Кредит под залог нежилого помещения на выгодных условиях

Кредит под бизнес план безвозмездно

Это уникальная возможность появилась совсем недавно. И презентовало ее наша программа от государства. Главной целью есть поддержание мелкого и среднего бизнеса, именно эти уровни предпринимательства сейчас остро нуждаются в поддержке. Чтобы получить кредит под бизнес план и не отдавать его нужно совсем немного:

— быть безработным,

— состоять на учете в центре занятости,

— выдвинуть идею своего бизнеса, как полезную для общественности или всего города,

— составить рентабельный бизнес план.

Размер этой помощи может составлять до 60 тысяч рублей. Такая сумма может покрыть наиболее важные расходы при образовании мелкого бизнеса, поэтому такую возможность можно назвать уникальной. Кредит под бизнес план можно назвать бесплатным или безвозмездным, так как возвращать эти деньги не придется. Главное, чтобы Ваше дело пошло на пользу всему предпринимательству. Ну, а всем оставшимся остается подыскивать еще возможные пути финансирования. Не бросать же работу из-за этого? Ведь еще неизвестно что именно из расходов покроет эта сумма, а семью нужно содержать. Но, кредит под бизнес план – прерогатива не только государства, а и обычного банка.

Любой уважающий себя кредитор обязательно поинтересуется у Вас на, какие цели Вы хотите потратить пока еще его деньги, какая окупаемость ожидается у проекта, доходность и рентабельность. Только надежные и популярные банки могут предложить Вам самый выгодный процент, но взамен необходимо будет обязательно о всех растратах.

Кредит под бизнес план должен быть окупаемым и прибыльным

При подаче заявки на кредит с бизнес планом Вы должны знать наверняка про то, что Ваша идея преподнесена грамотно и качественно, основные показатели экономической прибыли посчитаны верно и считаются особенно высокими. Учтите, что Ваша заявка у банка будет не одна, поэтому она должна отлично конкурировать с аналогичными. Основные требования к вашему бизнес проекту:

1. все вычисления должны быть особенно точными: расходы на открытие предприятия, цена предоставляемых услуг, примерный объем прибыли для конкретно взятого периода времени;

2. объемы и размеры дохода должны основываться на реальном анализе рынка Ваших услуг, то есть Вы должны определить, какое именно количество клиентов сможет обратиться к Вам за один день и какова будет выручка за день. Из таких расчетов реально вырисуется картина Вашего ежемесячного дохода. Например, если за день в среднем Вы сможете обслужить людей на 2000 рублей, то за месяц Ваш общий доход составит около 60 000 рублей. Но и такие суммы должны обязательно иметь реальное обоснование, просто так Вы их написать не сможете, их нужно будет еще доказать;

3. окупаемость – наиболее значимый и итоговый показатель как раз для банка. Он укажет кредитору на период полного погашения Вашего долга перед ним и размер ежемесячного взноса.

Помимо так точных данных для кредита с бизнес планом нужно будет рассказать еще много другой подробной информации, например:

— задачи и цели предприятия, смысл открытия бизнеса;

— адрес размещения, площадь здания и т. д.;

— радиус местности, где будут предоставляться товары или услуги; — скрупулезный разбор рынка;

— характеристика и описание услуг или продаваемых товаров;

— анализ конкурентов;

— план для маркетинга.

Если Вы первый раз берете кредит под бизнес план и не знаете, как точно его можно создать, правильно уточнить подробности, то в интернете представлены такие проекты буквально на каждую отрасль деятельности. Вам будет достаточно открыть и подсмотреть в подобном примере. Качественно разработанный и продуманный кредит под бизнес план не только обеспечит Вам необходимую сумму для финансирования начала деятельности, но и станет «страховательным полисом» от возможного банкротства. С подробным проектом Вы не сможете прогореть или обанкротиться.

Определить необходимый размер займа

Вы должны приготовиться, ведь первое время прибыль совсем не увидите. Но расходов может значительно прибавиться, естественно, непредвиденных. Это может быть повышение аренды за здание, услуги по коммунальному хозяйству, проведение ремонтных работ и т. д. Успешнее кредит под бизнес план будет, если денег на рекламные ходы будет достаточно.

Ею может быть: буклеты для вручения прохожим о Вашей продукции или услугах, визитки, выездные уличные презентации, вывески, билборды, общая раскрутка бренда, пиар ходы, наружная реклама, объявления в газетах или журналах. Вы должны максимально учесть эти расходы и заложить их в свой стартовый капитал. При этом любая реклама должна быть заказана не единоразово, а на постоянной регулярной базе. При любом содержании Ваших расходных статей финансирования должно хватить на 2 месяца.

ТОП-14 банков, выдающих кредиты под залог бизнеса

БанкСтавка по процентамСрокиСуммы, руб.
Сбербанк14,5%10 лет200 млн
ВТБ 2414 — 19%10 летот 850 тыс
Альфа банкот 13,5%5 лет40 млн
Россельхозбанкподбирается в индивидуальном порядке15 летот 300 тыс
Промсвязьбанк13,7%15 лет150 млн
ВТБ Банк Москвы11,5%7 лет150 млн
Восточныйиндивидуальный расчетдо 12 месяцев10 млн
Открытие10%до 7 лет250 млн
Ак Барс10%до 10 лет150 млн
Возрождение10,6%3 года1 млрд
УБРиР12,7%5 лет30 млн
Интеза13%10 лет120 млн
Уралсиб13%10 лет170 млн
МТС банк13,0%5 лет80 млн

Условия

Чтобы взять кредит под залог бизнеса, вам нужно соблюсти ряд условий:

  • Фирма приносит стабильную прибыль — этот факт подтверждается декларациями, сданными в ФНС и другими документами;
  • Срок функционирования компании — не менее 12 месяцев;
  • Вы можете предоставить специалистам банковской организации ксерокопии контрактов, которые ранее заключили;
  • Лучше предоставить для проверки всю финансовую документацию;
  • Приветствуется наличие налаженных связей по поставке и сбыту продукции;
  • Отдельно будет оцениваться деловая репутация компании.

Целями кредитования могут быть:

  • Расширение уже имеющегося производства;
  • Увеличение товарных запасов;
  • Увеличение производственных мощностей;
  • Обновление парка ТС, используемых для ведения бизнеса;
  • Модернизация оборудования;
  • Открытие нового направления в деятельности вашей компании;
  • На развитие бизнеса с нуля
  • Обучение сотрудников.

Обеспечением по кредиту будет выступать весь ваш бизнес в целом. А именно:

  • Станки;
  • Инструменты;
  • Оборудование различного назначения;
  • Товарно-материальные ценности;
  • Расходники;
  • Постройки хозяйственного назначения;
  • Участки земли;
  • ТС всех типов;
  • Офисные и торговые площади.

Имущество, которое является вашим личным, учитываться не будет.

Под залог покупаемого бизнеса

У данного типа кредитования имеется ряд особенностей. В частности:

  • На сумму кредита, процентную ставку и конечную стоимость напрямую влияет стоимость залога;
  • Залог должен быть застрахован (за ваши средства);
  • Обязательно нужно провести оценку залогового имущества.

Также важной особенностью является и то, что в случае неоплаты кредита вы теряете не просто отдельное имущество, а весь бизнес целиком.

Кредит под новый бизнес

Если вы приняли решение развивать новое направление в бизнесе и вложить в него заемные деньги, первое, что вам нужно — составить бизнес-план грамотно, с обоснованием всех затрат. Сразу отметим, что подобный заем банковские организации считают довольно рискованным для себя, поэтому получить его нелегко.

Также уточним, что банковской организации довольно сложно оценить, насколько прибыльной будет ваша фирма, так как она только начала функционировать. Что касается нюансов кредитования начинающего предпринимателя, то будьте готовы к тому, что:

  • Процентные ставки будут повышенными;
  • Пакет документации, который нужно предоставить, более обширным.

Что повлияет на сумму выдачи кредита

Оформлять такой кредит стоит тем предпринимателям, которые хотят получить максимально возможный объем заемных средств. Среди факторов, которые оказывают существенное влияние на размер суммы:

  • Уровень доходности вашего дела;
  • Ваша компания зарекомендовала себя, как надежный партнер в отношениях с контрагентами;
  • По кредитам, которые оформлялись вами ранее, не допускались просрочки;
  • Ликвидность предоставленного залога.

Требования к заемщику и бизнесу

Вы, как заемщик, должны соответствовать нескольким важным критериям:

  • Гражданство РФ;
  • Компания — резидент РФ;
  • Вам от 21 до года на дату оформления кредита, не более 65 — на дату погашения;
  • Хорошая кредитная история;
  • Готовность предоставить всю финансовую и хозяйственную документацию для проверки;
  • По первому требованию банковской организации вы можете предоставить поручительство.

Критерии для бизнеса:

  • Длительность работы компании не менее 12 месяцев;
  • Наличие документально подтвержденного дохода;
  • Наличие необходимой документации на имущество, которое используется в деятельности;
  • Объём товарооборота должна достигать минимума, который соответствует требованиям банка;
  • Сферой деятельности не должны быть азартные игры, производство алкогольной и табачной продукции, а также сезонные работы (в некоторых банковских организациях).

Документы

Необходимо подготовить следующую документацию:

  • Бизнес-план (если направление новое);
  • Заполненную письменную заявку на кредит;
  • Ваш паспорт;
  • Письменное согласие супруга/супруги на осуществление сделки (заверенное нотариусом);
  • Учредительную документацию;
  • Выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
  • Справки из ФНС;
  • Отчетность по налогам и финансовую документация в целом;
  • Если компанией руководит несколько человек, ксерокопию паспорта каждого из них;
  • Документацию о хоз. деятельности фирмы.

Данный список может быть расширен по требованию банковской организации.

Советы по оформлению

Рассмотрим для начала процедуру оформления, которая выглядит так:

  1. Вы обращаетесь в конкретное банковское учреждение и получаете полную информацию о выбранной программе.
  2. Если необходимо, разрабатываете бизнес-план, указываете в нем своих партнеров.
  3. Собираете полный перечень необходимой документации.
  4. Подаете заявку на заем.
  5. Банковская организация рассматривает ее, осуществляет анализ деятельности компании.
  6. Выносится решение по заявке.
  7. Вы подписываете договор, при необходимости вносите залог, а банковская организация перечисляет вам средства.

Отметим, что у сделок такого рода имеются «подводные камни». Рассмотрим их подробнее:

1. Процентные ставки

Чаще всего довольно высокие. При этом период погашения может быть коротким. Если вы видите такие расхождения, то у вас есть серьезный риск потерять фирму.

2. Мелкий шрифт в договоре

Внимательно читайте все, что написано таким шрифтом. Часто банковские организации прописывают таким образом различные примечания. Получается, что у банка развязаны руки, а вы попадаете в невыгодное для себя положение.

3. Ликвидность

Очень важный нюанс. Вы предоставляете банковской организации важные объекты вашей фирмы, а после оценки оказывается, что у имущества низкий уровень ликвидности, а значит, деньги вы не получите.

4. Процесс оценки имущества

Оценивается все: начиная от зданий, заканчивая веником и лопатой. Поэтому, в случае неуплаты по долгу, вы потеряете все.

Специалисты советуют предпринимателям оформлять подобный заем, если вы полностью уверены, что сможете его выплатить. Оценивайте свой возможности реально.

 

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

  • сроку кредитования;
  • первоначальному взносу;
  • процентной ставке;
  • характеристике заемщика;
  • объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
  • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселяЧто касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25%]. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

  1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
  2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

  • получение нежилого помещения в собственность;
  • независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
  • возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
  • сохранение высокого уровня доходности компании;
  • сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
  • возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

  • срок;
  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • сумма кредита;
  • период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Наименование банка

Срок, лет

Процентная ставка

Размер первонача-льного взноса (аванса)

Сумма, млн руб.

Отсрочка, мес.

«ЮниКредит Банк»[9]

1–7

Зависит от сроков и размера первоначального взноса, устанавливается индивидуально

от 20%

0,5–73

до 6

Сбербанк[10]

от 10

от 11%

от 25%

0,5–200

до 12

«Россельхозбанк»[11]

до 10

Зависит от сроков и размера первоначального взноса

от 20%

0,5–20

до 12

ВТБ[12]

до 10

от 10,9%

от 15%

от 4

до 6

«Возрождение»[13]

1–5

от 15%

от 30%

1–10

На выгодность коммерческого кредитования, кроме указанных, могут также влиять специальные условия, относимые самими банками к преимуществам. Например, в качестве своих преимуществ «ЮниКредит Банк» определяет:

  • возможность получения решения о выдаче кредита до осуществления выбора приобретаемого объекта;
  • учет специфики хозяйственной деятельности клиента;
  • отсутствие дополнительного залога;
  • минимальное количество времени, необходимое для получения положительного решения;
  • гибкий подход к графику погашения кредита.

Коммерческая ипотека дает шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для ведения бизнеса в относительно короткий срок и с минимальными затратами. Достаточно жесткий общий подход банков к этому виду кредитования обусловлен высокими рисками, присущими бизнес-ипотеке. Несмотря на это, каждый заемщик может найти оптимальный пакет условий для себя.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

  1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
  2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
  3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
  4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
  5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
  6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

  1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
  2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
  3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
  4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
  5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
  6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
  7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
  8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
  9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru. Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия коммерческой ипотеки

Елена выделяет несколько основных черт коммерческой ипотеки, которую еще называют «бизнес-ипотека»:

  • заемщиком может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

  • предметом коммерческой ипотеки может выступать недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности, то есть нежилая (например, для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений, для сдачи в аренду и так далее);

  • недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на ее приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту;

  • в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк будет вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

— Более подробные условия бизнес-ипотеки, а также требования банка к заемщику и приобретаемой недвижимости законодательно не регламентированы и поэтому разрабатываются каждым банком самостоятельно, — добавляет Козина.
Что касается условий коммерческой ипотеки, то, как уже отмечал эксперт, банки самостоятельно их определяют. Юрист предлагает рассмотреть несколько конкретных примеров.

Какие банки выдают коммерческую ипотеку

Услуги по выделению займов на недвижимость для коммерческих целей предлагает большинство банков. Отличаются там разве что условия: процентная ставка, сумма кредита, его сроки, размер первоначального взноса и прочее.
К банкам, где есть коммерческая ипотека, относятся: Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк, ЮниКредит банк и другие.

Требования банка к заемщикам

Как и в случае с условиями, здесь все зависит от того или иного банка. Требования могут относиться и к юридическим лицам, и к ИП.
Юридические лица, как правило, должны соответствовать следующим требованиям:

  • срок государственной регистрации заемщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

  • суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале — не более 25%;

  • юридический адрес заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

От индивидуальных предпринимателей:

  • срок государственной регистрации заемщика в качестве ИП не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

  • паспорт гражданина РФ;

  • возраст — от 22 до 65 лет включительно;

  • наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заемщика);

  • адрес регистрации заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

 

Требования банка к недвижимости

И снова речь идет об отдельно взятом банке. У каждого из них свои требования к недвижимости в рамках коммерческой ипотеки.
— Есть банки, которые кредитуют только приобретение помещений, предназначенных для размещения предприятий оптовой и розничной торговли (объектов общественного питания, магазинов, крытых рынков и других торговых предприятий, в помещениях которых осуществляется реализация товаров), а также помещений, занимаемых предприятиями, непосредственно оказывающими услуги бытового обслуживания населению (различные ателье, мастерские, комбинаты бытового обслуживания, бани, прачечные, фотографии, парикмахерские и т.п.), — объясняет Козина.
Общие требования к коммерческой недвижимости в большинстве своем выглядят так:

  • недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе присутствия банка (объекты должны быть расположены на расстоянии не более 100 км от отделения банка, должны отсутствовать иные ограничения на доступ к предмету залога (ЗАТО, режимный объект и т.д.);

  • недвижимость должна иметь четкие идентификационные признаки и полный комплект необходимых для проведения оценки документов;

  • возможность беспрепятственного контроля со стороны банка (должны отсутствовать ограничения на доступ к объекту недвижимости (ЗАТО, режимный объект и т.д.);

  • объект недвижимости не должен быть обременен ипотекой сторонних банков;

  • должны отсутствовать прочие существенные обременения и особенности.

Как оформить коммерческую ипотеку

— Процедура оформления коммерческой ипотеки в целом аналогична процедурам оформления других коммерческих кредитов, — говорит Елена Козина. — Чаще всего на официальном сайте банка можно оставить онлайн-заявку, после чего специалист банка назначает встречу, знакомит со списком документов, необходимых для оформления кредита, отвечает на вопросы.
На встрече, как правило, совместно со специалистом банка заполняется анкета на получение кредита и передается пакет необходимых документов.
— После проведения анализа предоставленных документов и финансово-хозяйственной деятельности заемщика банк принимает решение о предоставлении или непредоставлении кредита, — заключает наша собеседница.

Документы

Конкретный перечень необходимых документов определяется каждым банком самостоятельно. Но будьте готовы к тому, что с вас обязательно спросят:

  • свидетельство о государственной регистрации (лист записи ЕГРЮЛ о создании);

  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

  • устав со всеми изменениями и дополнениями;

  • лицензии (при ведении требующих лицензирования видов деятельности);

  • протокол (решение), подтверждающий назначение руководителя;

  • приказ о назначении главного бухгалтера или возложении обязанности по ведению бухгалтерского учета на руководителя;

  • копии паспортов руководителя, главного бухгалтера, поручителя и других физических лиц, задействованных в сделке;

  • бухгалтерская (финансовая) отчетность с приложением документов, подтверждающих сдачу отчетности в налоговую инспекцию;

  • налоговые декларации (в зависимости от применяемой системы налогообложения);

  • документы, подтверждающие ведение хозяйственной деятельности заемщиком (договоры аренды офисных, складских помещений, договоры поставки с основными поставщиками и покупателями и так далее);

  • документы по приобретаемой недвижимости.

Программы

Коммерческая ипотека — это, по сути, и есть отдельная программа. Она является достаточно новым продуктом для российской банковской системы и куда менее распространенным, чем кредитование физических лиц под залог приобретаемой недвижимости.
— Тем не менее, большинство известных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит, РОСБАНК и другие, успешно работают с данной программой и кредитуют приобретение коммерческой недвижимости предпринимателями. Их программы, условия и предложения, можно узнать непосредственно на месте, — говорит Елена Козина.

Советы юристов

— Обращайтесь в банки, с которыми вы сотрудничали ранее. При наличии чистой кредитной истории, организация может предоставить вам некоторые уступки в рамках коммерческой ипотеки, — делится эксперт.
По мнению юристов, крайне нелогично вести дела с одним банком, а за кредитом обращаться в другой. Это будет выглядеть, как минимум, странно. Ну и что касается репутации: если компания часто находится в списке «провинившихся», просто так ей ипотеку не дают.
— Кроме всего прочего, отнеситесь к такой ипотеке как к инвестиции. Составьте бизнес-план, проведите экономический расчет. Если выгода от инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно реализовывать, — добавляют специалисты.
Источники

  • https://mos-zalog.ru/kredit-pod-zalog/kredit-pod-biznes-plan/
  • https://bank-biznes.ru/kredit/pod-zalog-biznesa-v-banke.html
  • https://www.kp.ru/guide/kommercheskaja-ipoteka.html
  • https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/
  • https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/kommercheskaya-ipoteka/

[свернуть]