Включение в реестр требований о передаче жилых помещений при банкротстве застройщика

Процедура банкротства застройщика: сроки и основные понятия

Ситуацию с несостоятельностью застройщика нельзя назвать внезапной или непредсказуемой. Прежде чем юридическое лицо объявит свою неплатежеспособность, предшествует ряд финансовых трудностей, которые при правильной организации можно предотвратить. Также появляется несколько факторов, на которые дольщикам стоит обратить свое внимание.

Устанавливает процедура банкротства застройщика сроки, в которые у дольщика есть право заявить свои взыскания. На стадии наблюдения у субъектов есть месяц на предъявление требований, а в случае начала конкурсного производства — 60 дней.

Требования дольщиков при банкротстве вносятся в специальный реестр, который отличается от учета юридических лиц при типичной несостоятельности. В случае если юридическое лицо не может выполнить свои обязательства перед кредиторами и дольщиками, реестр требований делится на 2 части. Основная часть включает в себя денежные требования к банкроту, а второй частью формируется список, в который вносится требования о передачи жилой площади (квартиры, офисы, нежилые помещения). Если речь идет о застройщике, арбитражный суд использует параграф 7 ФЗ 127, а именно статью, которая применяется к компаниям такой хозяйственной направленности и ее неплатежеспособности.

Почему сторона становится неплатежеспособной

Основными причинами банкротства застройщика выделяются:

  • неправильно рассчитанный бизнес-план на начальной стадии;
  • допущены нарушения рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости строительных материалов и соответственно стоимости услуг;
  • обстоятельства, которые возникли не по вине застройщика уже после получения средств и начала строительства.

Каждое обстоятельство имеет негативные последствия как для застройщика, который не может закончить работу в срок, так и для дольщиков, которые не могут получить готовые жилые помещения.

Чтобы защитить себя от негативных факторов, стоит предварительно застраховаться или регулярно проверять риски возникновения сложных финансовых ситуаций.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Для того чтобы начали применяться положения параграфа 7 по отношению к юрлицу при рассмотрении заявления о банкротстве, арбитражный суд должен признать должника застройщиком. При этом ему следует ориентироваться на положения ст. 201.1 127-ФЗ. Дольщикам выгодно применение норм 7 параграфа, так как по нему они обладают привилегиями перед кредиторами.

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?

Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Как начинается процесс

Инициировать процедуру признания неплатежеспособности могут стороны договора. Учитывая недостаточный опыт и знаний в сфере юриспруденции у части инвесторов, для ведения дела приглашается арбитражный управляющий, который может объяснить все нюансы ведения дела, информировать участников о процессах создания и преобразования строительного кооператива.

Арбитражный управляющий должен:

  • составить заключение об отстранении банкрота от ведения строительства и оформить результаты документально;
  • организовать собрание кредиторов, дольщиков;
  • составить и предоставить отчет об оценке прав застройщика при долевом строительстве на незавершенный объект;

Прежде чем принять решение о приостановлении или завершении строительного кооператива, созывается специальная экспертная комиссия, в которую входят инженеры, строители, юристы и другие специалисты, способные объективно оценить варианты завершения объекта.

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

  • конкурсное производство – распределение активов фирмы;
  • внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Конкурсное производство

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Передача объекта строительства

В том случае, если суд признал несостоятельность компании, закон предусматривает несколько способов, с помощью которых жилье может быть передано покупателям. Итак, вот что может предпринять суд согласно законодательству:

  1. Признать право собственности дольщика на жилье.

Обратите внимание, чтобы дольщики получили права собственности, необходимо выполнение двух обязательных условий:

  • застройщик успел получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
  • акт приемки подписан раньше, чем было получено заявление застройщика на получение статуса банкрота.

Если акт приема-передачи подписали позже, то шансы на удовлетворение требований дольщиков по большей части зависят от таланта, опыта и мастерства юристов.

  1. Передать жилое помещение покупателю.

Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:

  • большая часть кредиторов из четвертой очереди согласны;
  • стоимость оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества покрывает размер обязательных трат;
  • объект строительства не заложен;
  • в наличии достаточно квартир, чтобы удовлетворить требования всех участвующих в проекте дольщиков.
  1. Отдать незавершенный дом кредиторам, чтобы они могли самостоятельно завершить строительство.

Этот вариант считается наиболее затратным. Дольщикам придется вложить больше собственных средств, чтобы строительство было завершено. Если речь идет об объекте на начальном этапе строительства, шансов на успешное завершение проекта практически нет.

Этот вариант разрешения проблемы в законе появился лишь несколько лет назад, так что пока недостаточно судебной практики, по которой можно было бы судить о его эффективности при разрешении дел о банкротстве.

  1. Передать объект новому подрядчику.

Смена застройщика подразумевает, что новая строительная компания принимает на собственную ответственность выполнение всех обязательств старого застройщика в полной мере.

Можно ли не платить ипотеку, если застройщик банкрот

К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по кредитному договору. Отношения, связанные со строительством многоквартирного дома, возникли между дольщиком и застройщиком, и по тем или иным причинам деньги, заплаченные участником строительства, были растрачены застройщиком не на целевые нужды. Но вины банка, который выдал ипотеку, здесь нет. И ипотечный договор – это отдельное соглашение между кредитной организацией и должником. Несмотря на прекращение стройки, долг перед банком никуда не исчезает, и гасить его все равно необходимо.

Что нужно, чтобы подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения?

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

К заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
  • документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
  • копия паспорта дольщика;
  • кредитное соглашение, если есть;
  • документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Все документы направляются в виде копий, которые вы самостоятельно заверяете. Будьте готовы к тому, что впоследствии в суде нужно будет предъявить оригиналы указанных бумаг.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации морального вреда.

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • название арбитражного суда и его адрес;
  • данные застройщика и управляющего;
  • данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
  • данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
  • требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно.

Суд рассмотрит ваше заявление и вынесет соответствующее определение. Если суд сочтет обоснованным ваше требование, то оно будет включено в реестр.

Согласно закону требования дольщиков относятся к третьей очереди. Сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда, зарплаты работникам строительной компании. Затем только требования дольщиков. Остальные кредиторы смогут получить свои деньги только после дольщиков.

Процесс признания финансовой несостоятельности

Вне зависимости от того, от кого получено заявление о несостоятельности фирмы, начальным этапом является стадия наблюдения. Она осуществляется арбитражным управляющим и его командой. При этом проверяется законность действий руководителей, определяется перечень техники, материалов, объектов незавершенного строительства, которые можно продать для возмещения затрат рабочим, дольщикам, государству, кредиторам. Также рассматривается вопрос о финансовом оздоровлении строительной фирмы с возможностью дальнейшей деятельности.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.

СрокОтсчет
30 днейОт даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение
2 месяцаОт начала стадии конкурсного производства
30 днейКогда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья.

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание, нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим в реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения дел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Проверка

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ, важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах. Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше получить информацию о статусе компании.

Как проверить застройщика:

  1. В графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать идентификационный код налогоплательщика.
  2. Появится список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
  3. Но не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, если произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики потеряли лицензию. Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Если установлено, что застройщик действительно не может проводить свою работу из-за финансовой несостоятельности, составляется перечень кредиторов.

Внимание!
Дольщики, которые вложили свои средства в строительство, также относятся к разряду кредиторов с преимуществом возмещения затрат. Им нужно, как можно быстрее, внести себя в реестр кредиторов. Реестр с подтверждающими копиями документов о перечислении средств на счет компании отправляется в суд и арбитражному управляющему.

По закону, для составления списка кредиторов (в том числе дольщиков) отводится 2 месяца после публикации в газете. Если дольщик в установленный срок по уважительной причине не внес себя в реестр кредиторов, его заносят в перечень. В других ситуациях прошение отклоняется.

Если суд вынес решение признать компанию-застройщика банкротом, то ее имущество подлежит полной продаже, а полученные средства направляются на удовлетворение требований кредиторов, в установленном законом порядке.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В ст. 201.8 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве застройщика к компетенции арбитражного суда переходит рассмотрение заявлений от дольщиков о признании права собственности на объект строительства и о государственной регистрации перехода права собственности.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Очерёдность предъявления требований

Настоящим законодательством установлена очерёдность, согласно которой все кредиторы ожидают свои денежные выплаты.
  1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
  2. Работники строительной компании.
  3. Долевые участники строительства.
  4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Переход к новому застройщику: организовано и безболезненно

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.

Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать. Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.

    Выбор при банкротстве застройщика: дождаться жилья или вернуть деньги

    В случае банкротства застройщика строительство на какое-то время приостанавливается.

    После проведения процедуры банкротства определяются источники финансирования (деньги от продажи имущества банкрота, выплаты страховой компании, государственные фонды, пр.) и привлекается строительная компания, которая будет заканчивать работы. В результате сроки сдачи отодвигаются на неопределенное время, однако, дома достраиваются, и дольщики получают свои оплаченные квартиры.

    Если договор долевого участия был заключен по всем правилам, вопросы будут решаться с опорой на положения закона ФЗ-214, который регулирует отношения застройщика и дольщика. Когда застройщик более не в состоянии исполнять обязательства, объект передается другой компании, которая завершает возведение дома. Нельзя сказать, что все это происходит моментально, но, все же, проблемные дома достраиваются, хотя и дольщик получает свое жилье несколько позже, чем это предполагалось. Весь этот процесс регулируется на региональном уровне и дополняется нормативными актами местного значения.

    У покупателя в этой непростой ситуации два пути – дождаться, все же, сдачи дома в эксплуатацию или претендовать на компенсацию по страховому полису, оформленному при заключении договора долевого участия.

    Правда, это имеет отношение лишь к ДДУ, заключенным после октября 2017-го, более «ранним» дольщикам будет несколько сложнее. Если на этапе банкротства будет установлено, что целью застройщика изначально были мошеннические действия, то никаких компенсаций страховая не выплачивает, и дольщик в этом случае, чаще всего, остается у разбитого корыта.

    Если дом только начал строиться, девелоперу, который согласится его завершать, понадобятся существенные финансы, а также время на завершение организационных процедур, а значит, об изначальном графике завершения работ можно забыть. В этой ситуации, получив первую информацию о готовящемся банкротстве, возможно, имеет смысл в одностороннем порядке расторгнуть договор и требовать возврата затраченных средств. Собственно говоря, нужно четко решить, на чем настаивать – на предоставлении жилья или же на возврате денег, и действовать далее, исходя из того, какое решение принято.

    Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

    Вполне справедливо, что каждый человек, являющийся участником долевого строительства, желает получить от застройщика готовый объект недвижимости или же, в случае банкротства строительной компании, вернуть вложенные деньги. Для того, чтобы обезопасить себя от опасных инвестиций, необходимо очень внимательно подойти к данному вопросу еще на этапе подписания договора ДДУ.
    Права и обязанности дольщика определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения — дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав. Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).
    Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.
    После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом.
    В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.
    В соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику после получения сведений о введении наблюдения и открытии конкурсного производства следующими способами:

    • Обратиться с заявлением в судебный орган.

    На основании п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.
    В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.
    К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

    • Выставить требование о передаче квартиры дольщику.

    В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

    • Требование о денежной компенсации.

    В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):

    1. о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ;
    2. о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом;
    3. о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.

    Вероятность возврата средств

    Когда строительная компания получает статус банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: получить жилье или денежную компенсацию. При принятии решения стоит ориентироваться на то, на какой стадии находится строительство.

    Если для завершения проекта потребуется много инвестиций, то шансы на успешное завершение строительства минимальны – имеет смысл расторгнуть договор и попытаться получить компенсацию морального и материального ущерба.

    В любой другой ситуации попытки возврата средств можно считать самым нежелательным сценарием действий для дольщика, поскольку риск потратить много времени и сил, но при этом остаться ни с чем, довольно высок.

    При обращении в суд с просьбой о возврате денег, вы отказываетесь от прав собственности на квартиру, при этом у вас нет 100 % гарантии, что суд вынесет решение в вашу пользу. Именно поэтому чаще всего эксперты советуют не расторгать договор ДДУ. Право собственности на недвижимость, хоть и недостроенную, лучше, чем остаться без всего.

    Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

    Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов. При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.

    До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу. И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.

    Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

    Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

    Причины

    К причинам банкротства застройщика относятся:

    • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
    • нарушение рабочего процесса;
    • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
    • форс-мажорные обстоятельства.

    Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

    Обеспечительные меры

    По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

    Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

    1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
    2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
    3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

    Признаки банкротства

    Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота.
    Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:
    • общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
    • просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
    • если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

    Законом введены нормы, защищающие права дольщиков, получивших фактически квартиры от застройщика, без подписания акта приема-передачи

    Законодательно закреплено, что такие дольщики вправе обратиться в арбитражный суд для признания права собственности на данную квартиру, если на более 1/3 квартир многоквартирного дома уже зарегистрировали дольщики свое право собственности либо имеются вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности дольщиков.

    Ситуация при долевом строительстве

    Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

    Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

    Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

    Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

    Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

    Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

    По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

    По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

    • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
    • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
    • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
    • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

    Законом введен новый порядок включения в реестр требований участников строительства

    Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются. В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику. Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

    — требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

    — требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

    — требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

    — требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

    Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

    Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам. Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

    Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена). Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд. При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению. Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

    Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда.

    Очереди при удовлетворении денежных требований к застройщику-банкроту:

    Первая очередь: требованиям о возмещении вреда жизни или здоровью.

    Вторая очередь: требования о выплате выходных пособий, заработной платы и вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

    Третья очередь делится на 3 очереди:

    1) денежные требования граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в других очередях;

    2) требования Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам долевого строительства;

    3) денежные требования граждан — участников строительства по возмещению убытков;

    4) требования иных кредиторов.

    Стоит также сказать о других последствиях открытия процедуры конкурсного производства:

    — прекращается начисление пени и штрафов с этого момента, за исключением текущих платежей;

    — срок наступления обязательств, возникших до введения процедуры считается наступившим (то есть срок, указанный в договоре, уже не имеет значения);

    — вводятся ограничения при совершении сделок застройщиком, с момента открытия конкурсного производства их совершает от имени застройщика конкурсный управляющий, включая передачу квартир по актам дольщикам;

    — снимаются все аресты с имущества застройщика.

    Как узнать о том, что застройщик обанкротился?

    Если к строительной компании применяется процедура признания финансовой несостоятельности, о случившемся не извещают дольщиков. Они узнают об этом из интернета или других источников. Не стоит доверять застройщику с самой лучшей репутацией. Нужно постоянно следить за строительным процессом. Если строительство не продвигается, нужно обратить на это внимание и проверить своего застройщика через газету «Коммерсантъ» или официальный сайт. Если имеется информация о том, что ваш застройщик объявил о признании финансовой несостоятельности, нужно быстро принимать меры. В этом вам помогут квалифицированные юристы компании legalfront, хорошо знакомые с законодательством и его «лазейками». С их помощью можно найти наиболее правильное решение.

    Заключение

    Банкротство строительной организации – неприятный момент, который не нужен ни застройщику, ни дольщику. Но не стоит впадать в панику. Правильное планирование действий с профессиональной поддержкой дает шансы на успех.

    Источники

    • https://bankroty.su/proczedura-nablyudeniya-pri-bankrotstve-zastrojshhika-sroki/
    • https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html
    • https://www.sibdom.ru/journal/1855/
    • https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku
    • https://ipotekaved.ru/ddu/bankrotstvo-zastroyshika.html
    • https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/chto-delat-dolshchiku-esli-zastrojshchik-bankrotitsya
    • http://trdat.ru/bankrotstvo-zastrojshhika-i-ipoteka-na-kvartiru-kakie-posledstviya-dlya-dolshhika/
    • http://trdat.ru/vklyuchenie-v-reestr-trebovanij-o-peredache-zhilyx-pomeshhenij-pri-bankrotstve-zastrojshhika/
    • https://LegalFront.ru/uslugi/bankrotstvo-stroitelnyh-kompanii/
    • https://wdia.ru/bankrotstvo/informatsiya/bankrotstvo-zastrojshhika
    • https://bankrotof.net/bankrotstvo-yuridicheskih-lits/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/
    • https://Novostroev.ru/articles/zastroyshchik-bankrot-chto-delat/
    • https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/bankrotstvo-zastroyshchika-prichiny-osobennosti-protsedury/
    • https://pravoved.ru/themes/%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%82%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%B0/
    • https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/bankrotstvo-zastroyshchika-po-novym-pravilam/

    [свернуть]