Займ под залог доли в квартире: возможен ли без согласия других собственников

Самая сложная ипотечная процедура

Оформление займа под залог доли квартиры само по себе уже является сложной ипотечной процедурой, для которой нужно собрать массу документов и учесть юридические нюансы. А взять кредит под залог доли без согласия других собственников долей в квартире может оказаться непосильной задачей без грамотной юридической поддержки.

Обычно взять займ под залог доли в квартире желают граждане, которые:

  • разделили квартиру во время развода;
  • получили части недвижимости по наследству;
  • разделили имущество в ходе приватизации.

Портрет потенциального заемщика

  • Возраст от 18 до 65 лет.
  • Официальный доход в месяц в два раза выше, чем сумма ежемесячного платежа по кредиту.
  • Совокупный стаж работы не менее трех лет, а на последнем месте работы — не менее шести месяцев.

Стоит отметить, что при небезупречной кредитной истории банк может предъявить к заемщику дополнительные требования. Но если кредитная история в порядке, гражданин имеет все шансы получить долгожданный кредит.

Доли в квартире: на что влияет распределение?

Если доли в вашей квартире не распределены между собственниками помещения, тогда для займа под залог части квартиры вам понадобится согласие всех совладельцев. Иного пути решения данной проблемы не существует, банк не сможет дать вам кредит под долю недвижимости без согласия.

Если доли разделены, тогда в согласии собственников других долей нет никакой необходимости. Полный список условий банка выглядит следующим образом:

  • доля выделена в общей площади;
  • есть техническая документация на эту долю;
  • нет обременений или арестов на эту долю;
  • доля обладает высокой ликвидностью (ее можно легко реализовать);
  • в доле квартиры не зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или граждане с ограниченными возможностями здоровья (подтвержденными официальными документами);
  • объект залога нужно будет застраховать.

Условия оформления кредита под залог доли недвижимости

В большинстве случаев условия выглядят следующим образом:

  • чтобы получить деньги, человек должен подтвердить на
  • личие постоянной регистрации на территории России и постоянный доход;
  • чаще всего банки готовы предоставить деньги в качестве займа под залог доли квартиры только на потребительские нужды;
  • заемщик должен быть в возрасте от 20 до 85 лет;
  • необходимо предоставить имущественное обеспечение;
  • в качестве валюты при оформлении кредита можно выбрать рубли или доллары США;
  • предельно допустимая сумма займа составляет 80-90% от рыночной стоимости имущества, которое предоставлено в качестве залога;
  • ставка варьируется в диапазоне 15-18%.

Иногда заемщику по тем или иным причинам невыгодно пользоваться услугами банковской организации. В таком случае можно обратиться к частным инвесторам, имеющим в своем распоряжении свободные активы. В качестве залогового имущества может выступать не только доля квартиры, но и частичные права на распоряжение домом, магазином и другим недвижимым имуществом.

Займ под залог доли в квартире – условия и особенности получения

Ещё недавно доля в квартире считалась имуществом с низкой ликвидностью. Такой собственностью в качестве предмета залога не интересовались банки и прочие кредитные учреждения.

Но несколько лет назад ситуация стала меняться. На спрос со стороны населения финансовые компании откликнулись встречным предложением. Теперь доли (комнаты) принимают в залог не только ломбарды и МФО, но и вполне солидные банковские учреждения.

Чтобы стать полноценным предметом залога, доля в квартире обязательно должна быть выделенной. Если вы не в курсе, что это значит, я объясню.

Выделенная доля – это доля, по которой официально (документально) определён порядок использования. Иначе говоря, это конкретная комната, закреплённая за собственником. Или несколько комнат.

Невыделенную долю, то есть абстрактную часть конкретного объекта недвижимости, оформить в качестве залога будет проблематично.

Такое имущество банку или иному кредитному учреждению будет крайне сложно отсудить и реализовать в случае, если заёмщик не выполнит долговых обязательств. Кредиторов интересуют твёрдые гарантии ликвидности залога.

Если вы не знаете, выделена ваша доля или нет, сделайте запрос в Росреестрпо интересующему вас объекту и получите документальные сведения о ваших правах как собственника. Услуга платная – не говорите потом, что я не предупреждал.

К комнатам у банков более строгие требования, чем к квартирам.

Финансовые компании обращают внимание на следующие параметры:

  • объект пользуется спросом на жилищном рынке;
  • никаких обременений и арестов на комнату нет;
  • доля находится в официальной собственности клиента;
  • объект расположен в зоне действия банковского продукта
  • комната пригодна для проживания в ней – есть все необходимые коммуникации
  • само здание не находится в аварийном состоянии и не подлежит сносу.

Будьте заранее готовы к тому, что сумма займа под залог долевой собственности всегда будет меньше реальной рыночной цены объекта. Вряд ли получите больше, чем 50-60% от стоимости.

К заёмщикам банковские требования стандартные – паспорт, второй документ, регистрация, справка о доходах, копия трудовой книжки или трудового договора. Компании, не имеющие статус банка, более лояльны – им достаточно 2-3 документов, но ставки и сроки кредитования в таких фирмах совсем другие.

Ломбарды, МФО, инвестиционные и брокерские компании не интересуются кредитной историей, не тратят время на проверку платежеспособности, проводят оценку объекта за свой счёт, берут в залог почти любые комнаты, и вообще – обещают клиентам райскую жизнь.

Но мне такие условия кажутся слишком привлекательными. Дело в том, что некоторые их таких компаний зарабатывают не на кредитных процентах, а на ошибках заёмщиков и их финансовой неграмотности.

Если условия займа слишком хороши, проверьте статус учреждения

Взяв комнату в качестве залога за половину или даже треть от её реальной цены, они дожидаются просрочек со стороны клиента, затем накладывают штрафы и создают другие препятствия для успешного выкупа объекта. Недвижимость в конце концов отходит кредитной компании, после чего фирма успешно реализует её уже по полной цене.

Поэтому прежде чем иметь дело с такими учреждениями, я советую вам проверить их статус по всем возможным каналам. Профессиональный юрист поможет понять, на чём зарабатывают ваши потенциальные партнёры – честно живут с процентов или занимаются хитроумным отъёмом недвижимости у населения.

Что можно рассматривать в качестве долевого имущества

В качестве долевой собственности можно рассматривать любое движимое и недвижимое имущество типа:

  • квартиры;
  • частного дома;
  • земельного участка;
  • автомобиля.

Долевое имущество классифицируют на:

  • Выделенное, когда за владельцем закреплена конкретная часть. В этом случае кредит будет легче взять.
  • Невыделенное, когда порядок пользования частью имущества не определен. Банки неохотно дают ссуду под такое обеспечение, но в независимой финансовой организации получить нужную сумму можно.

Кредит под залог доли квартиры без согласия содольщиков

Когда речь идет о продаже 1/2 или 1/3 доли в квартире или доме очень часто встает возникает проблема неспособности владельцев имущества прийти к согласованию какого-либо материального вопроса средней степени сложности. И как поступить при таких обстоятельствах?

Объясняем: действующее законодательство РФ не регламентирует какие-либо ограничения в данном плане. При условии, что вы являетесь собственником части (доли) квартиры, вы имеете право на распоряжение своим имуществом, согласно вашему убеждению и желанию. То есть оформляется кредит под залог доли без согласия других собственников жилья, так как доля представляет собой обособленное имущество, принадлежащее конкретному лицу, имеющему право распоряжаться ею на свое усмотрение.

Плюсы и минусы займа под залог доли квартиры без согласия собственников других долей

Преимущества такого займа прежде всего в том, что банки в принципе легче соглашаются на кредит под залог недвижимого имущества, нежели на кредит без подобного обеспечения. Квартира или пусть даже доля в квартире являются гарантией возврата средств, или возмещения — в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Другие плюсы: быстрое рассмотрение заявления, лояльность к кредитной истории, по договору не будут требоваться поручители.

Минусы займа под залог доли в квартире без согласия собственника очевидны: мошенники могут пользоваться подобной схемой для отторжения недвижимого имущества у законных собственников. На гражданине лежит ответственность за проверку каждого пункта в договоре, чтобы злоумышленники не смогли незаконно оформить факт передачи денежных средств.

Важно: если вы все же стали жертвой мошенничества, спешите обратиться в суд о признании сделки недействительной. При решении дела в вашу пользу вы благополучно вернете свою долю в квартире.

В каких случаях востребован данный способ получения средств

Оформление займа с обеспечением долевой собственности может потребоваться в следующих случаях:

  • в получении потребительского кредита было отказано;
  • возникла острая необходимость в крупной сумме наличных;
  • за кредитом обратился заемщик с плохой кредитной историей;
  • имеют место просрочки по текущим ссудам;
  • кредитная нагрузка не соответствует доходам заемщика.

Займы под долевую собственность интересны для:

  1. родственников, которые не смогли поделить имущество при приватизации;
  2. лиц, владеющих чем-либо по праву наследования вместе с другими людьми;
  3. разведенных супругов, в планы которых входит раздел имущества;
  4. любых категорий граждан, которые не смогли поделить собственность.

От чего зависит сумма займа под залог доли в квартире – 3 главных фактора

Небольшое предуведомление. Банковские кредиты бывают целевыми и нецелевыми. Первый вариант предпочтительнее, и денег на целевые займы выдают больше. Но в этом случае вы должны предоставить банку доказательства, что средства будут потрачены по назначению.

Такой кредит стоит брать, если вы действительно собираетесь тратить деньги на строительство или покупку нового жилья. Идеальная ситуация, когда вы берёте займ на покупку оставшейся части квартиры.

МФО и ломбарды не интересуются вашими целями. Но и рассчитывать на особо крупные суммы займа в таких учреждениях не стоит.

Главный показатель, влияющий на сумму займа, — рыночная стоимость объекта. На этот параметр влияет, в свою очередь, сразу несколько факторов. Рассмотрим основные из них.

Фактор 1. Площадь доли и ее соотношение к другим помещениям

В Москве комнаты могут стоить и миллион, и 2-3, и даже 5. Если помещение светлое, с ремонтом, изолированным входом, желающие взять такую комнату в залог всегда найдутся.

Сумма залога напрямую зависит от площади доли и её соотношения к другим комнатам в квартире. Желательно, чтобы площадь была не меньше других долей, а лучше – если это будет самая большая комната в квартире.

Заложить комнату не получится, если она находится:

  • в коммунальной квартире;
  • в деревянном доме или строении с деревянным фундаментом;
  • в аварийном здании, требующим капремонта или сноса;
  • в доме, построенном до 1975 года, если дело происходит в столице.

Отрицательный фактор – наличие несовершеннолетних лиц в числе собственников или прописанных жильцов квартиры. И вообще, чем больше содольщиков в квартире, тем хуже.

Фактор 2. Техническое состояние доли и наличие коммуникаций в квартире

Если в квартире не работает отопление, в аварийном или нерабочем состоянии пребывает электропроводка, а само помещение требует срочного ремонта, такой объект вряд ли заинтересует серьёзную организацию.

Фактор 3. Месторасположение квартиры

Неудачное расположение вдали от транспортных развязок и инфраструктуры тоже играет роль. Если комната находится в спальном районе на окраине города, спрос на неё будет соответствующий, а точнее – никакой.

Суть сделки по предоставлению займа с залогом

Основными актами, регулирующими процедуру выдачи банками займов, является Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском займе» и статьи Гражданского кодекса РФ.

При оформлении займа под залог доли в квартире без согласия собственников других долей заемщик предоставляет банку свою долю как обеспечение сделки. Таким образом, банк страхует собственный риск невозврата заемщиком кредита.

В кредитном договоре подробно прописываются все условия и сам предмет залога. Заемщик берет на себя обязательства по возврату указанной суммы в конкретный срок (разово или частями), обозначенной в кредитном соглашении с банком. Стороны могут договориться об изменении условия договора, а также о заключении дополнительного соглашения, корректирующего эти условия.

Потенциальный заемщик должен предоставить банку:

  • паспорт гражданина России;
  • справку об официальном доходе (при необходимости);
  • ксерокопию трудовой книжки, заверенную у нотариуса;
  • военный билет (при его наличии).

Банк может расширить перечень документов, необходимых для одобрения заявления о кредите.

Перечень документов для залога доли в квартире:

  • документ о праве собственности на данную недвижимость;
  • кадастровый и технический паспорт доли в квартире;
  • выписка из ЕГРН (получается в отделении МФЦ);
  • заключение о проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества (выдается специалистами кредитора, либо независимыми оценщиками).

Что запрещено делать с заложенной долей имущества

Если в качестве предлагается долевая собственность под залог, то до полного погашения обязательств заемщик не имеет право на совершение следующих действий со своим имуществом:

  • продажа;
  • совершение сделок по отчуждения доли;
  • сдача в аренду без согласия кредитора.

Где взять деньги под залог имеющегося жилья в Новосибирске? Финансовая компания «Ваш инвестор» оформит займ под залог долевой собственности в кратчайшие сроки. Мы гарантируем выгодные условия и индивидуальный подход. По всем интересующим вопросам вас проконсультируют наши сотрудники, они же помогут подобрать лучший вариант кредита, расчитав сумму платежей в калькуляторе.

С 1.10.2019 ООО МКК Ваш инвестор не предоставляет займы под залог недвижимости. Вы можете оформить займ под залог птс автомобиля.

Какой банк выбрать

Далеко не каждый банк согласится на подобный вид обеспечения, однако строгих правил или ограничений тут нет. Как следствие, пробовать обращаться можно абсолютно в любой банк. Начать рекомендуется с той финансовой организации, в которой потенциальный заемщик уже обслуживается (например, получает зарплату).

Если не получилось, то следующий этап – обратиться в самые крупные банки. Как правило, они предоставляют больше возможностей, чем небольшие финансовые организации и, вполне вероятно, согласятся рассмотреть вариант с оформлением кредита под залог доли в квартире.

Примерный список банков, потенциально готовых кредитовать таких заемщиков:

  • Сбербанк.
  • Тинькофф.
  • Совкомбанк.
  • Открытие.
  • Альфа Банк.
  • ВТБ.

Условия получения кредита в Сбербанке

Оформить можно от 500 тыс. до 10 млн рублей на срок до 20 лет. При этом максимальная сумма кредита не должна быть более 60% от стоимости оставленной в залог недвижимости.

Ставка по программе составляет 12% годовых. Если клиент не получает на счет в Сбербанке зарплату, то к ставке прибавится 0,5 пункта.

При желании заемщик может оформить финансовую защиту своей жизни и/или здоровья. При отказе от нее ставка увеличится еще на 1 процентный пункт.

Оформить кредит может клиент в возврате от 21 года на момент подачи заявки и до 75 лет на дату окончания договора для работающих пенсионеров и до 65 при оформлении без подтверждения трудовой занятости. Российское гражданство обязательно На последнем месте работы необходимо быть трудоустроенным не менее 6 месяцев, общий стаж не может быть менее 5 лет.

Для рассмотрения заявки необходимо предоставить паспорт, сведения о занятости, данные о размере дохода и правоустанавливающие документы на недвижимость. По согласованию с банком возможно оформление по упрощенному пакету.

Решение выносится за 2–8 рабочих дней после предоставления всей информации и ее подтверждения.

Условия финансирования от ВТБ

Банк ВТБ под залог доли в квартире готов кредитовать на следующих условиях:

  • квартира должна находится в черте города;
  • имущество может быть оформлено как на самого заемщика, так и на членов его семьи, которые в этом случае будут поручителями по договору;
  • максимально можно получить до 15 млн рублей, но не более 50% от стоимости заложенного объекта;
  • срок — до 20 лет с шагом в 1 год;
  • комиссии за оформление договора отсутствуют.

Ставка по программе — 11,8% годовых. Если клиент получает зарплату на карту ВТБ, то будет скидка в 0,3 процентных пункта, а без комплексного страхования (залог, жизнь и здоровье) прибавится 1.

Страхование самого объекта недвижимости обязательно.

Для оформления кредита необходимо предоставить:

  • паспорт;
  • второй документ (СНИЛС, ИНН, водительское удостоверение или другой);
  • сведения о занятости (копия трудовой книжки, контракта или договора);
  • данные о доходе — справка в свободной форме или 2-НДФЛ либо налоговая декларация за последний год (зарплатным клиентом предоставлять не нужно);
  • для мужчин до 27 лет обязателен военный билет;
  • документы на недвижимость — свидетельство о собственности, выписка из домовой книги, отчет об оценке и прочие по запросу банка.

Заявка рассматривается за 4–5 дней.

Кредит в Россельхозбанке

Финансирование может быть выдано как в российских рублях, так и в долларах или евро. Получить можно от 100 тыс. до 10 млн рублей на срок от 1 года до 10 лет.

Процентная ставка зависит от срока:

  • 12 месяцев — от 16,5%;
  • от 1 года до 3 лет — от 16,75%;
  • от 3 до 5 лет — от 19%;
  • от 5 до 10 лет — от 19,5%.

Если заемщик не будет оформлять личное страхование, то к указанным ставкам прибавится 2 пункта. Для зарплатных клиентов действует скидка в 0,5%.

Оформить программу может клиент с российским гражданством в возрасте от 21 года до 65 лет на дату окончания кредита. Непрерывный стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев.

Для оформления требуется полный пакет документов — сведения о занятости, доходе и правоустанавливающие документы на объект залога. Заявка может рассматриваться до 5 рабочих дней.

Получение кредита в Совкомбанке

Кредитная организация предлагает оформить от 200 тыс. до 30 млн рублей.

Требования к заявителю:

  • возраст на момент подачи заявки от 20 лет и не более 85 на дату окончания договора;
  • официальное трудоустройство;
  • наличие постоянного источника дохода;
  • российское гражданство.

Банк имеет право попросить предоставить поручителя или созаемщика. Закладываемый объект не должен находиться в аварийном состоянии и/или состоять в очереди на ликвидацию. В отношении недвижимости не должно быть обременений и заключено договоров, накладывающих обязательства (дарения, продажа и прочие).

Процентная ставка зависит от того, будет ли оформлено личное страхование. Без него договор заключается под 21,65%, с ним — под 18,9%. Размер платы за защиту жизни и здоровья зависит от суммы кредита и может быть в диапазоне от 2% до 9,9% (чем меньше размер финансирования, тем больше процент).

Для оформления необходим полный пакет документов.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящий банк.
  2. Определиться с банковским продуктом (при условии, что их несколько).
  3. Подготовить документы.
  4. Посетить отделение банка.
  5. Заполнить заявление (по форме банка).
  6. Дождаться решения банка.
  7. Подписать договора кредитный и залога.
  8. Внести первоначальный взнос (если требуется).
  9. Получить кредит.

Требуемые документы

Кредит под залог доли в квартире по умолчанию будет достаточно большой. Таким образом, для получения денег нужно предоставить в банк примерно такой перечень документов:

  • Паспорт (обычно нужно гражданство РФ, совершеннолетие и постоянная прописка).
  • Справка о доходах (2-НДФЛ или аналоги).
  • Копия трудовой книжки.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире.
  • Документ, на основании которого заемщик получит в собственность эту долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее).
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
Перечень может изменяться в зависимости от выбранного банка.

Расходы

При оформлении кредита под залог доли расходы клиента будут заключаться преимущественно в страховании. Так, обязательно нужно будет застраховать недвижимость, оформляемую в качестве обеспечения. Некоторые банки дополнительно требуют застраховать клиента.

В отдельных случаях банк соглашается с тем, что клиент и/или залог не будут застрахованы, но это автоматически сильно повышает процентную ставку. В результате страховой платеж будет обходиться дешевле.

Кроме этого, заплатить нужно будет и нотариусу за оформление договора залога. У некоторых банков есть свои специалисты, которые занимаются подобными вопросами бесплатно, но это скорее исключение, чем правило.

И конечное же, придется нести ежемесячные расходы на погашение долга (тело кредита и проценты за пользование деньгами). Конкретные суммы уточнить невозможно, так как все зависит от суммы кредита и стоимости залога.

Если банк отказывает

Если кредит под залог части квартиры не выдают в банке, можно обратиться в иные организации:

  1. В МФО. Микрофинансовые организации специализируются на микрокредитовании и выдают срочные займы наличными до 500 000-1 000 000 рублей (реже до 3-5 миллионов). Сроки не превышают 3-5 лет. Проценты довольно высокие.
  2. К частным инвесторам: юридическим или физическим лицам. Требований у них немного, условия различны, но не всегда выгодны для заемщиков: сроки – не больше 5-10 лет, суммы редко превышают 10 000 000-30 000 000, проценты высокие. Также есть риск лишиться квартиры из-за обмана. Чтобы не допустить этого, искать инвестора следует через специальную биржу или сервис.
  3. В ломбарды. Тут можно заложить срочно даже долю квартиры, хотя с такими объектами ломбарды связываются неохотно из-за сложностей при продаже. Требования к заемщикам минимальны, но суммы зачастую ограничены (может занижаться рыночная стоимость залога), сроки непродолжительны, а проценты достаточно высоки.
  4. К брокерам. Это посредники, от имени клиентов направляющие заявки своим партнерам (МФО, частным инвесторам и банкам) и предлагающие готовые оптимальные решения – одобренные и соответствующие потребностям займы, в том числе срочные.
    Кредит под залог доли квартиры в Москве наличными можно получать через компанию LEGKO-ZALOG, предлагающую до ста миллионов на срок до тридцати лет под 9% годовых (или 7,5% по акции). Можно взять деньги авансом, заложить собственность повторно или получить займ до продажи имущества.

Выгоднее и удобнее обращаться к брокерам, так как они всячески помогают в получении кредита и позволяют получить наличные деньги срочно даже проблемным клиентам: безработным, с просрочками, не имеющим официальных доходов, пенсионерам и ИП.

Советы по оформлению кредита под залог доли

Если вы хотите оформить обычный кредит, покажите сотруднику кредитной организации свою заинтересованность в сохранении залогового актива.

Скажите, что берете деньги, например, для ремонта комнаты или приобретения мебели в нее. Не забудьте предварительно выделить долю.

Если вы оформляете ипотечный кредит, привлекайте в качестве созаемщиков остававшихся собственников квартиры или сделайте так, чтобы после выкупа долей вы владели жильем полностью. После выплаты кредита вы сможете оформить в Росреестре всю квартиру на одного собственника.

Источники

  • https://srochnyj-kredit.ru/articles/zalog-doli-kvartiryi-bez-soglasiya-sovladelczev.html
  • https://tvoizakon.ru/kredit-pod-zalog-dolevoj-sobstvennosti-v-regionah/
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-vzyat-zajm-pod-zalog-doli-v-kvartire.html
  • https://tvoizakon.ru/zajm-pod-zalog-doli-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov/
  • https://ros-nasledstvo.ru/kredit-pod-zalog-doli-v-kvartire/
  • https://kredit-ka.com/kredit-pod-zalog-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov/
  • https://100creditov.com/kredit-v-zalog-doli-v-kvartire/
  • http://allo-urist.com/kredit-pod-zalog-doli-v-kvartire/

[свернуть]