистрация прав собственности.
  3. Получение кредита и перечисление оставшейся суммы продавцу.
  4. Регистрация нового юрлица, на которое осуществляется регистрация прав собственности.
  5. Приобретение акций нового предприятия по мере погашения ипотечного займа.

Процедура заключения договора

На сегодняшний день существует несколько вариантов получения кредита на покупку нежилой недвижимости. Но в целом процедура заключения договора выглядит следующим образом:

  • Сбор необходимых документов;
  • Подача заявки;
  • Рассмотрение банком поданных документов и принятие решения;
  • Предоставление финансовому учреждению технических и правоустанавливающих документов на приобретаемый объект;
  • Согласование всех моментов и нюансов;
  • Подписание договора;
  • Покупка нежилой недвижимости;
  • Регистрация в реестре недвижимости РФ прав собственности;
  • Оплата госпошлины и регистрация в Росреестре.

Поручители

  • физические лица – владельцы бизнеса;
  • юридические лица, входящие в состав группы клиента (определяется индивидуально).

Требования к продавцу недвижимости

  • Юридическое лицо
  • Индивидуальный предприниматель
  • Физическое лицо
  • Федеральные и муниципальные органы

Требования к продавцу:

  • продавцом не может выступать связанное с заемщиком лицо, учредитель/фактический собственник ЮЛ, а также близкий родственник Заемщика-ИП или фактического собственника/учредителя Заемщика — ЮЛ (отец/мать, брат/сестра, сын/дочь, супруг/супруга)
  • является резидентом РФ

Дополнительное требование, если продавец — Индивидуальный предприниматель или физическое лицо:

  • возраст от 18 лет

Для заёмщика — индивидуального предпринимателя

  • Поручительство не менее одного физического лица
    • супруг или супруга, если заёмщик состоит в браке
    • иные лица, готовые отвечать по обязательствам заемщика
  • Поручительство залогодателей

Для заёмщика — юридического лица

  • Поручительство не менее одного физического лица
    • учредителя (-ей) Заемщика — физических и/или юридических лиц, совокупная доля в УК Заемщика которых составляет более 50%
    • фактических собственников бизнеса заемщика
  • Поручительство залогодателей
  • Поручительство иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заемщика

Для Заёмщика — юридического лица

 

  • Поручительство всех фактических собственников бизнеса — физических и/или юридических лиц, совокупная доля в уставном капитале Заёмщика которых составляет более 50%
  •  

  • Поручительство не менее двух физических лиц: вторым Поручителем может выступать: соучредитель (физическое лицо) Заёмщика, супруга учредителя, третье лицо готовое отвечать по обязательствам Заёмщика
  •  

  • Поручительство Залогодателей
  •  

  • Поручительство основных балансодержателей компаний, входящих в группу
  •  

  • Поручительство основных связанных компаний, входящих в группу
  •  

Для Заёмщика — ИП

 

  • По сделке должен быть как минимум один Поручитель — физическое лицо (НЕ собственник ИП)
  •  

  • Поручителем может выступать: 
    • супруга ИП*;
    •  

    • третье лицо готовое отвечать по обязательствам Заёмщика.
  • Поручительство Залогодателей
  •  

  • Поручительство основных балансодержателей компаний, входящих в группу
  •  

  • Поручительство основных связанных компаний, входящих в группу
  • Поручительство всех фактических собственников бизнеса — физических и/или юридических лиц, совокупная доля в уставном капитале Заёмщика которых составляет более 50%
  •  

*Если Заёмщик ИП состоит в браке, обязательно поручительство супруга(и) Заёмщика.

Сущность коммерческой ипотеки

Юридические лица (неважно какой формы собственности – главное, что оформление происходит не на конкретное физическое лицо) приобретают недвижимость в ипотеку, после чего используют ее в коммерческих целях согласно своей уставной деятельности:

  • размещают там производственные и складские помещения;
  • организуют место продажи товаров (торговую точку) или предоставления услуг;
  • сдают в аренду с целью получения дополнительной прибыли или дохода.

Суть бизнес-ипотеки остается той же самой, что и в обычном варианте: банки кредитуют покупку недвижимости под ее же залог. Только для физических лиц используется жилая недвижимость, а для юридических – коммерческая.

Так что тот случай, когда компания приобретает в ипотеку квартиру для своего сотрудника и производит все платежи (по договоренности с этим самым сотрудником), коммерческой ипотекой по сути являться не будет, поскольку это начинание изначально не является коммерческим, а является одним из способом материального поощрения ключевого работника.

Недвижимость для бизнеса

Если вы решили открыть собственное дело или расширить уже существующий бизнес, вам может понадобиться дополнительное помещение. Конечно, если у вас есть необходимая сумма, можно сразу приобрести желаемое. Если же денег нет, единственная возможность приблизиться к цели — кредит. Коммерческая ипотека — это долгосрочный банковский заем на приобретение нежилого помещения для ведения бизнеса. С помощью такого кредита можно купить офис, склад, торговое или промышленное помещение.

Обычно в подобной банковской услуге нуждаются молодые люди, только начинающие свою деятельность, И индивидуальные предприниматели, планирующие расширение бизнеса. Кроме того, воспользоваться подобным предложением могут граждане, обеспечивающие себя работой самостоятельно: нотариусы, адвокаты. Им необходимо иметь офис для приема граждан. Также услугой могут воспользоваться граждане, желающие выгодно вложить свободные денежные средства. Приобретя в ипотеку объект коммерческой недвижимости, можно выгодно сдавать его в аренду.

Аренда помещения имеет ряд недостатков, в сравнении с коммерческой ипотекой

Оформляя ипотеку под коммерческую недвижимость, предприниматель точно знает, сколько и когда он будет выплачивать денежных средств. Арендатор же может в любой момент изменить условия аренды, повысив ее стоимость.

Взносы арендной платы будут несколько меньше ежемесячных взносов по кредиту, однако, при кредите на покупку коммерческой недвижимости — это вложение денег в актив, который не потеряет своей ценности и через 10 лет. Аренда же это просто статья расходов, без каких-либо перспектив.

Арендатор может в любой момент отказать в аренде. В таком случае у фирм, работающих в сфере услуг или торговли, может произойти потеря значительной части клиентов. Клиентам будет неудобно посещать новый офис или магазин. Это может существенно сказаться на финансовых делах фирмы. Для производственных организаций, использующих сложное оборудование, такой поворот событий потребует дополнительных затрат на переезд и монтаж оборудования. На значительный срок остановится производство.

Для ИП

Для того чтобы купить коммерческую недвижимость, многие предприниматели решают оформить ипотечный кредит. Для них действуют требования, которые предъявляются к гражданам, оформляющим займ на бизнес. Для повышение шансов на одобрение ипотеки заемщику требуется минимум год ве6сти деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и пользоваться общей системой налогооблажения.

Каким предпринимателям проще получить ипотеку

Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.

  1. Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
  2. Наличие положительной кредитной истории.
  3. Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
  4. Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.

Как оформить ипотеку

Обзавестись недвижимостью для бизнес целей за счет банковских средств могут ИП. юридические лица, физические лица. Для оформления кредита на покупку объекта необходимо обратиться в отделение банка по месту регистрации. После посещения офиса заемщиком назначается дата повторного посещения с полным пакетом документов. И важно во время первого посещения отделения подробно ознакомиться с условиями и особенностями бизнес ипотечного кредита на то, чтобы обзавестись недвижимостью. Также потребуется заполнить заявку на выдачу займа, если условия подходящие.

Что представляет собой коммерческая ипотека?

Так определяется покупка юридическим или физическим лицом на кредитные средства банка помещения из нежилого фонда под залог нежилого помещения уже имеющегося на балансе юридического лица или в собственности у физического лица, либо же под залог приобретаемой недвижимости.

Для предоставления кредита в ипотеку на коммерческую недвижимость компании малого бизнеса необходимо предоставить в банковскую организацию:

  • Пакет правоустанавливающих документов, то есть свидетельство о регистрации и постановки на налоговый учет;
  • Налоговую декларацию заемщика;
  • Иные отчетности и оборотно-сальдовые ведомости и пр.

Федеральный Закон «Об ипотеке» накладывает запрет на оформление закладных обязательств на приобретаемую в имущество коммерческую недвижимость до момента заключения непосредственной сделки об ее купле-продаже.

Фактически, банк за «свои кровные» финансовые средства покупает необходимые помещения, после чего оформляет кредит на предприятие.

Ипотечным залогом служит купленная недвижимость, на которую права собственности банк передает клиенту уже после ее покупки.

Такая юридическая тонкость создает серьезный риск для самого банка, ведь потенциальный заемщик может отказаться от оформления кредита уже после покупки банком целевых помещений.

Отсюда следствие:

  • Банк будет избегать собственных рисков, как только сможет, а потому данный вид ипотечной системы кредитования предлагается ограниченным количеством банков;
  • Довольно часто в рамках коммерческой, или, как ее еще называют, целевой, ипотеки банк предлагает своему клиенту выбор помещений, оставшихся на балансе у банка после невыплаты залоговой стоимости.

Данная схема кредитования малого и среднего предпринимательства уже больше века активно используется на Западе, в основном в США.

На кредитном рынке Российской федерации подобные схемы появились в 2009 году со сменой принципиальных пунктов в сфере банковского законодательства, однако интенсивного развития не получили в связи с мировым кризисом, начавшимся именно с рынка коммерческой ипотечной недвижимости.

После завершения кризисного периода в 2012 году рынок кредитования коммерческой недвижимости показал двукратное увеличение спроса на подобный вид финансовых услуг.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:

  • Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб;
  • Процентная ставка — 9 — 17,5% в год;
  • Срок погашения — 3 — 10 лет;
  • Комиссия банка за оформление — до 1,5%.

Ключевые моменты

Банки предлагают заемщикам свои программы кредитования, но в среднем ипотечный заем можно взять при выполнении таких требований:

  1. Предусмотрен высокий процент, до 20% в год.
  2. Срок обслуживания долга – до 10 лет.
  3. Не менее 30% первого взноса.
  4. Земля обязательно пойдет в залог, если помещение находится на земле, а не в бизнес-центре.
  5. Территориально обеспечение должно находиться в том же городе, что и отделение.

Чтобы избавиться от всех условностей, можно запросить в российских банках классический потребкредит.

Страхование

  • страхование недвижимости;
  • страхование титула по приобретаемой недвижимости (первые 3 года со дня заключения кредитного договора)
  • в случае если заемщик ИП и сумма кредита превышает 15 млн рублей, требуется поручительство хотя бы одного из прямых наследников (супруга, дети и т.п.) или страхование жизни и трудоспособности.*

* Действующие кредиты плюс рассматриваемые.

Юридические особенности кредита на коммерческую недвижимость

Принципиальным отличием коммерческой ипотеки от жилищной является возможность передачи недвижимого имущества в залог только после его покупки. Другой важный правовой аспект подобного вида кредитования заключается в том, что федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилое помещение с его одновременным обременением кредитом.

Отечественное законодательство требует, чтобы в договоре на коммерческую ипотеку в обязательном порядке были указаны:

  • предмет ипотечного кредитования;
  • оценочная стоимость объекта;
  • год возведения;
  • размер;
  • срок исполнения обязательств.

Участники данного сегмента финансового рынка считают, что развитие бизнес-ипотеки в первую очередь замедляется наличием пробелов в российском законодательстве. Кроме того, нередко встречаются случаи, когда по причине слабого текущего финансового состояния компании или отсутствия у неё залога банки не выдают заём. Существует также ещё один фактор, из-за которого фиксируется большое количество отказов в предоставлении коммерческой ипотеки, – это непрозрачность рынка бизнес-недвижимости.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка. И онлайн-заявку от ВТБ 24. Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Программы

Коммерческая ипотека — это, по сути, и есть отдельная программа. Она является достаточно новым продуктом для российской банковской системы и куда менее распространенным, чем кредитование физических лиц под залог приобретаемой недвижимости.
Тем не менее, большинство известных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит, РОСБАНК и другие, успешно работают с данной программой и кредитуют приобретение коммерческой недвижимости предпринимателями. Их программы, условия и предложения, можно узнать непосредственно на месте

Советы юристов

— Обращайтесь в банки, с которыми вы сотрудничали ранее. При наличии чистой кредитной истории, организация может предоставить вам некоторые уступки в рамках коммерческой ипотеки, — делится эксперт.
По мнению юристов, крайне нелогично вести дела с одним банком, а за кредитом обращаться в другой. Это будет выглядеть, как минимум, странно. Ну и что касается репутации: если компания часто находится в списке «провинившихся», просто так ей ипотеку не дают.
— Кроме всего прочего, отнеситесь к такой ипотеке как к инвестиции. Составьте бизнес-план, проведите экономический расчет. Если выгода от инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно реализовывать, — добавляют специалисты.

Для кого выгодна коммерческая ипотека

Подобный вид кредитования может быть интересен и юридическим, и физическим лицам.

Займы для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступна относительно недавно. Однако в реальной жизни рассчитывать на неё могут не все наши соотечественники. Под понятием «физическое лицо» банкиры подразумевают индивидуальных предпринимателей, топ-менеджеров крупных предприятий и владельцев бизнеса, а не обычных работников пусть даже успешных компаний.

К выгодам такого займа можно отнести:

  • небольшую процентную ставку;
  • длительный срок действия договора;
  • деньги не выбрасываются без пользы на ветер в качестве оплаты аренды помещения, а идут непосредственно на его выкуп.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц предоставляется банками на следующих условиях:

  • Сумма от 1 млн до 170 млн руб.
  • Процентная ставка находится в диапазоне 12-16%.
  • Страхование риска повреждения приобретаемого объекта либо его утраты обязательно.

Как видим, ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц-руководителей бизнеса или его владельцев – вполне доступное мероприятие.

Займы для юридических лиц

Чаще всего через коммерческую ипотеку приобретается помещение, которое организация либо ИП уже некоторое время снимают. Объект опробован, знаком, удобен, риски минимальны. Если же нежилые площади арендуются, расторжение договора поднайма может существенно повредить бизнесу.

Стоит также сказать, что коммерческая ипотека для юридических лиц предоставляет возможность получения денег под процент, размер которого ниже стоимости кредитных продуктов для предпринимателей.

Отдельного разговора заслуживает следующий момент. Большинство современных бизнесменов стремятся расширить своё дело. Для этого они обычно берут так называемый кредит на развитие бизнеса. Но получить его без залога практически невозможно, либо это будет весьма небольшая сумма. Став владельцем офиса, склада или цеха, клиент банка обретает возможность кредитоваться в дальнейшем на значительно более выгодных условиях.

Условия кредитования

ВТБ проводит лояльную политику. Поэтому бизнесмены в ВТБ могут рассчитывать на хорошие условия относительно других финансовых организаций. Выглядят они следующим образом:

Форма кредитаРазовый
Сумма кредитаОт 4 миллионов рублей
Срок кредитованияДо 10 лет
Первоначальный взнос15% от стоимости объекта
Отсрочка на погашение основного долга6 месяцев
Годовой процент0.165

Порядок оформления

Подать заявку на кредит и получить предварительное решение можно не только в отделении банка, но и с помощью онлайн-анкеты. Последнюю можно отправить с официального веб-сайта финансового учреждения. Она состоит из следующих полей:

  • сумма кредита;
  • город, где планируется оформить кредит, там также нужно выбрать офис банка;
  • ИНН юрлица;
  • ФИО контактного лица;
  • мобильный телефон и электронную почту.

После обработки полученной информации сотрудник ВТБ свяжется с потенциальным клиентом и обсудить все основные условия сотрудничества, расскажет о параметрах кредитования и сделает предварительный расчет платежей, чтобы оценить его платежеспособность. Если доходов потенциального клиента достаточно для обслуживания кредита, и по всем критериям он подходит банку, тогда ему можно начинать собирать документы для проверки.

На основании полученных документов банк принимает окончательное решение и уведомляет о нем клиента. Если условия кредитования его устраивают, тогда необходимо открыть расчетный счет и договориться о дате и времени подписания кредитного договора и других документов.

Правовые вопросы

Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования. Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов. В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.

С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.

Требования ВТБ

Выдавая ипотеку для юридических лиц, ВТБ подвергается риску. Дело в том, что начинающие бизнесмены могут «прогореть» и перестать выполнять свои обязательства перед банком. Именно поэтому ВТБ разработал довольно жесткие требования по ипотеке на коммерческую недвижимость любого назначения.

К юридическому и физическому лицу

Возможность получить одобрение ВТБ могут только те предприятия малого бизнеса, которые осуществляют свою деятельность не менее 6 мес. Она обязательно должна быть успешной и приносить стабильный и высокий доход. Обязательным условием для юридических лиц также является наличие персонального счета в банке ВТБ.

Если компания являлась клиентом ВТБ до обращения по ипотечному кредитованию на недвижимость, она может рассчитывать на льготы.

Предприниматели могут также оформить на себя данный займ. Для этого они должны вести свою деятельность без образования юридического лица на протяжении полугода. Заемщик не должен иметь негативной кредитной истории или негативной деловой деятельности.

К помещению

К нежилой недвижимости относятся помещения, которые предназначены под склады, цеха, магазины, рестораны и так далее. К ним банк выдвигает определенные требования:

  • площадь от 150 кв. м;
  • капитальный характер постройки;
  • отсутствие обременений.

На поиски подходящей недвижимости ВТБ дает полгода. Каждый вариант тщательно изучается банком, поэтому заемщик должен заранее убедиться в том, что объект подходит.

Возможности покупки

Банк ВТБ своим потенциальным клиентам предлагает для покупки недвижимости воспользоваться:

  • инвестиционным кредитованием;
  • кредитом под залог недвижимости;
  • лизингом.

Кредит на покупку недвижимости можно получить как в форме стандартного кредита, так и в виде невозобновляемой кредитной линии. Этот продукт предусматривает финансирование покупки коммерческих помещений как под залог имеющегося имущества, так и приобретаемого. Полученные деньги можно направить только на цели, предусмотренные кредитным соглашением, а именно на покупку или строительство коммерческой недвижимости. Использовать кредит на другие потребности запрещено и чревато досрочным расторжением соглашения.

Кроме непосредственно недвижимости в качестве залога могут использоваться:

  • товары в обороте;
  • оборудование;
  • легковой и грузовой транспорт.

При необходимости повысить уровень обеспеченности сделки можно за счет поручительства платежеспособных третьих лиц или Корпорации МСП.

С помощью бизнес-ипотеки можно приобрести:

  • офисные помещения;
  • склады;
  • торговые помещения (магазины, аптеки и т.п.);
  • производственные помещения.
Учитывая, что эти проекты предусматривают долгосрочное сотрудничество в течение 10-15 лет, банк с целью снижения риска будет требовать от клиента участвовать в проекте своими деньгами. Размер первоначального взноса устанавливается индивидуально по решению кредитной комиссии.

Лизинг по своей сути является симбиозом кредита и долгосрочной аренды. Его основное отличие заключается в переходе права собственности на объект покупки. Если по кредиту заемщик сразу же стает владельцем приобретаемого объекта, то при лизинге – только после погашения всей задолженности. До этого времени собственником коммерческой недвижимости является лизинговая компания. Учитывая такой механизм перехода права собственности, преимущества лизинга заключаются в следующем:

  1. Так как владельцем объекта до момента окончательного расчета ИП или юрлицо не являются, они не платят налог на имущество, но при этом могут пользоваться недвижимостью.
  2. Лизингополучатель может использовать режим ускоренной амортизации объекта покупки в лизинг и таким образом оптимизировать базу налогообложения.
Лизинг в ВТБ доступен как для юридических лиц, так и простых граждан, которые могут приобрести здания и помещения коммерческого назначения.

Предложения разных банков

Получить наиболее лояльные условия коммерческой ипотеки можно в том финансовом учреждении, в котором открыт расчётный счёт организации, желающей воспользоваться подобной услугой кредитования. Если же в перечне продуктов банка её нет, можно обратиться в кредитные учреждения, представленные в таблице.

Наименование банкаОбъём кредита, рублиПроцентная ставкаСрок кредитования
Сбербанкот 150 тысяч.От 14,28до 120 месяцев
Примсоцбанкот 500 тыс.От 1696 месяцев
Уралсибот 500 тысяч до 170 млн13.9до 10 лет
АК Барсот 1 млн до 100 млнУстанавливается индивидуальноот 12 до 120 месяцев

Изучив эту таблицу, вы получите представление о цифрах, актуальных для этого сегмента финансового рынка.

Преимущества и недостатки

В кредитных и лизинговых программах ВТБ клиентов привлекает:

  1. Длительный срок действия договора.
  2. Большая сумма финансирования.
  3. Широкий выбор недвижимости, которую можно приобрести.
  4. Минимальные размеры первоначального взноса, а также возможность получить 100% финансирование при дополнительном обеспечении.
  5. Право получить отсрочку в погашении тела кредита на полгода.
  6. Возможность воспользоваться правом на возвратный лизинг.
  7. Возможность получить финансирование под залог другого имущества или под поручительство Корпорации МСП.

Также положительно оценивается наличие программы лизинга для физлиц, где для принятия решения достаточно всего трех документов, а также имеется возможность продлить срок действия договора по истечению 10 лет обслуживания.

Есть в программах финансирования на покупку коммерческой недвижимости ВТБ и недостатки:

  1. Высокая ставка по программам лизинга – удорожание на более, чем 18% за год.
  2. Дорогостоящее страхование недвижимости.
  3. Большие дополнительные расходы: оплата экспертной оценки, услуг нотариуса, регистрация ипотеки.
Источники

  • https://obankax.com/ipoteka/kommercheskaya-vtb-24.html
  • https://creditkin.guru/ipoteka/kommercheskaya-v-vtb-24.html
  • https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/kommercheskaja-ili-biznes-ipoteka-osobennosti-i-pr/
  • https://plategonline.ru/ipoteka/vidy/kommercheskaya-ipoteka.html
  • https://IpotekaKredit.pro/dlya-biznesa/ipoteka-dlya-yuridicheskih-lits-osobennosti-kommercheskoj-ipoteki
  • https://www.unicreditbank.ru/ru/sme/financing/smeloans/commercial-mortgage.html
  • https://AlfaBank.ru/sme/profits/businessipoteka/
  • https://BusinessMan.ru/new-kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskix-lic-osobennosti-vidy-usloviya.html
  • http://mirfinin.ru/banki/ipoteka/kommercheskaya-ipoteka.html
  • https://dom-click.ru/ipoteka-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-sberbanke-usloviya-i-kalkulya-tor/
  • http://ipotekam.com/banki/vtb-24/kommercheskaja-ipoteka-dlja-fizicheskih-i-juridicheskih-lic.html
  • https://kreditorpro.ru/ipoteka-na-kommercheskuju-nedvizhimost-dlja-fizicheskikh-lic/
  • https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/
  • https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/kommercheskaya-ipoteka/

[свернуть]