Что за закон об электронных закладных по ипотеке?

Законодательство об электронной закладной

С начала июля этого года в закон об ипотеке (ФЗ-102) внесли ряд поправок:

  • Закладную допускается оформлять не только в бумажной, но и в электронной форме. Если бумажный документ был утерян, можно сделать его электронный аналог;
  • Электронную закладную передавать в депозитарий с целью хранения теперь обязательно;
  • На законодательном уровне установлена информация, которая в обязательном порядке должна быть прописана в документе. Здесь же подробно описана процедура выдачи, передачи прав, хранения, изменения;
  • Если ипотека погашена в Росреестре, нет необходимости в передаче соответствующих сведений для аннулирования закладной (уведомление отправляет сам регистрирующий орган).

В результате данных изменений в законодательстве процедура регистрации залога будет происходить гораздо быстрее, а заемщику не потребуется совершать ряд дополнительных действий.

Сущность электронной закладной по ипотеке

Электронная закладная представляет собой ценный документ, заполненный в электронной форме. Как и ее бумажный вариант, она устанавливает право ее держателя на:

  1. выполнение долговых обязательств по ипотечному кредиту;
  2. залог объекта недвижимости, купленной на заемные денежные средства.

Данная бумага формируется с помощью заполнения формы установленного образца на сайте Госуслуг либо в Росреестре. Таким образом, заемщик, предоставляющий под залог недвижимость, может подписать закладную с помощью электронно-цифровой подписи, затем отправить ее в регистрирующий орган. Здесь ее должен заверить госрегистратор. После этого документ будет храниться в депозитарии, а сведения о нем внесут в информацию об ипотечной сделке.

Достоинства электронной закладной по ипотеке

Некоторые пользователи не понимают, зачем нужна такая закладная. Читая разъяснения, комментарии, можно утверждать, что главными ее целями являются:

  1. возможность избежать ошибок, которые появляются при составлении бумажного документа;
  2. минимизировать возможность потери документа;
  3. ликвидировать факт несвоевременного внесения поправок в электронную закладную;
  4. снижение затрат на оформление данного документа;
  5. упрощенное содержание;
  6. повышение эффективности взаимодействия регулирующей организации с участником ипотечного кредитования.

Недостатки электронной закладной

  • Сделать электронную закладную без электронной цифровой подписи не получится;
  • Сначала придется оформить ЭЦП, чтобы была возможность подписания электронной формы документа;
  • Законодательством не запрещено использовать бумажный аналог. Граждане нашей страны в большинстве своем консерваторы, поэтому отдают предпочтение старой бумажной форме, даже не пытаясь разобраться в преимуществах нового аналога;
  • Хоть и низкая, но все же вероятность утечки конфиденциальных сведений.

Процесс снятия обременения по закладной

Рассмотрим подробнее процесс снятия обременения по бумажной закладной.

  • Заемщик окончательно рассчитывается с банком.
  • Банк-кредитор не позднее двухнедельного срока выдает ценную бумагу с отметкой о том, что кредитные обязательства исполнены полностью.
  • Для снятия обременения заемщику необходимо запросить следующую документацию:
  1. доверенность от кредитора на получение необходимых сведений из Росреестра,
  2. письмо банка с подтверждением выполнения всех обязательств,
  3. документальное обоснование передачи закладной.

Также придется принести личный паспорт и документ, устанавливающий права на недвижимость.

  • Затем оформляется новая документация, где нет отметок об обременении.

Как видно из вышеизложенного, количество документов, которые требуется собрать для работы с закладной в бумажном виде достаточно велик. В связи с этим электронный аналог оказывается гораздо удобнее.

Пример ипотеки с электронной закладной в Сбербанке

Именно Сбербанк оказался первым финансовым учреждением, готовым оформлять электронные закладные по ипотеке. В недалеком будущем банк хочет перейти на выдачу более 80% займов на недвижимость в режиме онлайн.

Процедура выдачи следующая:

  1. составление рассматриваемого документа параллельно с ипотечным договором (сведения в них должны быть аналогичны, расхождения не допускаются);
  2. подпись залогодателя посредством ЭЦП;
  3. регистрация документа в Росреестре, где ему присваивается порядковый номер и ставится отметка об обременении;
  4. отправление в депозитарий для дальнейшего хранения;
  5. после погашения ипотечного кредита происходит снятие отметки о залоге.
Обратите внимание! В случае оформления электронной закладной после погашения ипотечного кредита забирать ее не требуется. Все происходит удаленно.

Заполнение бланка

Залогодатель, как никто другой, обязан понимать, что такое закладная на квартиру при ипотеке – ведь при невозврате кредита он рискует потерять крупное имуществ. По закону «Об ипотеке» залоговый документ должен заполнять сам залогодатель, но на практике бывает иначе. До акта подписания клиент и не представляет, как выглядит закладная: все сведения в бланк вносят банковские работники. Он подписывает бумагу после беглого просмотра, полагаясь на их добросовестность.

Закон ФЗ №102 не предусматривает единого бланка для оформления закладной, но перечисляет все сведения, которые он должен содержать.

  1. Слово «Закладная» и номер обязательно должны быть в названии – их помещают в шапке документа.
  2. Сведения о заемщике, залогодателе: ФИО, номер и серия паспорта, адрес и место регистрации. Если это два разных лица, каждому посвящается отдельный пункт.
  3. Залогодержателем является банк – следует указать его наименование, адрес, номер лицензии, КПП, ИНН.
  4. Данные ипотечного договора прописываются особенно аккуратно: номер и дата заключения; размер ссуды; порядок выплат; сумма месячных взносов; процентная ставка. Сведения надо внимательно сверить с кредитным договором — нарушение его условий даст основания банку для изъятия залогового имущества. Обратите внимание: срок действия закладной по ипотеке зависит от срока выплаты кредита, эти пункты в обоих документах должны быть идентичными.
  5. Залоговое имущество, его описание: адрес; площадь; кадастровый номер; рыночная стоимость. Оценку имущества делает специалист с лицензией на этот вид деятельности. Следует указать обременения на недвижимость (аренда, рента и т. д.), если они есть.
  6. Сведения о регистрации прав на залоговую собственность.

Затем идут подписи трех лиц, упомянутых в документе: должника, залогодателя, залогодержателя – и дата регистрации ценной бумаги.

Обратите внимание: закладная удостоверяет два права её держателя: во-первых, на получение ваших выплат по кредиту; во-вторых, на взыскание вашей собственности, указанной в залоге.

Условия выдачи закладной

Закладная может быть выдана при обязательном соблюдении трех условий:

  • основное обязательство должно быть выражено в денежной форме;

  • при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по ипотечному договору либо критерии, по которым можно будет однозначно установить размер задолженности;

  • в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.

Закладная и объекты залога

Закладная – это ценная бумага, залогом по которой могут быть следующие объекты:

  • квартиры, жилые дома и их части;

  • недостроенные объекты;

  • земельные участки;

  • гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;

  • суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда,

Сфера применения закладной

Применение закладной чрезвычайно популярно среди кредитных организаций, которые специализируются на заключении ипотечных операций.

Во многом потому, что это самая удобная и простая форма. Кроме этого права по закладной легко передавать.

На практике это происходит следующим образом.

Банк, выдающий ипотечный кредит, прописывает в договоре обязательное условие его получения — оформление закладной. После того как в официальных органах состоялось государственная регистрация права собственности, кредитная организация становится полноправным владельцем закладной. Через некоторое время банк накапливает некое количество этих закладных (их еще называют пулом), а потом продает одним пакетом.

Таким образом, сама кредитная организация получает дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. А у закладной меняется владелец.

Реквизиты закладной

В Федеральном Законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” указан перечень реквизитов, которые обязательно должны быть внесены в закладную.

Так, закладная должна включать в себя следующую информацию:

  • в названии документа должно быть указано слово “закладная”;

  • имя залогодателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодатель является юридическим лицом;

  • имя первоначального залогодержателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодержатель является юридическим лицом;

  • название кредитного договора или другого денежного обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием места и даты заключения такого договора или основания появления обязательства, обеспеченного ипотекой;

  • имя должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, когда должник не является залогодателем, и данные о документе, который удостоверяет личность должника, или его наименование и указание местонахождения, если должник является юридическим лицом;

  • указание суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, и размера процентов, когда они подлежат уплате по данному обязательству или условий, которые позволяют определить в надлежащий момент эти проценты и сумму;

  • указание срока оплаты суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, а когда эта сумма подлежит оплате по частям — периодичности (сроков) соответствующих платежей и размера каждого из них или условий, которые позволяют определить данные сроки и размеры платежей (план погашения долга);

  • наименование и описание имущества, достаточное для идентификации, на которое устанавливается ипотека, и указание местонахождения такого имущества;

  • денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика, на которое устанавливается ипотека;

  • название права, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, который зарегистрировал данное право, с указанием даты и места, номера государственной регистрации, а когда предметом ипотеки является право аренды, принадлежащее залогодателю, – точное наименование имущества, которое является предметом аренды;

  • указание на то, что имущество, которое является предметом ипотеки, обременено правом аренды, пожизненного использования, сервитутом, другим правом или не обременено никаким из прав третьих лиц, подлежащих государственной регистрации, на момент государственной регистрации ипотеки;

  • подпись залогодателя и, когда он не является должником, также подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой;

  • данные о государственной регистрации ипотеки;

  • указание даты выдачи залогодержателю закладной и даты выдачи закладной владельцу, когда осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования прошлой закладной.

Кроме этой информации в закладной можно указать дополнительную информацию, а при отсутствии места в закладной, можно отразить необходимую информацию на добавочном листе.

Описание документа

Требования, регистрация и форма закладной по ипотеке изложены в ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Третья глава закона посвящена оформлению документа, его выдаче, регистрации и восстановлению.

Функции

Основные функции:

  1. Закладная позволяет заемщику жить в ипотечной квартире, но запрещает ее продавать, дарить и обменивать.
  2. Документ подтверждает, что после полной выплаты задолженности плательщик становится ее полноправным владельцем.
  3. Бумага защищает права залогодателя при ее перепродаже другому бенефициару, т. к. он не может изменять условия ипотечного займа.

Закладная наделяется юридической силой только после регистрации в Росреестре, до этого момента она не считается официальным документом.

Реквизиты

Перечень реквизитов, предусмотренных законодательством:

  1. Сведения о банке. Важно указать наименование, платежные реквизиты, контактные данные и номер лицензии.
  2. Информация по плательщику. В документе прописываются персональные данные заемщика и адрес электронной почты для отправки веб-версии закладной.
  3. Сведения о предмете залога. Составляется полное описание объекта, его оценочная стоимость, а также указываются все регистрационные документы.
  4. Условия кредитования. Важно прописать полную сумму займа, срок возврата, порядок выплаты и процентную ставку.
  5. Дата оформления и подписи сторон сделки.

Как выглядит закладная по ипотеке

Образец закладной на квартиру по ипотеке Сбербанка представляет собой бланк, разделенный на 10 пунктов:

  1. Залогодатель. Раздел посвящен персональным данным заемщика.
  2. Должник. Сведения дублируются из первого пункта, если это одно и то же лицо. В ином случае на каждого должника составляется отдельная форма.
  3. Первоначальный залогодержатель. В большинстве случаев им выступает юридическое лицо, поэтому прописываются все реквизиты и контактные данные компании.
  4. Обязательство, обеспеченное ипотекой. Раздел включает информацию по ипотечной ссуде.
  5. Предмет ипотеки. Пункт посвящен залогу и его описанию.
  6. Информация о времени и месте нотариального удостоверения договора.
  7. Сведения о праве, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю. В блоке раскрывается юридическая сторона сделки и объясняется, почему заемщик не может распоряжаться недвижимостью до полной выплаты ипотеки.
  8. Данные ипотечной ссуды. Прописывается информация из кредитного договора: платеж, срок уплаты, условия для ЧДП И ПДП.
  9. Сведения о государственной регистрации закладной в Росреестре.
  10. Дата выдачи закладной первичному залогодержателю.

Особенности электронной закладной

Электронная закладная отличается от бумажного аналога не только видом физического носителя. Есть несколько обстоятельств, определяющих особенности формирования и использования ЭЗ:

  • практически до нуля снижается риск потери документов;
  • сокращается время и расходы на формирование и передачу информации, отпадает необходимость хождения по инстанциям и ожидания в очередях;
  • ускоряется вторичный оборот закладных;
  • повышается прозрачность ипотечного рынка, упрощается анализ его состояния и тенденций.

Законодательное регулирование

Федеральным законом от 25.11.2017 №328-ФЗ в законодательство об ипотеке внесены изменения (ст. 13.2-13.6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ). Эти изменения предусматривают оформление и обращение электронной закладной (ЭЗ). Закон устанавливает, что:

  1. ЭЗ формируется путём заполнения онлайн-формы на портале госуслуг либо Росреестра и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) сторонами сделки;
  2. после подписания финучреждение пересылает ЭЗ по каналам связи в орган Росреестра приложением к электронному заявлению о её выдаче, также подписанному УКЭП;
  3. если УКЭП у одной или обеих сторон сделки нет, то оформить и отослать ЭЗ можно через нотариуса;
  4. орган Росреестра подписывает документ УКЭП, вносит информацию в запись об ипотеке и передаёт ЭЗ по каналам связи в депозитарий, который хранит ЭЗ и ведёт учёт прав и переходов прав на неё;
  5. депозитарий вносит запись о поступившей ЭЗ по депо-счёту владельца, и с этого момента она считается выданной.

Многие финучреждения организуют взаимодействие с клиентами через системы дистанционного обслуживания (ДБО). Последние могут использоваться залогодателями (заёмщиками) для проведения следующих операций с ЭЗ:

  • формирование ЭЗ;
  • направление заявления о выдаче;
  • направление заявления о внесении изменений.

Документы должны подписываться УКЭП пользователя. Предусмотрен и альтернативный вариант – простая электронная подпись, генерируемая ДБО.

Возможность применения ДБО для выполнения операций с ЭЗ залогодателем (заёмщиком) оговаривается в договоре ипотеки.

Требования к содержанию ЭЗ идентичны тем, которые предъявляются к бумажному документу. Выбор формы закладной (бумажная или электронная) закон предоставляет залогодателю.

Первые ласточки

По информации Росреестра, в августе 2018 года были проведены регистрации первых электронных закладных. Документы оформлены по ипотечным кредитам Сбербанка в Тюмени и банка Российский Капитал в Тюмени и Москве. Пока такие факты единичны, но, как говорится, лиха беда начало.

Электронные закладные вкупе с электронной регистрацией ипотечных сделок – предвестники кардинальных изменений в сфере кредитования.

Впереди – перевод ипотеки на полностью безбумажную технологию. По мнению главы Сбербанка Германа Грефа, через 3-4 года финучреждение будет выдавать в режиме онлайн 80% ипотек.

Как ее заполнять?

Электронную закладную залогодатель и должник могут заполнить, вписав необходимую информацию в специальную форму на портале Госуслуг или сайте Росреестра.

Бумага должна содержать:

  • сведения о залогодателе и о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству;
  • название кредитного договора, дату и место его заключения;
  • сумму обязательства и срок ее уплаты;
  • название и описание имущества, на которое был взят ипотечный кредит;
  • подтвержденную заключением оценщика денежную оценку ипотечного жилья.

Документ стороны должны подписать квалифицированной электронной подписью. Затем он будет заверен подписью госрегистратора и храниться в системе депозитарного учета.

В чем преимущество электронной закладной перед бумажной?

Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога при жилищном кредитовании без дополнительных действий со стороны клиента. Банк сам направит документ в Росреестр. Сторонам ипотечной сделки больше не нужно обращаться лично в МФЦ, чтобы сначала сдать документы на госрегистрацию, а затем получить их.

Также использование электронной закладной сократит время регистрации права собственности для расплатившихся по кредиту ипотечников. Ведь чтобы зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре, им приходилось запрашивать бумажную закладную в банке и некоторое время ждать ее получения. Электронная закладная хранится в электронном депозитарии, а госрегистратор может самостоятельно внести запись о выполнении обязательств по договору ипотеки.

Также электронную закладную легко учитывать в базе данных и невозможно потерять, поскольку она хранится в виде электронной записи в депозитарии банка. Вероятность ошибки при заполнении электронной закладной сведена к минимуму: при заполнении стандартной формы система просто не пропустит неверные данные.

Каковы дальнейшие перспективы?

Введение электронной закладной, по замыслу кабинета министров, должно создать условия для перехода на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку.

Кроме того, переход от бумажного к электронному документообороту позволит сократить расходы банков — от выдачи займа до его обслуживания. Это будет способствовать дальнейшему снижению ставок по ипотечным кредитам

Особенности обращения электронных закладных

Держатели бумажных вариантов такого документа в силу новых норм закона вправе произвести их обмен на электронный формат. Это возможно только после того, как оригинал на листах бумаги будет передан в орган регистрации прав перед непосредственным обращением за получением документа в электронном виде.

Обзавестись закладной в виде классического документа, имея на руках электронный формат, уже невозможно.

Орган регистрации прав при поступлении запроса может предоставить сведения о депозитарии, обеспечивающем хранение цифрового аналога закладной.

Как только гасится регистрационная ипотечная запись, хранение электронной закладной депозитарием прекращается, поскольку на органе регистрации лежит обязанность уведомлять последнего о завершении погашения.

Когда КФО сотрудничает с клиентами посредством оказания услуг по банковскому сопровождению удаленно (банк-онлайн, банкинг и т. д.), то форма закладной, заявление о ее выдаче и прочие документы могут быть подписаны клиентом посредством цифровой подписи, но такая возможность должна быть прямо предусмотрена в ипотечном соглашении.

Как составляется электронная закладная

Подготовка документа подобного рода предполагает заполнение определенной формы в электронном виде на портале Госуслуги или Росреестра, после чего должна быть подписана цифровой подписью получателя кредита. Заполненный бланк направляется в Росреестр, где гос.регистратор после проверки заверяет его своей подписью. Далее хранение обеспечивается депозитарием, а данные о закладной заносятся в регистрационную запись об ипотеке.

Что должна содержать электронная закладная

Отечественная нормативно-правовая база предъявляет к содержанию закладных, оформляемых в электронном виде, ряд требований. Так, в них обязательно должно быть упомянуто:

  • Наименование, которое содержит слово «закладная».
  • Персональные данные о залогодателе, залогодержателе и (или) должнике (Ф.И.О., юр.наименование, данные паспорта, лицензии, адреса регистрации и т. д.).
  • Идентификационные сведения об ипотечном договоре (номер, дата, основания возникновения обязательства и т. д.).
  • Договорные условия (цена, процент по обязательству, сроки уплаты и т. д.).
  • Подробная характеристика залогового имущества (площадь, количество комнат, месторасположения и т. д.).
  • Официальную оценку стоимости ипотечного объекта, которая заверена уполномоченным специалистом, которому было поручено ее проведение.
  • Сведения о праве, на котором недвижимый объект принадлежит залогодателю, в том числе о его регистрации (номер, дата и т. д.).
  • Данные об обременениях со стороны третьих лиц либо об отсутствии таковых.
  • Информация о гос.регистрации ипотеки.
  • Реквизиты счета депо стартового владельца закладной (лица, который реализует право по документу).
  • Счет депо номинального держателя, если таковой присутствует.
  • Данные депозитария, обеспечивающего сохранность закладной (наименование, e-mail, прочие сведения, которые потребуются).

Фактически цифровой аналог содержит все то же, что и классический бумажный документ (информация о сторонах ипотечного договора и самом соглашении, размере долга, сроке действия сделки и периодичности выплат и т. д.).

Узнать об электронных закладных можно из видео:

Плюсы и минусы электронной закладной

Преимуществами рассматриваемого документа являются:

  • минимизация временных и материальных издержек, свойственных старой форме документа при получении, хранении и подготовки;
  • ликвидация рисков утраты и процедуры восстановления после этого;
  • максимальное упрощение стандартов в содержании таких ценных бумаг;
  • улучшение процедуры взаимодействия регулирующих органов и самих участников ипотечной сделки.

Недостатки:

  • необходимость изготовления и получения ЭЦП заемщиком для совершения сделки;
  • вероятность появления информационных утечек конфиденциальной информации;
  • разрешение законодательства на использование электронной и документарной форм на выбор, что стало причиной использования привычной бумаги.

Как будет работать ипотека с электронной закладной в Сбербанке

Сбербанк стал первой кредитной организацией, которая начала оформлять электронные закладные по жилищным кредитам. Планируется переход на выдачу свыше 80% ипотечных займов в онлайн-режиме.

Схема выдачи закладной в Сбербанке включает в себя;

  • составление бумаги параллельно с кредитным договором на выдачу заемщику ипотеки (документы не должны содержать никаких расхождений);
  • подпись документа залогодателем с помощью электронной подписи;
  • регистрацию бумаги в Росреестре (присвоение бумаге порядкового номера и ставит отметку об обременении);
  • передачу на хранение в депозитарий;
  • снятие отметок о нахождении недвижимости в залоге банка после полного погашения имеющейся задолженности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Получение закладной на руки после расчета с банком теперь не требуется. Все делается удаленно.

Перевод оборота закладных в электронную форму станет важнейшим этапом перехода на выдачу онлайн-ипотек и минимизации финансовых и временных затрат для обеих сторон сделки. Новый формат ценной бумаги также сведет к минимуму риски ее утраты т улучшить взаимодействия участников рынка.

Источники

  • https://vseofinansah.ru/mortgage/elektronnaya-zakladnaya-po-ipoteke-chto-eto-takoe-razyasneniya-kommentarii
  • https://mfcgos.ru/statyi/zakladnaya-chto-eto-takoe-kak-oformit-i-zaregistrirovat
  • https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zakladnaya.html
  • https://DomClick.info/zakladnaja-na-kvartiru-po-ipoteke-v-sberbanke/
  • https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_banki_pristupili_k_oformleniyu_ehlektronnyh_zakladnyh_po_ipoteke
  • https://tass.ru/ekonomika/5376806
  • https://MoyDolg.com/zakladnaya/jelektronnye.html
  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/elektronnaya-zakladnaya-po-ipoteke.html

[свернуть]