Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Что такое предоплата и зачем она нужна

Предоплата — это частичная или полная оплата за услуги и товары. Предоплата нужна не только компаниям, оказывающим услуги, но и самим клиентам. Сегодня каждый клиент ценит свое время и деньги, следовательно, посещая салон красоты, он хочет, чтобы забронированное им время не было отдано другому клиенту. Поэтому, внося предоплату за услуги, клиент сам себя защищает от возможных форс-мажорных обстоятельств.

Компания, оказывающая услуги, с помощью предоплаты минимизирует возможный риск остаться без получения прибыли.

В товарном бизнесе все намного проще, клиент отдает деньги и получает товар.

Что касается услуг, то здесь все немного сложнее. Клиентам психологически сложно отдать предоплату за продукт, который они пока не получили. А предпринимателю, оказывающему услуги, так же рискованно выполнять работу, которая может оказаться неоплаченной. Рискуют обе стороны.

Например, фотограф или видеограф может отснять весь свадебный день, а невесте просто не понравятся фотографии, и она не оплатит их. Получается, что фотограф работал бесплатно, так как фотографии невеста в любом случае получит в электронном варианте. Сама же невеста рискует, заказывая услуги фотографа на свадьбу, не получить фотографии по какой-то причине или получить некачественные снимки.

Поэтому, отвечая на вопрос, зачем нужна предоплата, следует заметить, что предоплата уменьшает риски обеих сторон.

Если заглянуть в законодательство, то предоплата определяется как вид обязательств, связанный с куплей-продажей товара или услуги. Предоплата — это получение исполнителем заранее оговоренной суммы за услуги, которые он будет выполнять.

Отличие задатка от аванса

Что такое аванс? В ГК РФ определения этого понятия нет. Налоговых отношений касаться здесь не будем (кому интересно — ч. 3 ст. 58 НК РФ говорит об авансовых платежах по налогу).

Если в «Консультант Плюс» через словарь терминов задать слово «аванс», то нам правовая система услужливо предоставит определение, приведенное в «Современном экономическом словаре» Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцева.

«Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги».

Вот что говорит судебная практика по поводу аванса.

«По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2015
№ Ф05-1796/2015 по делу № А40-64439/14

Аванс, как и задаток, передается в счет будущих платежей. Иными словами аванс выполняет платежную функцию наравне с задатком. Часто аванс называют предварительной оплатой.

С доказательственной функцией сложнее. Иногда аванс ее выполняет, иногда нет. Например, передача денег в счет платежей по договору, который еще только будет заключен в будущем.

Внести аванс в счет платежей по еще незаключенному договору можно, в отличие от задатка. Последний всегда выполняет доказательственную функцию, поэтому должен быть либо основной договор, либо предварительный (о нем ниже).

Наконец, обеспечительное обязательство в виде задатка не может существовать без основного (обеспечиваемого) обязательства.

Аванс обеспечительной функцией не обладает. Поэтому сторона, внесшая аванс, имеет право требовать возвращения всей суммы аванса и в том случае, если в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора.

Что выбрать — задаток или аванс? После анализа сходств и различий можно сказать, что выбор между авансом и задатком диктуется конкретными обстоятельствами и видом договора, заключаемого сторонами.

На практике аванс получил большее распространение, чем задаток при заключении следующих договоров:

  • договор розничной купли-продажи;
  • договор поставки;
  • договор подряда;
  • договор возмездного оказания услуг.

Соглашение о задатке обычно используется при заключении:

  • договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе земельных участков;
  • договор поставки больших партий товара.

Задаток, в отличие от аванса, более эффективный способ добиться исполнения договора. При срыве исполнения добросовестная сторона может в какой-то части компенсировать причиненные ей убытки.

Зачем вносить аванс или задаток

Если Покупателю понравилась квартира, а Продавец наконец нашел желающего приобрести недвижимость по заявленной цене, обе стороны будут стараться сделать все возможное, чтобы сделка не сорвалась. Однако иногда оперативному заключению договора мешают некоторые факторы:

  • Отсутствие у Покупателя необходимой суммы. Если квартира покупается за кредитные средства или с привлечением маткапитала, понадобится время для оформления сопутствующих документов. Период отсрочки оформления договора составит от 2 недель до 1 месяца. Продавец решает — ждать или нет. Передача части суммы в счет стоимости квартиры подтвердит, что с большой вероятностью продажа состоится.
  • Нехватка средств у продавца для погашения суммы кредита, задолженности по квартплате. С полученных средств можно погасить долги и беспрепятственно продать жилье.
  • Трудности с переездом. Иногда Продавец в силу обстоятельств не может покинуть жилье до оговоренного срока. Если Покупатель готов ждать, оформляется договор о задатке или авансе.
  • Проблемы с подготовкой документов.

Сумма определяется по согласию сторон. Как показывает практика, чем «интереснее» объект, тем больший первоначальный взнос предлагает Покупатель.

Задаток и предварительный договор

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в ст. 380 ГК РФ введен пункт 4.

Круг обязательств, исполнение которых можно обеспечить задатком, расширился. Теперь задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По предварительному договору, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Раньше вопрос возможности внесения задатка по предварительному договору не был урегулирован гражданским законодательством и решался на уровне арбитражной практики. Единого мнения не было.

Чаще всего мнение было примерно следующим.

«Из содержания указанной нормы [п. 1 ст. 380 ГК РФ — А.С.] следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
В этой связи, суды пришли к правильному выводу о том, что предварительный договор как сделка, не содержащая в своей основе платежных функций, не может обеспечиваться задатком».

Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2012 по делу № А40-139849/10-60-903

Более кратко, задатком может быть обеспечено только денежное обязательство. Предварительный договор к таковым не относится, поскольку налагает единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и является безвозмездным.

До объединения высших судов ВАС РФ придерживался позиции, что задаток нельзя применять в качестве обеспечительной меры по предварительному договору, поскольку последний никаких денежных обязательств между сторонами не содержит (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

ВС РФ пришел к другому выводу — в ГК РФ нет запрета на обеспечение задатком исполнения предварительного договора и применение при уклонении стороны от заключения основного договора последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ — потери задатка или его уплаты в двойном размере (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Что такое залог?

Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки.

В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, автомобили), а также сама квартира (в таком случае договор залога называется ипотечным).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк.

Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Нужно ли письменное оформление?

Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или соглашение о задатке при покупке квартиры не является исключением из этого правила.

Соглашения о предоплате должны быть подписаны всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.

Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.

Следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег.

Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства.

Сопровождающие документы

Согласно закону, передача задатка или предоплаты должна сопровождаться документами. Если же обходиться без документов, то придется надеяться только на честность второй стороны. Интересно, что в таком случае именно заказчик рискует чаще всего, так как исполнитель может присвоить себе деньги без последствий, получив предоплату. Ведь заказчик потом не сможет никак доказать факт передачи денег без документов. Поэтому, прежде чем соглашаться на сделку без документов, нужно хорошо подумать, готовы ли вы рисковать.

Нужно понимать, что оформить документально передачу задатка или аванса не является сложным делом. Такое соглашение можно сделать в письменной форме и оно должно содержать правильно указанную сумму и данные сторон сделки. Кроме того, там должны быть указаны сроки выполнения обязательств и проставлены подписи обеих сторон как закрепление передачи денег. Если осуществляется передача аванса, то можно ограничиться написанием расписки только от одной стороны (получающей).

Что не возвращается: задаток или аванс?

Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключалось соглашение о задатке и виновником отмены договора является сам покупатель.

Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.

Если же стороны использовали аванс, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.

Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры

Основное отличие — степень ответственности при невыполнении обязательств.

Возврат аванса при срыве сделки, правила передачи

Суть аванса можно охарактеризовать как «предварительная оплата товара», о которой идет речь в ст.487 ГК РФ. Оплата стоимости квартиры путем передачи аванса может быть полной или частичной. Если аванс выплачен, а Продавец уклоняется от заключения сделки, вступает в действие ст. 328 ГК РФ. Ею предусмотрено следующее: если встречное обязательство не выполнено, вторая сторона может приостановить сделку или совсем отказаться от подписания договора и потребовать возмещение убытков. Это значит, что аванс не является обеспечением совершения сделки, и при ее срыве передается обратно Покупателю.

 

При срыве сделки аванс всегда возвращается. Исключением являются суммы, затраченные на подготовку к заключению сделки, однако возможность их возврата должна быть прописана в договоре.

Как оформить передачу аванса

Документ, в котором отражена сумма аванса, должен иметь письменную форму, иначе впоследствии доказать передачу денег будет невозможно. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно. Как правило, аванс передается по договору или расписке.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Не ошибитесь

Любопытно, что путаница происходит даже среди риэлторов. У них есть понятие «задаток». Однако далеко не все понимают истинное значение этого термина. Нередко риэлторы возлагают на задаток исключительно одну функцию – подтвердить готовность покупателя к совершению сделок с недвижимостью. Однако в случае отказа ему просто возвращают задаток без каких-либо последствий. Потенциальному покупателю следует разобраться в терминах, чтобы не стать заложником неприятной ситуации.

Судебная практика

Механизм защиты от невыполнения обязательств при внесении задатка проще понять на реальных примерах из жизни. В 2018 г. на рассмотрение районного суда г. Ростова-на-Дону поступил иск, согласно которому заявитель — гражданка Ф. (Покупатель) требовала от гражданки И. (Продавца) вернуть задаток, уплаченный при покупке квартиры, в двойном размере. Аргументы были следующими:

  1. 5 августа между Ф. и И. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому Покупатель обязался внести собственные средства в размере 300 тыс. руб., а оставшуюся сумму (2 млн. руб.) оплатить за счет привлеченного кредита.
  2. В качестве гарантии исполнения обязательств 19.08 был внесен задаток в размере 100 тыс. руб., о чем в тот же день было составлено соглашение к предварительному договору.
  3. Согласно условиям договора, при невыполнении обязательств со стороны Продавца, он обязуется выплатить сумму в двойном размере, а при срыве сделки по вине Покупателя, задаток останется у продавца.
  4. В назначенную дату подписания Основного договора Продавец не явился на сделку, на контакт идти отказался.

В иске истец просила суд взыскать с И.:

  • задаток в двойном размере (200 тыс. руб.);
  • проценты за использование чужих средства;
  • судебные издержки.

Продавец, в свою очередь, предоставила справку из психоневрологического диспансера о том, что с 27.08 по 28.10 находилась на лечении и оформить сделку не могла.

На основании вышеизложенного суд принял решение полностью удовлетворить иск. Обоснование следующее:

  • Продавец нарушила условия предварительного договора. Документ мог быть изменен (например, перенесена дата заключения основного договора), но об этом следовало уведомить не менее, чем за три дня до указанной даты и подписать дополнительное соглашение об изменениях.
  • В соглашении были четко определены все права и обязанности сторон, установлены конкретные сроки исполнения обязательств и обозначена ответственность за их невыполнение.
  • Согласно ГК РФ (ст. 429), предварительный договор может обеспечиваться задатком.
  • ПДКП может быть прекращен при досрочном исполнении обязательств, но в данном случае Продавец обязательства не исполнил, и по ее вине сделка была сорвана.
  • Оправдания в виде госпитализации суд счел несущественными. При подготовке к сделке Продавец должна была предусмотреть возможность отсутствия и поручить оформление договора поверенному, либо заключить дополнительное соглашение о переносе срока подписания ДКП. Продавец же не шла на контакт и даже не попыталась урегулировать вопрос в согласительном порядке.

В судебной практике превалирующее большинство решений выносится в пользу Продавца, то есть при срыве договоренностей по его вине сумма возврата не удваивается, однако в данном случае все оказалось иначе. Чтобы задаток «сработал», выполнил гарантийную функцию, необходимо корректно изложить все пункты соглашения и действовать в рамках закона.

Источники

  • https://union-sp.ru/blog/chto-takoe-predoplata/
  • https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/zadatok-ili-avans-v-chem-raznitsa.html
  • http://law-divorce.ru/v-chem-raznitsa-mezhdu-avansom-i-zadatkom-pri-pokupke-kvartiry/
  • https://www.9111.ru/questions/777777777769015/
  • https://onlineserviceip.ru/dokumenty/predoplata-i-avans-v-chem-raznica_-predoplata-eto.html
  • https://blog.DomClick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru
  • https://BusinessMan.ru/predoplata-i-avans—v-chem-raznitsa-predoplata—eto-avans-ili-zadatok.html

[свернуть]