Что такое залог простыми словами, его виды, цели использования

Как понять формулировку в росреестре залог в силу закона.

Ипотека — залог в силу закона, хотя залог не оформлялся, но квартиру уже не сможете продать, так как в свидетельстве написано — ипотека в силу закона (обычно так пишут)
Это значит что залог возник не на основании договора, а на основании какого-либо требования закона.
Например, при купле-продаже, если предполагается отсрочка оплаты, проданное имущество считается в залоге у продавца до оплаты, если стороны не договорились об ином.

Понятие договора залога и его форма

Договор залога представляет собой соглашение между банком (именуемым залогодержателем) и заемщиком (именуется залогодателем). В силу этого соглашения залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству вправе при неисполнении заемщиком данного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом у него есть преимущество перед другими кредиторами владельца имущества (залогодателя), за некоторыми изъятиями, установленными законом.

Текст договора должен содержать такие существенные условия:

  • Предмет залога;
  • Оценка предметов;
  • Основные сведения о главном обязательстве;
  • Какая из сторон владеет заложенным имуществом.

Форма договора о залоге должна быть письменной. Нотариальная письменная форма договора залога недвижимости и залога движимого имущества или прав на него требуется в том случае, если главный договор заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) должен пройти государственную регистрацию. Закон может предусмотреть учет или регистрацию договора о залоге и залогов в силу закона отдельных видов движимого имущества. Несоблюдение положений о форме договора, а так же факта государственной регистрации свидетельствует о его недействительности только в случаях, оговоренных законом или договором.

Договор залога. Предмет и стороны договора

Одним из существенных условий договора залога является предмет договора залога. Предметом залога может быть движимое или недвижимое имущество, а также существующие или будущие права на что-нибудь. Вообще предмет договора залога представляет собой имущество, передаваемое залогодателем в обеспечение обязательства, к примеру, вещи и имущественные права. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть несколько ограничен или запрещен.

В качестве сторон договора залога выступают залогодержатель и залогодатель. При этом залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ). Кроме того, залогодатель должен быть собственником вещи или лицом, которое имеет на нее право хозяйственного ведения.

Залогодателем является лицо, которое предоставляет имущество в обеспечение обязательств. Залогодержатель –это лицо, которое принимает данное имущество с целью обеспечения своего права требования. Стороны договора залога это не только физические, но и юридические лица.

Не имеют права быть сторонами договора залога недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а если стороной договора является юридическое лицо, то оно должно быть правоспособным.

Основные элементы договора залога

Предмет договора. Предмет залога (имущество, которое передается в залог) предусматривает определение его наименования, количественные и качественные характеристики и иные признаки, которые позволяют провести индивидуализацию данного имущества, выделить из массы похожих вещей. Если предмет залога — имущественные права, то должно быть определено, какие конкретно права передаются в залог, каково их содержание, из каких обязательств они вытекают и т. д.

Срок действия договора. Обязательно устанавливается срок исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Должна быть конкретная дата начала действия договора, а датой завершения является день полного выполнения обязательств.

Порядок передачи предмета залога. Определяется, что предмет залога передается залогодержателю, а его доставка осуществляется средствами и силами залогодателя. При передаче залогодержателю предмета залога должен быть оформлен двусторонний акт приема-передачи предмета залога.

Права и обязанности сторон. Залогодатель имеет право:

  • Потребовать от залогодержателя обеспечить необходимые меры по сохранности предмета залога.
  • Проверять по документам и фактически наличие, количество, условия хранения и состояние предмета залога, который находится у залогодержателя.
  • Требовать у залогодержателя возмещения убытков, которые причинены повреждением или утратой предмета залога, в погашение обязательств, обеспеченных договором.
  • В любой момент потребовать прекращения договора или досрочного исполнения обязательства при ненадлежащем хранении или использовании залогодержателем предмета залога.
  • Произвести замену предмета залога при письменном согласии залогодержателя.
  • С согласия залогодержателя передать третьему лицу права на предмет залога с переходом к основного долга новому залогодателю.

Залогодатель обязан:

  • Не пользоваться предметом залога.
  • Платить налоги, сборы и другие причитающиеся с него платежи как с собственника (владельца) предмета залога.
  • Гарантировать, что на время заключения договора предмет залога не является залоговым обеспечением иных обязательств, предшествующих договору, и свободно от прав третьих лиц.

Залогодержатель имеет право:

  • При недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога, для покрытия требований залогодержателя получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя.
  • Получить страховое возмещение за утрату или повреждение предмета залога при отсутствии вины.
  • Передать свои права по договору иному лицу путем уступки права требования.
  • При отсутствии вины в возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога потребовать заменить предмет залога.

Залогодержатель обязуется:

  • Не пользоваться предметом залога.
  • обеспечить меры, необходимые для сохранности предмета залога, в том числе с целью защиты его от требований и посягательств третьих лиц.
  • Незамедлительно уведомлять залогодателя о возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога.
  • После выполнения залогодателем обеспеченного договором обязательства сразу же возвратить ему предмет залога.

Условия обращения взыскания на предмет залога. Определено, что обращением взыскания на заложенное имущество является извлечение кредитором удовлетворения из стоимости залога в условиях, когда должником не выполняется обязательство, гарантируемое соответствующим залоговым имуществом. Обращение взыскания может быть совершено в следующих условиях:

  • должником не выполнены обязательства, гарантированные залогом;
  • залогодатель ненадлежащим образом выполнил обязательства, обеспечением по которым служит залоговое имущество.

Сам должник или являющееся залогодателем третье лицо могут в любое время до реализации залогового имущества с публичных торгов остановить процедуру взыскания. Для этого залогодателю необходимо сделать одно из двух:

  • целиком погасить обязательство, которое гарантируется договором залога;
  • выполнить ту часть обязательства, в отношении которой он допустил просрочку.

Ответственность сторон. Предусматривается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых обязательств по договору и согласно законодательству Российской Федерации. Неустойка по договору может быть выплачена только на основании письменного и обоснованного требования одной из сторон.

Основания и порядок расторжения договора. Отмечается, что в соответствии со статьей 352 ГК РФ договор залога прекращается:

  • в связи с прекращением основного обязательства;
  • при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, которые предусмотрены договором;
  • при продаже предмета залога с публичных торгов или если реализовать его оказалась невозможно;
  • по требованию залогодателя, если заложенное имущество может быть утрачено или повреждено;
  • в результате гибели предмета залога, если залогодатель не использовал свое право на замену предмета залога.

В случае прекращения залога вследствие выполнения обязательства. обеспеченного залогом, или по требованию залогодателя залогодержатель, у которого было заложенное имущество, должен сразу же возвратить его залогодателю.

Разрешение споров из договора. Отмечено, что для сторон является обязательным претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора. Стороны направляют претензионные письма заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении адресату. Определяется срок рассмотрения претензионного письма. Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны должны руководствоваться действующим законодательством РФ.

Форс-мажор. Отмечается, что стороны не несут ответственности за частичное или полное невыполнение обязательств по договору в тех случаях, когда причиной неисполнения обязательств явилось действие непреодолимой силы. К форс-мажорным обстоятельствам относятся: землетрясения, наводнения, пожары, забастовки, войны, действия органов государственной власти и другие.

Сторона, для которой исполнение своих обязательств стало невозможным, незамедлительно извещает другую сторону об обстоятельствах непреодолимой силы и предоставляет обосновывающие документы. Сторонами признается, что их неплатежеспособность форс-мажорным обстоятельством не считается.

Требуемая форма и условия, которые должны содержаться в залоговом соглашении, описываются в ст. 339 Кодекса. Рассмотрим назначение такого документа, требования к его структуре и содержанию, существенные условия такого документа, и многие другие аспекты.

Договор залога, его назначение, требования к структуре и содержанию

Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений, в силу условий которого залогодержатель получает правовую возможность при невыполнении залогодателем основного обязательства осуществить удовлетворение из цены предмета залога в преимущественном порядке перед иными кредиторами должника.

В юридической практике договор залога, в преимущественной степени, оформляется как отдельный документ. По отношению к основной ответственности, такой договор имеет акцессорную специфику.

Реализация предметов залога

Залог, поручительство, банковская гарантия, задаток являются одним из способов обеспечения должником своих обязательств (ст. 329 ГК РФ). Сущность залога заключается в том, что в случае неисполнения должником своих обязательств его кредитор наделяется правом (имеет преимущество перед другими лицами) получить
(Налогообложение коммерческой деятельности)

Залог за арестованное судно (ст. 27.18 КоАП РФ)

Залог за арестованное судно состоит во внесении физическим или юридическим лицом, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, административная ответственность за которое установлена ч. 2 ст. 8.17, ст. 8.18-8.20 КоАП РФ, судовладельцем, страховщиком или компетентным органом.
(Административный процесс)

Залог за арестованное судно

Залог за арестованное судно состоит во внесении физическим или юридическим лицом, в отношении которого возбуждено уголовное дело об административном правонарушении, административная ответственность за которое установлена ч. 2 ст. 8.17, 8.18-8.20 КоАП, судовладельцем, страховщиком или компетентным органом.(Административная ответственность)

Договор залога (ипотеки) земельных участков

По договору о залоге (ипотеке) земельного участка одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны
(Земельное право России)

Залог имущества

Обязанность по уплате налогов и сборов может обеспечиваться залогом в случае изменения сроков исполнения налоговой обязанности. Правовой режим залога в налоговых отношениях регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено налоговым законодательством. Таким образом, в данной ситуации.
(Налоговое право)

Залог (шпаргалка): гражданское право

Рассматриваемая форма обеспечения обязательств обладает рядом отличительных черт. Далее будут рассмотрены основные особенности, которые имеет залог. Шпаргалка:

  1. Гражданское право держателя распространяется на чужое имущество.
  2. Юридические возможности субъекта следуют за предметом. Это означает, что при предоставлении объекта в собственность, хозяйственное ведение другому лицу в отношении него продолжает действовать залог (ипотека).
  3. Гражданское право на предмет исходит из основного обязательства.

Производность рассматриваемой категории от обеспечиваемых ею отношений состоит в том, что она возникает постольку, поскольку существует исходное соглашение между субъектами. Если основного обязательства нет, то и не появляется залог. В гражданском праве зависимость рассматриваемой категории от отношений заключается в том, что она обеспечивает исключительно действительное требование. В случае недействительности основного обязательства таким же признается и соглашение о передаче объекта кредитору.

История становления института залога

Несмотря на пристальное внимание российских цивилистов к вопросам изучения института залога, до сих пор ведутся споры об интерпретации самого этого понятия. Существует множество определений, которые порой противоречат друг другу. Это связано прежде всего с широтой сферы применения залогового права.

Многие исследователи посвятили свои труды этому вопросу. В частности, понятие и виды залога изучали такие цивилисты XIX века, как Д.И. Мейер, И.А. Базанов, Н. Л. Дювернуа, Л. А. Кассо, В. А. Удинцев. С этими именами связаны пять теорий реализации гражданского права, которые были сформулированы вышеперечисленными учеными и параллельно существовали в первой половине XX века. Именно они отражают сущность древнерусского залога. Л.А. Кассо выделял в качестве основной черты окончательность и бесповоротность приобретения держателем права на вещь, если гражданин не может выполнять свои обязательства по уплате. В.А. Удинцев настаивал на другой версии. Он считал, что изначально залог являлся простой порукой, своеобразным разрешением кредитору направлять взыскание на тот или иной объект.

Проблемой организации отношений кредитора и заемщика под залог недвижимости (ипотека) начали заниматься еще во времена дореволюционной России. Но рассматривались эти отношения в контексте вотчинного права. Основная теоретическая мысль того времени в вопросах залоговой деятельности отражена в проекте Вотчинного устава, датированного 1892 годом.

В начале прошлого столетия Российская империя достаточно уверенно чувствовала себя на мировом рынке поземельного (ипотечного) кредитования. Но вместо денег заемщик получал так называемые закладные листы, выполняющие роль предъявительских ценных бумаг. Ими можно было расплачиваться с кредиторами, продавать их на биржах, получая взамен деньги. Таким образом, закладные листы являли собой средство расчета.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что отдельные виды залога были известны еще в XIX веке.

Роль залога в исполнении обязательств

Как способ исполнения обязательств, залог характеризуется наличием у его держателя права на удовлетворение требований исходя из стоимости заложенного имущества, в том случае если должник не исполнил это обязательство. Также у него есть право на получение страховых выплат в случае утраты или повреждения имущества. Исключением являются случаи, когда причины происшествия связаны с волеизъявлением или умышленными действиями залогодержателя.

Гражданское право РФ трактует, что возникновение залога связано со вступлением в силу договора, а также с наступлением оговоренных в нем обстоятельств. Доказательством этого является норма п. 5 ст. 488 ГК РФ. Согласно данному пункту, при заключении договора купли-продажи на кредитный товар, предмет покупки находится в залоге у магазина (продавца) до оплаты покупателем его полной стоимости. Таким образом обеспечивается обязательство покупателя оплатить тот или иной товар.

Судебное решение или властный акт также могут стать основанием для возникновения залоговых отношений. Но в Гражданском праве РФ такое не предусмотрено. А вот в законодательных актах многих стран Западной Европы имеются подобные основания.

Залогодатель – это лицо, которое предо­ставляет имущество. Это может быть и сам должник, и другое лицо, позволяющее воспользоваться своим имуществом в целях использования чужого обязательства. Это может быть человек, обладающими правом собственности на имущество или тот, кто имеет право хозяйственного ведения.

Особенности залоговых отношений

Немаловажное значение имеет характер собственности на имущество. В частности, виды залога имущества, которое находится в общей собственности, могут быть различны. В случаях совместного владения нужно получить разрешение всех собственников. Иначе передать имущество в залог невозможно. Долевая собственность предусматривает право каждого участника на распоряжение своей долей. В том числе и на передачу ее в залог.

Обеспечение требования осуществляется в рамках того объема, какой имеется на момент его удовлетворения. При этом суммируются размер основного долга, проценты по кредиту, неустойка, а также средства, потраченные на возмещение убытков, связанных с несвоевременностью исполнения обязательства.

Основные виды залога

То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заемщиком.

Всего в РФ предусмотрено 2 основных вида.

  1. Залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад).
  2. Залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего.

В случае заклада лицо, предоставившее имущество, имеет право владения им, а в некоторых случаях и право пользования. Он может осуществлять контроль за состоянием и порядком его использования. По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заемщика на это имущество.

П.1 1 ст. 338 ГК РФ устанавлива­ет презумпцию оставления имущества у заемщика, в случае если в договоре не предусмотрены другие условия. Ипотека и залог товаров в обороте по умолчанию предусматривают оставление имущества у заемщика.

Имущество, могущее являться залоговым предметом

В большинстве случаев в залог предоставляют имущество, которое является предметами, существующими физически, могущими находиться у человека и служащими для реализации различных потребностей.

Ч. 1 ст. 336 Кодекса предусматривает определение, что предмет залога может принимать следующие разновидности:

  • любые вещи, кроме тех, на которых законодательно установлен запрет на обращение взыскания, или установлено ограничение на оборот;
  • имущественные права, кроме тех требований, которые непосредственно связаны с личностью кредитора, к примеру, таких как алиментные требования.

В отношении залогов, возникших в силу соглашения или законодательного акта, предмет залога возможен к представлению вещью, которую возможно приобретет залогодатель в будущем.

Ч. 4 ст. 336 Кодекса выносит определение, что договор залога в обязательном порядке должен содержать сведения, предоставленные залогодателем, касательно существующих обременениях на предмет залога. Если данное условие не исполняется надлежаще, залогодержатель вправе истребовать:

  • досрочного выполнения обязательств, обеспечение которых реализуется через право залога;
  • регистрации изменений условий залогового договора.

Имущественные ценности, которые обладают статусом ограниченно оборотоспособных, и вещи, которые невозможно передать в залог

На отдельные разновидности имущества законодательством может быть наложено ограничение на возможность передачи таковых в залог или вовсе запрет.

Так, право залога не может быть осуществлено в отношении имущественных ценностей, реализация предмета залога в качестве которых невозможна в принципе:

  • оборудование химического воздействия;
  • пестициды;
  • агропромышленные химикаты;
  • наркотические препараты и психотропные средства.

Следует учитывать, что ограниченно оборотоспособные вещи обладают неодинаковыми правовыми режимами. Соответственно, реализация предмета залога таких разновидностей имущества должна происходить с учетом положения соответствующих законов. Так, если владение предметом залога залогодержателем не допускается, право на владение предметом залога должно быть оставлено у залогодателя.

Реализация предмета залога с публичных торгов в порядке обращения на него взыскания должна быть проведена с учетом требований закона, которые ограничивают оборотоспособность данной вещи.

Проблема возможности выступления денег и иностранной валюты как залогового предмета

Данная проблема является достаточно актуальной. Если рассматривать эту проблему, исходя из основных норм законодательства, вывод очевиден – регистрация залога денежных средств возможна. Однако моменты, связанные с залогом отдельно наличных и отдельно безналичных денежных средств, так и остаются нерешенными. Так, анализ судебной практики показывает, что предмет залога не может быть установлен в качестве денежных средств, которые находятся на банковском счете.

Несмотря на это, право залога иностранных валютных средств возможно, и по данному поводу не возникает никаких сомнений.

Право залога по отношению к ценным бумагам может быть реализовано на общих условиях. Но с точки зрения закона регистрация данных действий будет квалифицироваться как залог имущественного права, а не залог вещей.

Залог права, понятие и особенности

ГК РФ содержит не так много нормативных положений касательно регистрации залога прав. В основном, залог прав регламентируется общими положениями о залоге. Однако у такой разновидности залога есть и свои отличия.

Только права на имущество могут быть залоговым предметом. Такие личные нематериальные права, стоимость предмета залога для которых невозможно установить, как право на личную неприкосновенность, на выбор места проживания, на неприкосновенность недвижимой собственности и другие, не могут являться предметом залога.

Предметом залога может являться такое имущественное право, как право аренды.

При этом залог такового допустим только после регистрации согласия арендодателя, если прочее условие не регламентировано законом или другими правовыми актами.

Залоговым предметом могут являться и права, закрепленные за арендодателем. Примером может послужить следующая ситуация:

  • покупатель недвижимости передает в залог имеющееся право на получение арендных платежей от какого-либо гражданина, которому будет сдан в аренду объект недвижимости, принадлежащий покупателю;
  • покупатель не исполняет свои обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости по договору с продавцом;
  • стоимость предмета залога позволит продавцу получить удовлетворение – в частности, от арендных платежей.

Отдельно следует сказать про право, которое имеет установленные сроки действия. В этом случае осуществить регистрацию залога такого права можно будет только до истечения срока его действия.

При регистрации залога прав, если другое условие не содержится в соответствующем договоре сторон, залогодатель приобретает следующие обязанности:

  • совершать действия, прямо направленные на постоянное обеспечение действительности залога права;
  • не осуществлять уступку прав;
  • принимать требуемые меры, чтобы защищать предмет залога от неправомерных деяний со стороны других лиц;
  • своевременно и достоверно уведомлять залогодержателя о произведенной проверке произошедших изменений в структуре заложенного права, о возникших притязаниях от других лиц.

Что нельзя

Предметом залога могут быть только те вещи, предметы и имущество, которые можно продать и которые разрешены для реализации на территории нашей страны.

В частности, в статье 336 ГК приведен перечень предметов, которые запрещено использовать в качестве залога:

  • изъятые из гражданского оборота;
  • не допустимы требования по оплате, неразрывно связанные с личностью кредитора;
  • имущественные права и вещи, уступка которых прямо запрещена нормативными актами.

Первая категория не очень обширная. Изъятыми из оборота называют те вещи, которые принадлежат исключительно государству. К примеру, ресурсы континентального шельфа, продукты оборонного комплекса, ядерное оружие, заповедные зоны, национальные парки и так далее.

Общие понятия

Чтобы разобраться, какие вещи могут быть предметом залога, необходимо разобраться с термином. Под словом «залог» понимается способ обеспечения обязательств. Если должник ненадлежащим образом исполнит или вообще не выполнит обязательства, то у кредитора появляется право на удовлетворение их за счет залогового имущества.

Получить заложенное имущество в натуре, именуемое закладом, можно только в случаях, прямо указанных в нормативных документах. В остальных ситуациях залог реализуется через торги, а вырученные средства передаются кредитору.

Виды

По предмету выделяют залог прав или имущества. По месту нахождения имущества выделяют:

  • твердый, то есть без передачи вещи кредитору, к примеру, залог товара в обороте;
  • заклад, который обеспечивает передачу предмета кредитору, например, залог в ломбарде.

Существует классификация по степени связанности с землей:

  • движимое имущество;
  • недвижимость.

Основания возникновения

Правоотношения в сфере залога возникают на основании договора. В ГК также предусмотрен залог на основании закона. Самый простой пример — это покупка товара в магазине в кредит. Покупатель — собственник и залогодатель, предмет залога – приобретенная вещь.

Другой пример: по договору о долевом строительстве земельный участок и возводимая недвижимость находятся в залоге у дольщиков. Такая же ситуация при покупке муниципальной недвижимости в рассрочку.

Внесудебный порядок

Чаще всего договора с залогом встречаются в правоотношениях с банками. Чтобы прибегнуть к внесудебной процедуре, такое условие должно быть оговорено в самом договоре. Однако в отдельных случаях внесудебный порядок вообще не может быть применен. В частности, не могут отобрать единственное жилье, даже если оно является предметом договора залога.

В остальных случаях для реализации внесудебного порядка должно быть соблюдено несколько условий:

  • договор должен содержать условия реализации имущества;
  • указана стоимость залога;
  • при отсутствии цены описан порядок ее определения.

На примере договора с банком можно выделить следующие этапы воплощения внесудебного взыскания на предмет залога:

  1. Письменное уведомление заемщика и залогодателя (эти стороны могут не совпадать в одном лице). Нормативные акты не содержат требований к такому документу, поэтому он составляется в свободной форме. Обычно уведомление содержит реквизиты договора, указывается обязательство, которое обеспечено залогом, выбранный способ реализации имущества и его цена. На рассмотрение уведомления у заемщика есть 10 дней, если иной срок не указан в документе.
  2. Залогодатель осуществляет передачу имущества или документов на него в банк. Обязательно составляется акт приема-передачи.
  3. Банк направляет уведомление заемщика о планируемой дате и месте проведения торгов.
  4. Проводятся торги, на которых реализуется предмет залога. В случае если вырученной суммы на торгах не хватило для покрытия всего долга, то банк вправе обратить взыскание на иное имущество должника. Если же сумма больше, то возникшая разница после торгов возвращается залогодателю.

У банка есть право на приобретение предмета залога, если торги не состоялись. Если займодатель не желает покупать имущество или оставлять за собой, то проводятся повторные торги.

Судебный порядок

Обращение взыскания на предмет залога может проводиться в судебном порядке, даже если договором предусмотрен внесудебный. Поэтапно все выглядит следующим образом:

  • Банк обращается в суд с иском. У него есть право требовать обеспечить иск путем наложения ареста на имущество.
  • По итогам разбирательства выносится решение. Ответчик вправе просить отсрочку. Если ходатайство удовлетворяют, то на протяжении этого срока проценты все равно будут начисляться.
  • На основании исполнительного листа судебный пристав приводит в исполнение решение суда, а точнее изымает имущество для дальнейшей реализации предмета залога на торгах.

У заемщика есть право на погашение долгов и возмещение всех затрат кредитора на любой стадии судебного и внесудебного взыскания.

Понятие «ипотека в силу закона»

Определяют две модификации ипотеки: в силу договора или закона. Ее еще называется легальной. Она встречается, если заемщик приобретает в свое владение недвижимое имущество путем использования денежных средств из кредита (займа), независимо от желаний банка-кредитора или должника.

То есть ипотека этого вида возникает только тогда, когда наступают определенные факторы, которые предусмотрены законодательством.

Например, если на покупку частного дома или любой жилплощади человеку недостаточно имеющихся средств, и он берет необходимую сумму в кредит в учреждении банка или другой кредитной компании.

После чего, используя эти деньги, заключает договор о купле-продаже. В таком случае должник считается собственником, а жилплощадь находится в банковском активе.

Есть несколько важных моментов:

  1. заемщик обязан сохранять в надлежащем состоянии заложенное недвижимое имущество;
  2. если есть вероятность потери или порча такого имущества – поставить в известность кредитора;
  3. заложенный объект недвижимости можно изъять только после письменного позволения залогодателя;
  4. право залога автоматически охватывает всю недвижимость, которая размещается или возводится на земельном наделе, купленном за кредитные средства;
  5. заемщик вправе застраивать территорию, взятую под ипотеку, любыми строениями без одобрения кредитного лица в соответствии с порядком, предусмотренном законом.

Ипотека в силу закона регулируется законодательной властью. А именно такими нормативными правовыми документами:

  • Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года (№ 102-ФЗ) Если залог недвижимого имущества возник в соответствии с федеральным законом, когда наступили указанные в нем факторы, то к нему применяются все правила об ипотеке, предусмотренные законодательством.
  • П. п. 1, 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ (Российской Федерации), где трактуется, что залог между заемщиком и залогодержателем образуется вследствие соглашения, в определяемых законопроектом обстоятельствах.
  • Общегосударственное оформление ипотеки в силу закона обусловлено федеральным законом (п.2 ст. 20) и является единственным гарантом реальности зарегистрированного права.

Когда возникает такой вид обременения?

Встречаются нижеследующие преобладающие и распространенные варианты ее образования:

  1. покупка жилплощади частично либо полностью осуществилась за счет кредитных банковских средств;
  2. на приусадебной территории, которая является залогом по ипотечному договору, построилось здание;
  3. для покупки земельного надела или строительства жилкомплекса использовались денежные средства банка-кредитора или другой кредитной компании;
  4. объект заложенного имущества передался по соглашению ренты;
  5. недвижимая собственность продана в кредит.
Важно! Исключением являются несовершеннолетние или дети, достигшие 18 лет, но не начавшие зарабатывать собственные деньги, и которые не могут выплачивать кредит. Например, потому что поступили в университет.

К тому же соглашение запрещается совершать самодостаточно детям возрастом меньше 14 лет. Особам 14-18 лет разрешено заключать сделки только с согласия родителей (представителей закона).

Особенности регистрации залоговых договоров

Он регистрируется одновременно с правами собственности, причем госпошлина не оплачивается. Оформление документации длится 5-15 рабочих дней, исходя из вида приобретенного объекта недвижимости.

Заёмщик после покупки жилплощади получает свидетельство
. В разделе «Обременения», будет указано, что данная недвижимость была куплена за счет кредитных средств. В этом случае, если заемщик не выполнит все требуемые обязательства перед кредитором, он не имеет право без согласия последнего продавать объект залога.

Обременение снимается после полной выплаты банку заемщиком долга. После чего выдается новое свидетельство без указания информации в разделе «Обременения».

Для регистрирования ипотеки в силу закона необходимо подать в регистрационный орган всего один документ, характеризующий ее зарождение. К примеру, договор о купле-продаже частного дома. Согласно этого соглашения заносятся и данные о залогодержателе в государственный реестр.

То есть нет необходимости подавать дополнительные документы для предоставления всех необходимых сведений, они уже содержатся в договоре, который возник в результате этой сделки.

На основании госрегистрации (договора, обусловливающего возникновение ипотеки в силу закона, или предмета ипотеки, то есть права собственности на имущество) в госреестр вносится запись об ипотеке в силу закона.

Снятие ипотеки в силу закона

Чтобы быстро снять залог по закладной в Росреестре по договору купли продажи и прописать прекращение обременений, для решения данного вопроса (через 3 дня) необходимо представить следующие документы:

  • заявление банка, который выдал займ (владельца залога по закону);
  • совместно написанное заявление владельца недвижимости и кредитного учреждения;
  • завизированное заявление заемщика с указанной информацией о полном погашении обязательств по ипотеке, с подписью собственника залога;
  • решение суда об окончании срока ипотеки.
Внимание: Чтобы осуществить снятие обременения с имущества должника, необходимо погасить полную сумму кредита по ипотеке, после чего соучастие банка или другой кредитной компании прекращается. Важно учитывать нюансы, закрепленные кредитным договором.

Если трудно разобраться в юридических тонкостях и моментах соглашения самому, можно обратиться к специалистам или организациям, занимающимся такими вопросами. Ипотека может выдаваться при разных жизненных обстоятельствах, но цель ее одна – удовлетворить в полной мере обе стороны, участвующие в ипотечном кредитовании.

Залог товаров в обороте

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передается в распоряжение лицу, выступающему кредитором, а остается у залогодателя.

При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений.

То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырье, готовую продукцию и прочее имущество.

При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (то есть перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога. И наоборот. Когда заемщик приобретает товары, их рассматривают как предмет залога.

При залоге товаров в обороте заемщик обязан контролировать и соблюдать условия договора, ведя учет всех операций, которые могут повлечь за собой изменение состава или натуральной формы залога. Для этого ему необходимо в обязательном порядке вносить необходимые сведения в Книгу записи залогов.

Права и обязанности сторон при закладе

При закладе основными обязанностями кредитора являются:

  • Страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счет средств и в интересах заемщика;

  • Сохранение имущества в целости и сохранности;

  • Предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества;

  • Составление на постоянной основе отчетов о пользовании предметом залога и отправка этих отчетов в адрес заемщика (если такое условие прописано в договоре залога);

  • Возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено.

Залогодержатель при закладе имеет право на:

  • Пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и (или) суммы основного долга.

  • Досрочное исполнение обязательства.

Порядок действий в случае не выполнения обязательств по договору залога

Итак, согласно договору залога, залогодатель передает залогодержателю имущество, которое служит гарантией исполнения взятых обязательств.

Если же эти обязательств не будут выполнены, то кредитор в этом случае вправе удовлетворить требования за счет предмета залога. То есть имущество должника будет продано.

Из этой суммы кредитор забирает сумму долга с начисленными за период действия договора процентами и всякого рода издержками. Разница, если таковая возникает, передается залогодателю. Взамен должник получает полную свободу от долговых обязательств.

Источники

  • https://www.9111.ru/%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3_%D0%BF%D0%BE%D0%B4_%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%B0/%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3_%D0%B2_%D1%81%D0%B8%D0%BB%D1%83_%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%B0/
  • https://www.cherlock.ru/articles/dogovor-zaloga
  • https://studme.org/262324/pravo/zalog
  • https://BusinessMan.ru/new-zalog-v-grazhdanskom-prave-ponyatie-i-vidy.html
  • https://FB.ru/article/202803/ponyatie-i-vidyi-zaloga-v-grajdanskom-prave
  • https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/predmet-zaloga.html
  • https://zakon.temaretik.com/1971061871659190463/predmetom-zaloga-mogut-byt-spisok-trebovaniya-i-zakonnye-osnovaniya/
  • https://svoe.guru/ipoteka/v-silu-zakona-ili-dogovora/chto-za-ponyatie.html
  • https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zalog.html

[свернуть]