Лизинг недвижимости для юридических лиц — как это устроено

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

Плюсы

  1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
  2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
  3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
  4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
  5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
  6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
  7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

Минусы

  1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
  2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
  3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
  4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Базовые понятия: что такое лизинг недвижимости?

 

Говоря «лизинг недвижимости» мы подразумеваем финансовую аренду помещения или строения с правом последующего выкупа. Когда компании необходимо развиваться, она делает это либо на собственные средства, либо — за счет заемных. Лизинг является как раз формой, позволяющей развиваться за счет заемных средств. Юридическое лицо обращается в лизинговую компанию, имеющую ряд договоров с собственниками недвижимого имущества различного формата, в том числе это могут быть офисные, производственные, коммерческие площади, или даже жилые (например, для размещения сотрудников).

Собственно, для многих компаний лизинг является единственной возможностью купить офис, складские, торговые или производственные площади. Компания выбирает объект недвижимости и, внося платежи, начинает пользоваться площадями в своих собственных интересах, ежемесячными платежами покрывая стоимость права использовать этот объект и стоимость этого объекта.

Стандартная схема работы выглядит следующим образом: лизинговая компания выплачивает продавцу недвижимости сумму, равную стоимости объекта и в дальнейшем контролирует постоянные и периодичные выплаты лизингодержателем за объект недвижимости в соответствии с условиями лизингового договора. К лизингу целесообразно обращаться в том случае, если есть цель:

  • Приобрести объект коммерческой недвижимости;
  • Рефинансировать выплаты по существующему объекту недвижимости;
  • Приобрести объект недвижимости на стадии строительства.

В чем суть лизинга недвижимости

Другими словами это соглашение называется договором финансовой аренды. Взаимоотношения, возникающие после его заключения, регулируются Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде». Само понятие частной собственности в нашей стране существует не так давно, поэтому многие действия с недвижимостью до сих пор недостаточно проработаны с точки зрения действующих правовых норм. Вопросы лизинга не исключение из правил, а скорее подтверждение несовершенства законодательства. Закон, регулирующий эту сферу деятельности, принят не так давно. А поскольку желающих реализовать эту форму договорных отношений было немного, рационализировать лизинговую сферу не было необходимости.

Договор лизинга подразумевает аренду недвижимого имущества с одновременным выкупом по истечении срока действия договора. Другими словами, если у вашей фирмы нет сразу всей суммы для приобретения квартиры, лизингодатель может купить ее для вас. За это организация ежемесячно выплачивает лизингодателю стоимость аренды помещения, часть стоимости квартиры и так называемый процент удорожания – сумма, которая составляет вознаграждение собственнику за труды и финансовую поддержку. По истечению действия договора в соответствии с его условиями, оформляется переход права собственности на квартиру от лизингодателя к лизингополучателю.

Не всегда в договоре указывается обязательное переоформление собственности на лизингополучателя. Иногда организации не ставят своей целью непременно получить в собственность данный объект недвижимости, их вполне устраивает владение и использование до конца оговоренного срока.

Лизинговый договор базируется на трех обязательных условиях:

  • платность услуги. За использование денежных средств и имущества третьих лиц лизингополучатель платит вознаграждение – процент удорожания.
  • возвратность услуги. Все затраченные средства необходимо возместить лизингодателю.
  • срочность услуги. Договор имеет обязательные сроки начала и окончания действия.

Основные моменты: форма деятельности и контрагенты сделок

Как и любое финансовое взаимоотношение, лизинговое соглашение предполагает наличие специальной терминологии и условий, которые необходимо тщательно изучить, если предполагается заключать подобные соглашения.

Рассмотрим основную терминологию лизинга относительно передачи недвижимости в пользу юридических лиц:

  • Лизинговая деятельность – инвестиционная деятельность, которая предполагает приобретение объекта недвижимости с последующей передачей его иному юридическому лицу.
  • Предмет лизинга – в рассматриваемом нами случае предмет сделки — любой объект коммерческой недвижимости, которая таковой определяется по той причине, что используется для коммерческой деятельности и способствует образованию прибыли.
  • Лизингодатель (арендодатель по лизинговому соглашению) – юридическое лицо, которое, приобретает объект недвижимости за счет собственных (или им привлеченных средств) для последующей передачи данного объекта по соглашению за определенную плату, на оговоренный срок и на заранее определенных условиях в срочное пользование, с последующим предоставлением права собственности.
  • Лизингополучатель – юр. лицо, принимающее объект недвижимости в течение определенного срока, оплачивая заранее оговоренную сумму за пользование данной недвижимостью.
  • Продавец – изначальный владелец недвижимости, который, по договору купли-продажи, передает лизингодателю объект недвижимости для последующего осуществления лизинговой сделки.

Возвратный лизинг недвижимости: продавец становится покупателем

 

Существует не только прямой, но и возвратный лизинг недвижимости, это особый вид лизингового соглашения, который предполагает, что получатель недвижимости в лизинг сам же является и ее продавцом.

По своей сути, сделка проходит следующим образом: юридическое лицо продает недвижимость в лизинговую компанию, а потом берет его же в аренду, соответственно, с целью последующего выкупа. Это делается для рефинансирования выплат по текущим кредитным обязательствам (по сделкам с недвижимостью, оборудованием, транспортом) или в целях срочного привлечения оборотных средств для бизнеса. Таким образом, компания и сохраняет за собой возможность пользоваться недвижимостью и в то же время получает так необходимые ей денежные средства.

Единственный момент: подобные сделки раздражают налоговую службу, как красная тряпка — быка, поэтому необходимо быть крайне бдительным при составлении договора и определения условий сделки.

    Что должен включать в себя договор лизинга

    Закон №164-ФЗ регламентирует при составлении договора указывать пункты, которые могут присутствовать в соглашении. И при этом одновременно допускает, что при желании стороны их могут опустить. Таким образом, действие договора лизинга, как и большинства договоров, попадает в сферу гражданско-правовых отношений, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации. Но в целом подобные договоры унифицированы и имеют примерно одинаковую основу, включающую в себя:

    • подробное описание объекта лизинга. Если по описанию квартиры невозможно установить имущество, то договор считается недействительным;
    • срок действия договора (обычно он устанавливается в пределах от 3 до 10 лет);
    • размер авансового взноса лизингополучателя (может варьироваться от 0 до 30 процентов в зависимости от стоимости имущества и срока, на который заключен договор);
    • график погашения платежей. Преимущество лизинговых сделок заключается в том, что сумма, прописанная в договоре, не изменяется в течение всего срока его действия.
    • способ выплаты:
    1. аннуитетные платежи (равные на весь период действия договора);
    2. уменьшающиеся со временем (основная масса платежей приходится на начало периода и сокращается к концу)
    3. по индивидуально разработанному графику (возможно, прибыль у предпринимателя сезонная, тогда платежи формируются с учетом динамики заработка организации)
    4. грейс-платеж (платеж с льготным периодом, или с периодом неоплаты)
    • условия внесения изменений в конструктивные особенности объекта. Договором должны быть установлены правила — кто финансирует эти изменения. В случае, если это лизингополучатель, необходимо указать, как затраченные средства будут компенсированы при досрочном расторжении договора;
    • размер арендной платы (она неизменная в течение всего периода действия договора);
    • размер вознаграждения лизингодателя (процент удорожания). Обычно эта величина зависит от следующих условий:
    1. желания лизингодателя
    2. сумма авансового платежа лизингополучателя
    3. выбранного графика погашения стоимости объекта
    4. срока действия договора
    5. стоимости объекта

    Процент удорожания по сделкам лизинга в российских компаниях начинается от пяти и выше. Практически во всех случаях эта величина рассчитывается под каждого клиента.

    • условия досрочного расторжения договора и ответственность за его несоблюдение;
    • в некоторых случаях, чтобы избежать лишней бюрократической волокиты, в договор лизинга включаются данные о страховании объекта. Тогда договор становится трехсторонним, а третьей стороной по договору является страховая компания.

    Какие фирмы используют лизинг?

    Несмотря на то, что в прежние времена финансовая аренда не была столь популярна среди предприятий и организаций, в последнее десятилетие спрос на лизинговые сделки вырос. Это удобный инструмент получения недвижимости в собственность для широкого круга организаций:

    • Молодые организации, не имеющие значительных средств для самостоятельной покупки жилья, а также активов для залога по кредиту;
    • Организации, в том числе и крупные, все свободные средства которых участвуют в производственном обороте, а вывод средств из хозяйственной деятельности которых может повлечь за собой убытки;
    • Организации, желающие снять себя налоговое и прочее бремя как с собственника недвижимости, и высвободить значительную сумму для развития. В таких случаях жилое помещение компании продается лизингодателю, а потом уже берется в возвратную аренду, как лизингополучателем. Право пользования имуществом остается у компании, но при этом все расходы будет нести собственник имущества. Кроме того, выплаты по лизингу сокращают налогооблагаемую базу предприятий;

    Требования к объекту лизинга

    Организация, которая планирует купить квартиру в лизинг, должна быть готовой к тому, что не каждая квартира может стать объектом договора финансовой аренды. Обычно у лизинговых компаний выработана система оценки годности квартиры для подобных сделок.

    Критерии у большинства организаций схожие:

    • Квартира, выбранная как объект договора, должна быть свободна от любых обременений. Это понятие включает в себя ипотеку, арест, ренту, запрет на совершение сделок, притязания третьих лиц и прочие действия.
    • Не должно быть долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, задолженности по налогам и сборам и прочим обязательным платежам.
    • Техническая документация на квартиру должна быть в порядке – наличие всех правоустанавливающих документов и технического паспорта квартиры.
    • Квартира должна полностью соответствовать техническим характеристикам, заявленным органами технической инвентаризации или Росреестром.
    • Квартира должна быть без «темного прошлого» в виде судебных тяжб, споров и других разбирательств.

    Требования к организациям-лизингополучателям

    Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:

    • Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
    • Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
    • У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
    • Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.

    Как и любой способ оптимального использования капитала организации, договор лизинга имеет свои положительные и отрицательные стороны. Всестороннее изучение вопроса позволит принять решение – стоит ли заключать подобные сделки, и насколько польза от них перевешивает возможные недостатки.

    Условия лизинга

    Рассмотрим основные условия долгосрочной аренды на примере продукта от Альфа-Лизинг. Лизинг недвижимости здесь можно оформить сроком до 10 лет в рублях, долларах США или евро на сумму от 30 млн. рублей.

    Требования к заемщикам

    Компания должна работать на рынке не менее двух лет. И получать стабильную прибыль, достаточную для внесения лизинговых платежей. Объем годовой выручки должен превышать сумму запрашиваемого финансирования в три и более раза.

    Есть и ограничения по виду деятельности. Как правило, лизинговые компании не работают с игровым бизнесом, производством взрывоопасных веществ и оружия, перевозкой опасных грузов и атомной энергетикой.

    Список документов

    Все документы должны быть заверены подписью директора и печатью компании.

    1. Бухгалтерская отчетность (от первой по пятую форму) на пять последних отчетных дат
    2. Детальные расшифровки (текущей дебиторской и кредиторской задолженности, регулярных финансовых потоков, кредитов и займов, забалансовых обязательств компании)
    3. Кредитная история за последние два года
    4. Справка из банка о наличии либо отсутствии ссудной задолженности
    5. Данные об оборотах по счетам на территории РФ
    6. Справки из налогового органа об открытых расчетных счетах и отсутствии задолженности по налогам и сборам
    7. Справка о структуре выручки за последние пять кварталов
    8. Расшифровка статьи «Основные средства» и информация о начисленной амортизации за последние пять кварталов
    9. Данные о поставщиках и покупателях (5-6 копий договоров)
    10. Данные о положении компании на рынке
    11. Управленческая отчетность
    12. Краткое описание компании (в формате коммерческого предложения)
    13. Бизнес-план с описанием проекта
    14. Список инвестиционных затрат
    15. Документы, подтверждающие праводееспособность юрлица (копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ и другие).

    Сроки предоставления

    Чаще всего недвижимость сдается в долгосрочную аренду на срок от 7 до 10 лет. Еще на этапе согласования принято обсуждать условия пролонгации договора или досрочного выкупа объекта.

    Как проходит сделка?

    Как и любая финансовая сделка, лизинговая оформляется в несколько этапов:

    1. Компания подает в ЛК заявку.
    2. Лизинговая компания анализирует финансовое состояние потенциального заемщика и проверяет документы на выбранный объект.
    3. Стороны согласовывают условия сделки и выплаты долга.
    4. Кредитный комитет ЛК «дает добро».
    5. Подписываются договора: купли-продажи и лизинга.
    6. Компания-лизингополучатель оплачивает комиссии и делает авансовый взнос.
    7. ЛК покупает объект недвижимости у продавца.
    8. Оформляется страховой договор (компания-заемщик оплачивает страховую премию).
    9. Лизингополучатель принимает предмет лизинга в пользование.

    Как происходит погашение?

    Заемщик может выбрать одну из схем погашения:

    • аннуитет (раз в месяц или раз в квартал);
    • дифференцированный график (на понижение);
    • сезонное погашение;
    • с предоставлением грейс-периода;
    • на базе показателей cash flow компании.

    Куда обратиться?

    Практически все крупные ЛК предлагают такую услугу.

    Например:

    • «Альфа-Лизинг» (коммерческие, офисные и торговые помещения);
    • «ВТБ24 Лизинг» (две программы: «Экспресс» на сумму до 30 млн. рублей и с авансом от 30% и «Стандарт» на сумму до 500 млн. рублей и авансом от 10%);
    • «Уралпромлизинг» (коммерческая недвижимость, офисы, производственные помещения, склады, служебные квартиры в лизинг). Максимальный срок договора составляет пять лет.

    Как взять квартиру?

    В некоторых случаях юрлица оформляют в долгосрочную аренду не склады или офисы, а жилые квартиры. Чаще всего — это служебное жилье для сотрудников (схема позволяет экономить на налогах). А еще такие сделки характеры для компаний гостиничного бизнеса.

    Жилую недвижимость в лизинг в России предоставляют, например, лизинговые компании Альфа, ВТБ24 и Балтийский Лизинг.

    Особенности и проблемы сделок лизинга недвижимости.

    Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе лежит договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т.п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).

    Договоры финансового лизинга строений подлежат государственной регистрации независимо от срока их действия. Ее порядок определяется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст.131 КГ РФ и ст.20 Закона «О финансовой аренде (лизинге)». Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют региональные регистрационные службы, расположенные по месту нахождения недвижимого имущества.

    Законом «О финансовой аренде (лизинге)» сторонам договора предоставлено право самостоятельно решать, кто станет балансодержателем объекта лизинга.

    Окончательно решение о выборе балансодержателя и сроков перечисления лизинговых платежей зависит от планируемых доходов и расходов сторон, а также от особенностей организации финансовых потоков между ними. У лизингодателя, зарегистрировавшего на себя объект недвижимости и являющегося его балансодержателем, возникает меньше трений и разногласий при передаче этого имущества финансирующей стороне в залог.

    Лизинг недвижимости не предполагает финансирования строительства новых сооружений. Он возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию объектов. Это исключает из списка потенциальных объектов лизинговой сделки все недостроенные здания и сооружения. Как вариант решения данной проблемы может выступать предварительный договор по достройке здания с последующей передачей в лизинг. Но это ещё более сложная схема.

    Юридическая чистота сделки лизинга недвижимости.

    Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью включает в себя следующие действия:

    — документальная проверка документов, характеризующих историю купли-продажи недвижимого имущества, поскольку возможны нарушения в предыдущих сделках;

    — юридическую экспертизу представляемого к сделке комплекта документов;

    — устранение имеющихся недостатков в документах и приведении их в соответствие с требованиями Росреестра и законодательства РФ;

    — проверка записей в Едином государственном реестре прав об обременениях объекта сделки посредством осуществления запроса в Росреестр;

    — проверка нотариального оформления копий документов, доверенностей и производства других нотариальных действий;

    — проверка договоров купли-продажи, аренды и других в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

    — представление в Росреестре интересов правообладателя (оформление и подача заявлений, ведение переписки по спорным вопросам, подача и получение документов).

    Вопросы землепользования при лизинге недвижимости.

    Запрет лизинга земли обусловлен рядом объективных причин. О причинах и целесообразности такого запрета идут жаркие споры. Во-первых, законодатель пока в целом недоброжелательно смотрит на вовлечение в гражданский оборот природных ресурсов и потому стремится, как можно чаще не допускать этого. А, во-вторых, природные ресурсы не способны подвергаться амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении них лишен объективной основы.

    Однако, тот факт, что земля не может выступать предметом договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем, права на землю неразрывно связаны с определенными обязанностями, и в первую очередь с обязанностью вносить плату за землю.

    Купля-продажа и аренда земли — институты хорошо известные гражданскому праву. Думается, что каких-либо дополнительных вопросов при заключении и исполнении соответствующих договоров возникать не должно. Однако, возможна ситуация, когда права на землю вообще не оформлены. Что же происходит в этом случае? Обязаны ли стороны в этом случае вносить какую-либо плату за землю?

    Поскольку лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять: а) права лизингодателя на земельный участок, и б) права лизингополучателя на земельный участок.

    В соответствии со ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость покупателю недвижимости переходит то право (доля в праве) на земельный участок, которое было у предыдущего собственника объекта недвижимости. В силу платности землепользования приобретатель прав на земельный участок обязан вносить плату (в форме земельного налога либо арендной платы) независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке. Если земельный участок находится в раздельном пользовании нескольких лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании (ст. 16 Закона «О плате за землю»).

    Иными словами, покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает права на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.

    Относительно данного вопроса дополнительно стоит учесть следующие моменты. В соответствии со ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    Вместе с тем Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что арендаторы нежилых помещений в здании приобретают право пользования земельным участком в той мере, в какой это необходимо для реализации прав по договору аренды нежилого помещения, а не на часть земельного участка, пропорциональную размеру нежилых помещений. Судом также было отмечено, что действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. (Постановление от 1 февраля 2005 г. № 11301/04, Постановление от 1 февраля 2005 г. № 9289/04.).

    Более того, в случае, если договор на пользование земельным участком или его частью заключен не был, то предполагается, что плата за пользование земельным участком включена в плату за пользование зданием или сооружением (ст.654 Гражданского кодекса РФ). Данное правило не является императивным и может быть изменено заключенным сторонами договором аренды здания, сооружения или помещения в них.

    Таким образом, лизингодатель (как собственник земельного участка (его части), либо арендатор, если земля находится в собственности государства), обязан вносить плату за землю (в виде земельного налога или арендной платы). Обязанность же Лизингополучателя вносить какую-либо плату за пользование землей, как это следует из действующего законодательства и судебной практики, поставлена в зависимость от условий заключенных с лизингодателем договоров.

    Вопросы заключения и государственной регистрации договоров при лизинге недвижимости.

    Предметом договора лизинга в силу прямого указания закона могут выступать здания и сооружения. Хотя это прямо и не указано в законе, нежилые помещения также могут выступать предметом лизинга в силу широко применяемого судом принципа «a fortiori» («кто управомочен к большему, тот управомочен к меньшему»), при условии, что им присвоен кадастровый номер. Правила государственной регистрации, установленные для зданий и сооружений, применяются к нежилым помещениям без каких-либо изъятий.

    Специфика договора лизинга недвижимости обусловлена, во-первых, требованием государственной регистрации договора, и, во-вторых, объективной связью недвижимости с землей, которая не может являться предметом лизинга.

    В соответствии со ст. 15 Закона «О финансовой аренде (лизинге)», договор лизинга всегда заключается в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона «О лизинге»).

    Право требования государственной регистрации договора и права финансовой аренды законом не предусмотрено. Однако, поскольку в соответствии со ст. 625 Гражданского кодекса РФ лизинг является одним из видов договоров аренды, а в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, то требования государственной регистрации распространяются и на договор лизинга недвижимости.

    Государственная регистрация договора и права финансовой аренды (лизинга) осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ-122) по правилам, установленным для регистрации договоров и прав аренды. Именно это положение и выступает «камнем преткновения» и порождает множество практических проблем, возникающих при заключении договора лизинга недвижимости.

    Главной, проблемой можно назвать то обстоятельство, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя права собственности на имущество невозможно. Учитывая то, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным в момент такой регистрации, получается, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

    Вместе с тем, в соответствии со ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)», по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

    Из анализа названного положения закона можно сделать однозначный вывод о том, что договор лизинга должен быть заключен до заключения договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга.

    Повлечет ли какие-либо правовые последствия тот факт, что договор лизинга недвижимости фактически будет заключен после перехода права собственности на лизингодателя и не приведет ли это к тому, что заключенные договоры будут признаны договорами аренды с правом выкупа? Именно такую позицию занимал регистрационный орган Санкт-Петербурга. В ответе на частный запрос ведомство пояснило, что «договоры, представляемые сторонами на государственную регистрацию, по существу являются договорами аренды с правом выкупа, так как на момент совершения сделки арендодатель является собственником объектов недвижимости».

    Однако судебные органы придерживаются иной позиции. Например, ФАС Московского округа указал, что «последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора». Особое внимание обращается судами на то обстоятельство, был ли поименован продавец имущества и был ли продавец поставлен в известность о цели приобретения имущества.

    Так, договор лизинга, в котором отсутствовало обязательство лизингодателя приобрести имущество у определенного лизингополучателем продавца, был признан незаключенным. При вынесении данного решения суд принял во внимание также и то обстоятельство, что продавец не был поставлен в известность о том, что имущество приобретается для передачи в лизинг. Поскольку договор фактически исполнялся, он был признан договором аренды с правом выкупа.

    Суды, рассматривающие конкретное дело, принимают во внимание все обстоятельства заключения и исполнения договора, включая предшествующие договору переговоры и переписку, последующее поведение сторон и т.д.

    Таким образом, можно заключить, что, хотя ФЗ-122 и не учитывает особенности лизинговых сделок (в первую очередь в части момента заключения договора лизинга), это не является препятствием к заключению договоров лизинга недвижимости и не влечет для сторон каких-либо неблагоприятных последствий.

    Внесение изменений в договор финансовой аренды.

    Требование государственной регистрации договора лизинга недвижимости порождает необходимость регистрации изменений существенных условий заключенного договора. В частности, в ходе исполнения лизингового договора у сторон может возникнуть необходимость изменить размер лизинговых платежей. Будет ли такое изменение правомерным при отсутствии государственной регистрации?

    Так, по одному из дел арендатор ссылался на то, что изменения договора в части размера арендной платы должны подлежать государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Однако суд посчитал, что изменения, вносимые в договор аренды в части изменения размера арендной платы, не влекут возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и не подлежат государственной регистрации.

    Такой вывод суда достаточно спорен. В данном случае не учтено, что регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сам договор. Поскольку соглашение об изменении гражданских прав и обязанностей в соответствии со ст. 420 ГК РФ признается договором, то, несомненно, что указанные изменения должны быть зарегистрированы и вступают в силу с момента регистрации. Президиум ВАС РФ также полагает, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

    Еще раз отметим, что требование о государственной регистрации в равной мере распространяется на все изменения, касающиеся существенных условий договора.

    Вопросы текущей эксплуатации объекта недвижимости и заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг.

    Серьезные проблемы могут возникнуть уже после проведения сделки купли продажи и заключения договора лизинга и ипотеки – в процессе обычной эксплуатации недвижимости.

    Это касается заключения договоров на горячее и холодное водоснабжение, снабжение электроэнергией, прием сточных вод, телефонизацию объекта, вентиляцию и кондиционирование, лифтовое хозяйство, текущее поддержание всех систем и коммуникаций в работоспособном и безаварийном состоянии.

    Кроме того, встают вопросы поддержания самого объекта недвижимости в надлежащем состоянии – проведение текущего косметического ремонта, содержание придомовой территории, кровли, фасадов, вывоз мусора и т.д., и т.п. Конкретный список вопросов диктуется конкретным объектом недвижимости и его назначением (производство, офис, склад, и т.п.)

    Эти вопросы возникают как для отдельно стоящего здания (лизингодатель в таком случае, как правило, сам становится абонентом поставщиков услуг), так и при эксплуатации встроенно-пристроенных помещений (как правило, лизингодатель выступает в роли субабонента).

    Как правило, решение данных вопросов перекладывается на Лизингополучателя, лизингодатель в свою очередь проводит только контроль состояния объекта.

    Схема сделки по лизингу недвижимости.

    Схема сделки по лизингу недвижимости

    При совершении сделки по лизингу недвижимости лизинговая компания будет требовать дополнительно документы по Объекту недвижимости, большая часть которых должна быть у Продавца. К этому надо быть готовым и запросить эти документы заранее:

    Обязательные документы:

    1. Правоустанавливающий документ (Договор купли-продажи (мены, дарения, решение суда, ….).

    2. Свидетельство о регистрации права (Росреестр).

    3. План первичного (вторичного) объекта недвижимости с кадастровым номером.

    4. Технический паспорт на здание с поэтажными планами и ведомостью помещений.

    5. Правоустанавливающие документы на используемый земельный участок (Договор аренды, свидетельство о собственности, …) соответствующим образом зарегистрированные в регистрирующем органе. Если таковых нет, то пояснение почему не урегулированы земельные отношения.

    6. Документы, подтверждающие полномочия лиц (на момент подписания) подписавших правоустанавливающий документ, а также правомочность совершения сделки.

    Желательные документы:

    7. По возможности, указанные выше документы по предшествовавшим сделкам, как учредительные, так и правоустанавливающие.

    Крайне желательно:

    8. Договоры на коммунальные услуги – тепло, горячая вода, холодная вода, стоки, электричество, вентиляция и кондиционирование, подъемно-лифтовое хозяйство, и т.д. и т.п.

    9. Схемы разводки и подключения коммунальных сетей.

    Что может стать объектом аренды?

    Перед тем, как приступать к оформлению договора лизинга, следует определиться, зачем требуется и как будет использовать выбранное имущество. По закону РФ, выбранный объект может использоваться только в коммерческой деятельности. Исходя из этого, лучше отдать предпочтение уже готовым постройкам, которые можно использовать под офис или складские помещения. С объектами, находящимися на этапе строительства могут возникнуть проблемы, ведь на их завершение требуется время и деньги.

    Выбор финансового учреждения

    Лидерами на рынке считаются компании, имеющие государственную долю в капитале.

    Одной из ведущих принято считать ЗАО «Сбербанк Лизинг». Она занимается финансовым и возвратным лизингом недвижимости для коммерческих целей. Для первого варианта клиент сможет получить возможности рефинансирования долга по объекту, оформив его на долгосрочный период. Для второго варианта можно провести выкуп недвижимости, получив финансирование размером до 80% от стоимости самого объекта. Период сделки не более 10 лет, размер аванса также должен быть не менее 10% от всей суммы.

    К числу лидеров также принадлежит «ВТБ Лизинг». Клиент может получить финансирование на желаемую сумму без залога. Однако минимальный порог составляет 300 млн. Рублей. Также платежи, перечисляемые ежемесячно, не сильно отличаются от размера платежа при аренде. График оплаты платежей составляется индивидуально, период действия договора не более 10 лет. Аванс от 0 до 30% от суммы.

    Также ограничения минимальной стоимости установлены компанией «Петролизинг» в размере 30 млн. рублей. Срок сделки также до 10 лет.

    Меньшие сроки предлагает Альфа-Лизинг, от 5 до 10 лет, с возможностью обойтись без аванса. В качестве дополнительных условий выступает ограничение выкупного платежа 45%, касательно доходной недвижимости — 95 от размера операционной прибыли. Минимальная стоимость объекта, интересная для компании, не менее 100 млн. рублей.

    Какие документы потребуются?

    В первую очередь клиенту требуется доказать свою финансовую возможность регулярно погашать лизинговые платежи. Пакет документов зависит от того, к какой категории принадлежит лизингодатель.

    Для объекта недвижимости потребуется обычный набор документов, требуемых для переоформления прав собственности. Представлять его можно лизинговой компании после получения одобрения на сделку.

    Требуемые документы для разных лиц:

    • Физическое лицо. Паспорт, справка о ЗП или иные документы с подтверждение дохода.
    • Юридическое лицо. Выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ОГРН и ИНН, отчетность бухгалтерская и финансовая, данные с расчетного счета.
    • ИП. Паспорт, свидетельство о регистрации, ИНН, выписка из гос. реестра, квитанции об оплате налогов, налоговые декларации, выписка расчётного счета (если имеется).

    Решение организации

    Заключение финансовой организации может занять некоторое время. Связано это с необходимостью оценить предложенный проект и его окупаемость. Также будет учитываться степень риска проекта, то есть то, имеется ли финансовое обеспечение и в какой степени оно покрывает расходы. Немаловажно и соответствие условиям, на которых выбранная компания предоставляет кредит (наиболее известные были представлены выше), из всех особо выделяется большая сумма проекта и долгий срок действия договора (10 лет в среднем).

    Для физических лиц преимуществом будет предоставление поручителя.

    Также следует учесть условия, на которых выбранная организация предоставляет лизинг.

    Оформление договора и купли-продажи

    Стандартный договор лизинга двухсторонний, между лизингодателем и лизингополучателем. При этом первый покупает у продавца необходимое имущество по договору купли-продажи.

    В некоторых случаях может заключаться трехсторонний договор. Третьей стороной становится продавец. Подобный договор в отличии от предыдущего является смешанным, так как с одной стороны это договор лизинга, а с другой является процедурой купли-продажи. По нему лизингодатель покупает у продавца имущество, по совместительству предмет лизинга, и передает лизингополучателю.

    После завершения проверки документов, можно приступить к оформлению договора купли-продажи. В статье 432 ГК РФ указано, что договор может считаться заключенным при достижении соглашения между обеими сторонами по всем условиям. Одним из самых существенных условий является сам предмет договора. Для оформления договора купли-продажи требуется правильно его описать. Сделать это достаточно просто, обратившись в ЕГРН за выпиской.

    Также потребуется указать полную стоимость. В отдельных случаях продавец может настаивать на указании заниженной суммы для минимизации налогов, однако последующие риски лягут на покупателя.

    Не менее важно знать момент передачи предмета договора. Согласно закону, право собственности возникает с момента передай покупателю предмета. Поэтому при непредставлении передаточного акта, регистрация может быть отклонена.

    Исполнение и завершение сделки

    Во время действия договора лизингополучатель выплачивает ежемесячные платежи лизингодателю и имеет право использовать полученную недвижимость только в коммерческих целях. Однако следует не забывать про возможные штрафы в случае невыполнения условий сделки.

    На лизингополучателе лежит ответственность не только за своевременную оплату, но и за сохранность взятого имущества. В случае нанесения ущерба или разрушения лизингодатель имеет право требовать возмещение ущерба и полностью расторгнуть сделку с возвратом недвижимости. Если в процессе исполнения сделки одна из сторон понесла убытки из-за невыполнения условий, то она также имеет право требовать материальной компенсации, которая соответствует понесенным убыткам.

    По окончанию действия договора (через 5-10 лет) лизингодержатель может получить имущество в полное владение, выплатив остаточную минимальную сумму при условии, что ни одна из сторон не имеет претензий и все условия были выполнены.

    После оплаты последнего платежа компании составляет документы для передачи прав собственности, заключается договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи недвижимости.

    Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

    Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.

    Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.

    Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.

    Расторжение договора может выполняться в судебном и внесудебном порядке. Для первого случая требуется выполнение следующих условий:

    1. Существенное нарушение договора.
    2. Иные случаи, указанные в ГК РФ.

    Основаниями для судебного расторжения может послужить использование имущества с нарушением условий, ухудшение состояние недвижимости, не внесение платежей более двух раз. Само судебное разбирательство может потребовать много времени.

    Также возможно расторжение договора во внесудебном порядке в односторонней форме. В этом случае лизингополучатель должен направить лизингодателю уведомление о расторжении в письменном виде. На основании ст. 450.1 ГК при одностороннем отказе от выполнения, если он допускается законом или соглашение сторон, договор признается расторгнутым. Взятое имущество будет возвращено лизингодателю.

    Лизинг коммерческой недвижимости является выгодной сделкой, по сравнению с арендой или оформлением кредита. Также следует не забывать про налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако на время действия договора предмет лизинга находится на балансе лизингодателя, и лишь после его завершения может перейти в собственность лизингополучателя.

    Заключение

    Несмотря на то, что лизинговые сделки – не самый распространенный вид взаимодействия юридических лиц на российском рынке, свою нишу это вид сотрудничества надежно удерживает. При этом число желающих получить недвижимость в лизинг постепенно растет. Это говорит о том, что постепенно организации осознают все преимущества финансовой аренды по договору, а недостатки, которые препятствовали увеличению спроса на услугу, постепенно отходят на второй план. При такой динамике весьма вероятно, что лизинговое законодательство будет уточнено и оптимизировано для современных реалий. Следовательно, получить квартиру в лизинг станет еще проще и безопаснее.

    Источники

    • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kvartira-v-lizing.html
    • https://Novostroev.ru/other/lizing-nedvizhimosti-dlya-yuridicheskikh-lits-kak-eto-ustroeno/
    • https://Novostroev.ru/other/kvartira-v-lizing-dlya-yuridicheskogo-litsa/
    • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/lizing-dlya-yuridicheskih-lits.html
    • https://zen.yandex.ru/media/id/5d8f3f3ec49f2900b1b7fe18/lizing-nedvijimosti-5d95076e5ba2b500adb6ed42
    • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/lizing.html

    [свернуть]