Кредит под залог недвижимости: что нужно знать и учитывать при оформлении

Суть залогового кредитования

Что значит кредит под залог недвижимости, что это такое? Обеспеченный кредит, роль обеспечения которого выполняет залог недвижимого имущества. Это значит, что при невыполнении долговых обязательств заемщиком погашение займа обеспечивается недвижимостью: средства от продажи идут на закрытие задолженности.

Залог становится гарантией возврата денег кредитору. Это необходимо при отсутствии средств на первоначальный взнос (при ипотеке), при отсутствующем, неофициальном или недостаточном доходе, при отсутствии иных обеспечений (платежеспособных поручителей, созаемщиков), при запрашиваемой крупной сумме. Залог уменьшает риски для кредитора, но увеличивает их для заемщика.

Основные преимущества залогового кредита

Кредит под залог квартиры с каждым днем становится все более популярной услугой. Однако перед тем как обращаться за финансовой помощью, стоит узнать все плюсы и возможные подводные камни.
Вот самые главные достоинства:

  • выдавая кредит, финансовая организация несет минимальные риски потери денег, поскольку в случае отсутствия оплаты можно будет просто забрать недвижимость и восстановить потери. Что касается заемщика, то в кратчайшие сроки он получит большую сумму. Ему даже не придется показывать свою кредитную историю;
  • кредитор предлагает минимальную ставку процента, что очень выгодно для клиента. Есть много программ кредитования, которые варьируются и подстраиваются под заработок и платежеспособность потенциального клиента;
  • как правило, оценочная стоимость недвижимости составляет 80% от ее реальной суммы. Это гарантирует выдачу крупной суммы денег клиенту, которую он может потратить, не отчитываясь кредитору.
  • Кредит под залог недвижимости – очень выгодно. Это позволяет быстро решить финансовые проблемы. Из минусов можно выделить только риск заемщика в виде полной потери имущества, но он знает, на что идет, подписывая договор.

    Что значит кредит под залог недвижимости?

    Ссуда под залог недвижимости – это кредит, при котором финансовые обязательства заемщика обеспечиваются в виде его активов. При неисполнении обязательств должника в срок на заложенное имущество обращается взыскание. Данные взаимоотношения между банковской организацией и заемщиком регулируется статьями 334-338 Гражданского кодекса РФ.

    Недвижимое имущество является наиболее востребованным предметом залога на мировом рынке банковских услуг. Зачастую в качестве залога может рассматриваться коттедж, квартира, гараж или дача. Любой кредитор в первую очередь оценивает состояние недвижимости, которая предлагается в качестве залога.

    Ни один банк не станет рассматривать жилье, находящееся в аварийном состоянии или ожидающее планового капитального ремонта. Не менее важным условием принятия недвижимости в качестве залога является материал, из которого она построена – камень, железобетон или кирпич.

    При оформлении ссуды под залог недвижимости заемщик обязан собрать все необходимые документы, которые должны подтвердить право собственности на объект. Важно отметить, что архитектурные памятники или незавершенные объекты строительства не могут рассматриваться в качестве залога. Жилые помещения, в которых прописаны несовершеннолетние, также не могут выступать в виде залогового имущества.

    Что выступает залогом в кредите

    Как уже писалось выше, в зависимости от категории лица заемщика (физическое или юридическое лицо) залогом может стать жилая и коммерческая собственность. Если физическое лицо выступает собственником капитального строения коммерческой недвижимости – такое имущество может стать залогом для займа частному лицу.

    Залогом может стать любая жилая площадь:

    • квартиры, их отчужденные части, отдельные комнаты, оформленные на правах собственности;
    • дома, их блокированные части и отдельные комнаты;
    • таунхаусы;
    • различная загородная недвижимость: коттеджи, апартаменты, дачи.
    Обратите внимание! Более охотно берут под залог кредита квартиры. Более крупные суммы доступны владельцам квартир в больших городах типа Москвы и Санкт-Петербурга.

    Сложнее взять кредит под залог дома, в особенности – загородного. Собственность должна находиться на удаленности от города, не превышающей 10-30 км. Требований к такому имуществу предъявляется больше.

    Залогом становится коммерческая собственность:

    • офисные помещения;
    • склады;
    • производственные строения;
    • торговые площадки.

    Если на недвижимость есть спрос (к примеру, офисы в здании в центре Москвы) и она отвечает основным требованиям использования такого помещения – кредитор готов дать кредит под такой залог.

    Какие требования ставят к недвижимости

    Для определения суммы кредита и степени ликвидности объекта – проводится специализированная оценка недвижимости. Данная процедура осуществляется специалистами банка (если кредит берется там) или независимой финансовой компанией. Оценивается внешний вид и внутреннее составляющее (материалы фундамента и стен), проводится инвентаризация, оценивается техническое состояние внутри помещения (наличие коммуникаций, их рабочее состояние, минимальный ремонт). Исходя из того и устанавливаются основные требования к предмету залога:

    • наличие минимального ремонта;
    • хорошее техническое состояние;
    • наличие на имущество оформленного права собственности и всех необходимых документов;
    • отсутствие незаконных перепланировок;
    • нахождение в городе в перспективном микрорайоне, наличие инфраструктуры.

    Полный перечень условий уточняется непосредственно у кредитора. Что касается оценки – лучше всего заказать ее в специализированной компании, пусть за это и придется заплатить. Зато можно быть уверенным, что оценят недвижимость реально.

    Какие требования устанавливает банк по кредитам под залог

    Практически все банки предоставляют идентичные требования к заемщикам. Но, вы должны понимать, что есть также возможность получить кредитование под залог определенного имущества в микрофинансовых организациях. Там требования будут более простыми, но ставка по процентам будет существеннее, кроме всего прочего, редко там предлагают оформить кредитование на достаточно существенное количество времени. Поэтому, прежде, чем начинать оформление рекомендуется изучить все банковские организации, оценить предложенные условия, после чего, выбрать оптимальное решение, которое по всем параметрам будет вам импонировать.

    Что касается требований, то нужно сказать о том, что акцент ставится на следующих:

    • Гражданство. Выдаются кредиты и иностранным гражданам, но совершенно на других условиях. Если мы говорим о нецелевом кредитовании под залог имущества, то практически все банки устанавливают необходимость предоставления документов, которые определяют клиента, как гражданина страны. Что касается иностранных клиентов, то сегодня им банки не предоставляют такой вариант кредитования из-за сложностей механизмов дальнейшего воздействия;
    • Практически повсеместно устанавливается необходимость предоставления документов, которые определяют, что человек имеет постоянное место регистрации. Причем, оформление производится в отделении, которое расположено в том же районе, что и недвижимость. Чаще всего даже устанавливается, что срок регистрации должен быть не менее четырех месяцев. Некоторые банки существенно увеличивают данный срок;
    • Официальное трудоустройство. По сути, данный параметр устанавливается всеми банками. Но, практика показывает, что наличие залога исключает сложные моменты с предоставлением справок, отражающих уровень начисления оплаты труда. То есть, другими словами, многие современные банки предоставляют кредитование с учетом залога, даже если клиент не имеет официального трудоустройства. Такая ситуация спровоцирована тем, что в нашей стране действительно очень многие имеют хорошую и высокооплачиваемую работу, но не имеют официального трудоустройства;
    • Обязательно нужно будет указать сумму дохода. По сути, при наличии залога банки не особо внимательно относятся к данному вопросу, но все равно указывается на то, что доход должен превышать уровень платежей по кредитному продукту в два раза;
    • Достаточно важным аспектом выдачи кредита выступает возраст заемщика. Так, минимальный порог будет составлять не менее 21 лет, а вот максимальный достигает 65. Хотя, многие банки серьезно меняют такие пороги при желании максимального привлечения внимания потенциальных клиентов.

    Следует сказать о том, что так как кредит не является целевым, человек может не предоставлять никаких данных о том, куда в дальнейшем он потратит свои средства. Многие оформляют кредитование под два залога, если речь идет, например, о приобретении другой недвижимости. То есть, в залоге остается собственность, которая уже имеется в наличии у заемщика, а также та квартира, которая оформляется в кредит.

    Каких видов бывает?

    Как и любой другой вариант кредитования, заем под залог имущества (ломбардный кредит) бывает нескольких видов. Так, в зависимости от назначения кредита и типа заемщика банком могут выдвигаться разные условия на получение срочной денежной ссуды.

    По назначению

    Существует два основных вида кредита – целевой, который может быть взят для ипотеки или развития бизнеса, и потребительский (нецелевой).

    Целевой заем выдается банком для приобретения заемщиком конкретного продукта. Цель получения такого вида кредита всегда заранее оговаривается в договоре между банком и клиентом, поэтому использовать заем для других нужд нельзя.

    Обычно при целевой ссуде на руки заемщику деньги в кредит не выдаются, а перечисляются банком сразу на счет продавца.

    В противном случае финансовая организация имеет право затребовать подтверждение целевого использования денежных средств. Чаще всего целевые кредиты предоставляются непосредственно в торговых точках, где клиент имеет право оформить заявку на получение займа на покупку недвижимости у представителя банковской организации.

    Нецелевой заем считается видом потребительского займа, который может быть направлен на неотложные нужды. Заемщик имеет право израсходовать деньги, выданные банком, по своему усмотрению. При заполнении бумаг на получение кредита банк обычно просит указать, как заемщик планирует потратить средства, но не проверяет достоверность указанных сведений. Размер нецелевой ссуды при залоге недвижимости зависит от цены закладываемого имущества. Как правило, максимальная сумма составляет до 70% от оценочной стоимости недвижимости.

    По типу заемщика

    Под залог недвижимости получить кредит могут следующие категории заемщиков:

    1. Юридические лица. Денежные средства предоставляются юр лицу под залог недвижимости в основном в крупных отечественных банках. Финансирование можно получить в удобной для заемщика форме с возможностью погашения задолженности разными способами. Это хороший вариант для компаний или предпринимателей, особенно связанных с сезонным бизнесом. Чаще всего данный вид кредитования предполагает также досрочное погашение задолженности, за которую не взимается комиссия.
    2. Индивидуальные предприниматели. Банки часто и охотно дают ссуды под залог жилой и коммерческой недвижимости индивидуальным предпринимателям. Бизнесмен может заложить здание офиса, склад, торговое помещение или отдел в торговом комплексе.
    3. Физические лица (в том числе пенсионеры). Кредит под залог недвижимости для физических лиц в настоящее время крайне востребован. Сложность получения такого кредитования для людей пенсионного возраста состоит в небольшом размере пенсионного обеспечения, поэтому работающим пенсионерам получить крупную денежную ссуду под залоге жилья будет намного проще.

    В каких случаях выгодно брать кредит под залог недвижимости?

    Получить кредит под залог недвижимости будет самым выгодным вариантом для заемщиков, которым срочно необходима крупная сумма денег наличными.

    У такого кредита существует ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, подобный вариант позволяет получить денежную ссуду без справок, наличия поручителей и со сниженными ставками. Во-вторых, плюсом будет то, что нет необходимости в сборе справок о доходах, поскольку залогом будет выступать только имущество. К тому же, недвижимость, которую клиент банка отдает в залог, кредитор не может использовать.

    При значительных достоинствах такого вида кредитования, у него существует и некоторые недостатки.

    Банковская организация всегда оценивает недвижимость заемщика ниже ее рыночной стоимости.

    Кроме того, существует довольно большая вероятность потерять имущество – иногда банк прописывает в документе договора возможность расторжения договоренности в случаях малейшей неуплаты долга. Именно поэтому ссуду под залог недвижимости выгодно брать клиентам банка, которые планируют вложить аккредитованные денежные средства для развития бизнеса или значительных финансовых трат.

    Необходимость большой суммы

    Если сумма, предлагаемая по беззалоговому кредиту, не удовлетворяет ваши запросы, то кредитование под залог недвижимости станет наиболее выгодным вариантом. При выборе этого решения вам станет доступна сумма от 1 до 30 миллионов рублей, в зависимости от банка-кредитора.

    Невозможность подтвердить официальное трудоустройство

    В случае, если вы не можете подтвердить факт официальной занятости и предоставить справку о доходах, рационально предложить сотрудникам банка рассмотреть вариант кредита под залог недвижимости. Однако следует помнить, что возможен отказ в случае, если залоговое имущество является вашим единственным возможным местом жительства.

    Срочность в получении денег

    Если жизненные обстоятельства сложились так, что деньги нужны немедленно, или ваша кредитная история неидеальна, и есть опасения длительных раздумий со стороны кредитора, то продумайте возможность подкрепления займа залогом имущества. Это станет оптимальным решением, так как позволит банку обезопасить сделку, а вам – получить необходимые средства в кратчайшие сроки.

    Необходимые документы

    Что еще нужно знать получающему кредит лицу? Перечень документов, входящих в стандартный пакет. Заемщик должен обязательно иметь:

    • паспорт гражданина;
    • еще один удостоверяющий личность документ, например, военное или водительское удостоверение, ИНН, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС;
    • 2-НДФЛ либо справку банковской или свободной формы для подтверждения получаемого дохода;
    • копию трудовой книги (всех заполненных страниц) или трудового договора с заверением руководителя;
    • документы на объект залога: свидетельство о его регистрации (при наличии), документ-основание прав владения (чаще всего договор купли-продажи), выписку из ЕГРН, технический и кадастровый паспорта, выписку из домовой книги и справку об уплате всех коммунальных услуг (либо вместо этих двух бумаг один единый жилищный документ – ЕЖД), а также акт об оценочных работах.

    Точный и полный список стоит заблаговременно выяснять в финансовой организации, в которую вы планируете обращаться.

    Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

    Кредит под залог недвижимости является одним из видов ипотечного кредитования, однако, в отличие от классической ипотеки, заложенное имущество может не являться предметом покупки. Обычно его берут для использования средств в бизнесе, приобретения другой недвижимости или ремонта уже имеющейся.

    Основная выгода кредитора заключается в том, что он может получить твёрдое обеспечение по выданным средствам и минимизирует свои риски в случае, если заёмщик отказывается осуществлять платежи вовремя. При таком развитии событий банк может продать заложенное имущество и покрыть проблемную задолженность.

    Главными преимуществами подобного кредита для потребителя являются:

    • отсутствие целевого контроля над тем, как вы распорядитесь полученными средствами;
    • уменьшение процентной ставки по сравнению с беззалоговыми кредитами;
    • увеличение суммы кредитования и срока погашения в связи с уменьшением рисков для кредиторов.

    Однако, в связи с тем, что банк не осведомлен, на что конкретно пойдут выданные деньги (а это может быть покрытие уже имеющейся задолженности), процентная ставка будет немного выше, чем по стандартной ипотеке.

    Основным недостатком залогового кредита является тот факт, что в случае систематических просрочек платежей или неспособности погасить всю сумму с недвижимостью придётся расстаться. Поэтому заёмщик сам должен осознавать полную ответственность за свои действия, несмотря на выгодные условия и высокую лояльность финансового учреждения.

    Определённые неудобства такого займа заключаются в том, что он влечёт за собой ряд дополнительных расходов: оплата услуг нотариуса, госпошлин и т.д. Также на закладываемую недвижимость необходимо будет оформить страховку в пользу банка (0.5% от оценочной стоимости закладываемого имущества).

    На каких условиях взять кредит под залог недвижимости

    Условия и предоставляемые тарифы разительно отличаются и зависят как минимум от того, с каким кредитором готов сотрудничать заемщик.

    Если клиент предоставляет кроме ликвидной недвижимости подтверждение определенного уровня заработка и стабильность материального положения – можно взять кредит под залог недвижимости в банке. Это стандартно:

    • от 9,9-12% – минимальная ставка;
    • срок кредитования до 25-30 лет;
    • суммы физическим лицам не превышают 10-30 млн. р.

    Проводится полный анализ потенциального заемщика, поэтому требуется хорошая кредитная история и достаточный уровень дохода. Во многих случаях дополнительно привлекаются поручители.

    Если у заемщика нет возможности и времени собирать кучу справок, а кредитный рейтинг желает быть лучшим – всегда можно обратиться к кредитованию частных лиц. Это стандартно:

    • от 2-3% в месяц;
    • небольшие (в сравнении с банками) суммы кредитования до 2-3 млн. р.;
    • небольшие сроки погашения – до 1-2-х лет.

    Требуется минимальный набор документов, не проверяется кредитная история и не нужны поручители. Если обращаться к проверенному кредитору – можно надеяться на установление гибких условий и даже выгодных тарифов. По похожей схеме работают некоторые финансово-кредитные компании, но кредитуют на более выгодных условиях.

    Особенности оформления целевого кредита под залог

    Целевой кредит выдается финансовыми организациями на какие-либо конкретные цели. К примеру, на покупку бытовой техники, авто, недвижимого имущества, на приобретение путевки на отдых, на оплату образовательных услуг, лечения, на проведение ремонта и т. д. Цель займа обязательно прописывается в договоре, который банк заключает с клиентом. Трата выданных средств на другие цели запрещена.

    Как правило, деньги заемщик на руки не получает, кредитор просто осуществляет перевод средств на счет продавца. В противном случае обязательным является подтверждение того, что средства были потрачены на прописанную в договоре цель. Часто оформление целевых кредитов осуществляют представители банковских организаций непосредственно в торговых точках, принимая заявки от покупателей. Как правило, целевые кредиты выдаются на долгий срок.

    Займы физическим лицам под залог – хороший вариант в случаях, когда предоставление кредитору справки о доходах для заемщика затруднительно либо оформление простого потребительского кредита без обеспечения невозможно по другим причинам.

    Сегодня очень многие компании не заключают со своими работниками трудовой договор, а потому они не могут официально подтвердить свой доход, даже если уровень его довольно высокий. В таком случае банк не может быть уверен в том, что клиент платежеспособен и окажется в состоянии вовремя погасить долг. Лучший выход в таких ситуациях – оформление целевого кредита под залог.

    Закладывая свое имущество, человек таким образом гарантирует банку, что выданные ему средства кредитор получит своевременно и в полном объеме.

    Чем отличается кредит с обеспечением от обычного:

    • Размер займа может быть гораздо большим, на рассмотрение заявки и оформление уходит не много времени. Как правило, продолжительность процедуры составляет не более недели.
    • Обязательно оценивается закладываемое имущество, по результатам оценки определяют возможный размер кредита под залог недвижимости.
    • Требования по страховке имущества и жизни клиента повышенны.
    • Ставки по целевому кредиту под залог ниже в 1,5–2 раза, чем по обычным займам.

    Обязательное условие получения денежных средств под залог недвижимости – заемщик должен быть собственником закладываемого имущества, которое будет являться гарантией своевременного погашения задолженности.

    В случае если стоимость имущества оценена невысоко, то заявку на кредит пересматривают, при этом вероятность, что она будет отклонена, возрастает.

    Преимущества и недостатки оформления целевого кредита под залог

    Безусловно, целевые кредиты под залог имеют преимущества перед обычными займами. Одно из них – более простые условия получения. Получить деньги на руки гораздо сложнее. К тому же ставка по целевому кредиту более низкая, поскольку приобретаемый товар часто сам может стать залогом. При этом банк несет гораздо меньшие риски, что позволяет снизить требования, предъявляемые к заемщикам.

    Также клиент может сам выбрать график выплат по кредиту, наиболее приемлемый и удобный для него. Целевые кредиты под залог выдаются на долгий срок.

    По каким еще причинам брать займы с обеспечением выгодно для населения:

    • Имущество, приобретаемое на выданные средства, можно заложить, обеспечив им кредит.
    • Процент по кредиту с обеспечением намного меньше, чем по обычному. Предметы договоров достаточно ликвидны, поэтому в случае утраты платежеспособности клиента возможна продажа банком заложенного имущества.
    • Условия предоставления кредита могут быть улучшены при наличии у клиента добавочных свойств. Одна из возможных льгот – снижение процента по кредиту. Она доступна заемщикам, застраховавшим свою жизнь, предоставившим счета проекта заработной платы и поручителя.
    • Если заемщик хочет погасить кредит досрочно, то ему не нужно выплачивать штрафы и делать дополнительные взносы.

    Однако существуют у целевых кредитов и недостатки: как правило, для их оформления требуется поручитель либо их выдают под залог имущества. Кроме того, заемщику приходится подготавливать много разных документов, чтобы подтвердить свое финансовое положение.

    Также при отсутствии страховки банки предлагают очень высокие ставки, а если заем с обеспечением, то страхование является обязательным, а это дополнительные расходы. Оформление страховки стоит немало, особенно если сумма кредита большая. Еще один минус – рассмотрение заявки на целевой кредит занимает гораздо больше времени, нежели требуется на принятие решения при использовании других механизмов кредитования.

    Что может стать объектом обеспечения целевого кредита под залог

    Главное требование, которому должен соответствовать залог, предоставляемый заемщиком банку, – высокая степень ликвидности. Под ликвидностью имущества, являющегося обеспечением займа, понимают возможность быстрой и выгодной его продажи. Наиболее часто кредиторы оформляют в качестве залога недвижимое имущество – дома, квартиры, гаражи, дачи, офисы.

    Еще один неплохой вариант залога за целевой кредит – транспортные средства. Это могут быть яхты, катера, авто. Можно предоставлять под залог драгоценные украшения, произведения искусства, антикварные вещи. Однако на таких условиях займы выдают далеко не все банки, поскольку в случае потери платежеспособности заемщика выгодная и быстрая реализация их с целью погашения долга может оказаться затруднительной.

    Залогом могут послужить также ценные бумаги или депозит в банке, собственником которых является заемщик. Однако надо понимать, что банковский депозит может стать обеспечением кредита, только если сумма на нем превышает размер займа не менее чем на 20 %.

    Стоит отметить, что условия выдачи целевых кредитов с обеспечением наиболее выгодны в том случае, если в качестве залога выступает именно недвижимое имущество. Такой залог позволяет получить денежные средства под минимально возможный процент. Ведь недвижимость сегодня стоит очень дорого, при этом наблюдается ежегодный рост ее цены. Соответственно, банковские организации охотно предоставляют займы под ее залог, поскольку риск потери денег при этом практически отсутствует.

    Целевые займы, которые обеспечиваются недвижимым имуществом, формально называются ипотекой. Даже если денежные средства будут направлены не на приобретение квартиры или дома, оформление кредита осуществляется по правилам ипотечного кредитования.

    Какие могут быть цели кредитов под залог? Сумма займа с обеспечением должна быть не менее 500 000 руб., поэтому наиболее часто целевые кредиты под залог выдаются на приобретение недвижимого имущества или авто. Ведь бывает, что получение ипотечного займа по определенным причинам невозможно, а условия классического кредита на покупку авто кажутся клиенту менее выгодными.

    Также средства, выданные банком под залог, могу быть направлены на оплату образовательных услуг либо на проведение ремонта. ИП тоже доступны займы с обеспечением, которые можно направить на развитие бизнеса. Это более выгодный вариант, чем обычный целевой кредит, предоставляемый в рамках программы кредитования малого предпринимательства, поскольку получить его проще. К тому же ставки по кредитам под залог ниже.

    Еще одна ситуация, в которой банк может потребовать от клиента предоставить залог, – наличие в биографии заемщика какой-то детали, не позволяющей выдать обычный потребительский кредит даже на небольшую сумму.

    Виды займов в рамках целевого кредитования под залог имущества

    Финансовые учреждения при оформлении кредитов принимают под залог недвижимость, владельцем которой является заемщик, предлагая при этом выгодные ставки. Есть разные виды целевых кредитов, обеспечением которых является находящаяся в собственности клиента недвижимость. Наиболее часто оформляют ипотечные займы, также средства могут выдать на покупку авто. Бывают потребительские кредиты. Ломбарды могут выдавать деньги даже в случаях, когда у человека плохая кредитная история или он не может предоставить необходимые справки и поручителя (при этом проценты на выданные средства начисляются огромные).

    1. Ипотечное кредитование под залог имеющегося жилья.

    Как правило, заем берут на покупку нового жилья в рамках программ ипотечного кредитования. Условия получения ипотеки практически такие же, что и обычного потребительского кредита: нужно иметь средства, чтобы сделать первоначальный взнос, и определенный уровень заработка (который требуется подтвердить). В редких случаях ипотеку можно взять, не делая первоначальный взнос, однако ставка по такому займу более высокая.

    Получить деньги на покупку жилья тем проще, чем больше уровень ликвидности у приобретаемого объекта. Иными словами, вероятность одобрения кредита на квартиру в многоэтажке выше, чем на загородный коттедж. Перечислим и другие условия получения ипотеки:

    • если в квартире сделана перепланировка, она должна быть согласованной и утвержденной;
    • не допускается наличие задолженности по оплате коммунальных услуг;
    • жилье не должно быть уже заложенным;
    • жилье не должно быть ветхим, в аварийном состоянии, подлежащим сносу или реконструкции;
    • все собственники жилья должны быть совершеннолетними;
    • жилье должно быть оснащено современными коммуникациями, централизованным отоплением и канализацией.

    2. Получение кредита наличными.

    Бывает, что человеку срочно нужны деньги, и, чтобы получить их, он готов заложить недвижимое имущество, находящееся в его собственности. Взять потребительский кредит на большую сумму в банке возможно, однако для этого необходимо собрать много документов. Кроме того, закладываемое имущество должно отвечать определенным требованиям, а сроки рассмотрения заявки очень большие.

    Взять кредит под залог можно не только в банке – кредитованием занимаются также микрофинансовые организации. Оформление займов они проводят очень быстро и выдают деньги практически на следующий день после обращения. Преимуществом является также то, что требования к уровню ликвидности недвижимого имущества предъявляются менее жесткие – в качестве залога можно предоставить даже комнату или неблагоустроенное жилье. Главный минус МФО – очень высокие ставки по кредитам и штрафы за несвоевременные платежи. Чтобы не лишиться имущества, делать взносы нужно обязательно в срок.

    3. Потребительский кредит.

    Оформить потребительский кредит под залог недвижимого имущества в банке несложно. Поскольку кредит обеспечивается недвижимостью, принадлежащей заемщику, банк практически не рискует потерять средства, выданные клиенту, а потому в большинстве случаев одобряет заявки. При этом ставка по таким займам ниже, чем при обычных условиях. Если имущество ликвидное и дорогое, то банк может выдать крупную сумму под небольшой процент. Оценивают закладываемое имущество обычно агентства недвижимости или специалисты, прошедшие аккредитацию.

    4. Автокредит под залог недвижимости.

    Целевой заем с небольшой ставкой на покупку авто можно получить, если предоставить в залог собственное жилье. Автокредиты, как правило, не выдаются на длительный срок, а проценты по ним довольно высокие. Если обеспечить кредит недвижимым имуществом, то банк может сделать более выгодное предложение. Заемщику останется только оформить все документы и вносить платежи строго в соответствии с графиком. Получение кредита под залог на приобретение машины возможно только при условии, что на авто будет оформлен страховой полис КАСКО. Кроме того, заемщик должен застраховать и свое здоровье.

    5. Целевое кредитование с участием государственных программ.

    Некоторые виды займов с выраженной социальной направленностью созданы, чтобы поддержать государство. Они предоставляются только отдельным категориям заемщиков и оформляются с участием третьих лиц, задачей которых является контроль субсидирования.

    Узнать о том, что такое заем с предоставлением государственной помощи и какие бывают программы, можно в банке. Однако участие в госпрограммах принимают не все банковские организации.

    Какие есть возможности у заемщиков:

    • Оформление договора, по которому они могут оплатить обучение. Программа доступна студентам, обучающимся в вузах очно. Обязательное условие – вуз должен иметь лицензию и участвовать в проекте. Кроме того, получение ссуды невозможно при плохой успеваемости студента.
    • Участие в программе «Молодая семья», позволяющей оформить ипотеку по минимальной ставке и с частичным субсидированием из бюджета. Программа рассчитана для молодых семей с ребенком, у которых нет жилья. Оформлению ссуды предшествует получение субсидии. За предоставление государственной помощи ответственны муниципальные органы власти.
    • Оформление военной ипотеки. Доступно для военнослужащих, принимающих участие в программе софинансирования МО РФ. Оплату процентов, тела кредита и первоначального взноса осуществляют в МО РФ. Остальные условия военной ипотеки аналогичны стандартному договору.

    Более детально ознакомиться с видами целевых кредитов под залог и условиями их предоставления можно непосредственно в финансовых организациях.

    Условия оформления целевого кредита под залог

    Условия целевых кредитов намного выгоднее, когда заемщик обеспечивает их своим имуществом, особенно если это высоколиквидные объекты коммерческой или жилой недвижимости. Преимуществами займов под залог являются низкий процент и менее жесткие требования к заемщику. Правда, если выплаты сильно задерживаются, правомерно наложение банком обременения на имущество и продажа его на аукционе в свою пользу. Из плюсов стоит отметить также возможность погасить долг раньше срока без штрафов.

    1. Процентные ставки.

    Размер ставок по целевым и потребительским кредитам с обеспечением сильно различается и зависит от суммы займа и срока, на который он предоставляется. Целевые ссуды под залог (на приобретение жилья, авто и т. д.) выдаются под 11–17 % годовых, а потребительские – под 20–25 %. Ставки по простым кредитам выше.

    2. Сумма и срок кредита.

    Какую максимальную сумму одобрит банк, зависит от стоимости закладываемой недвижимости. После проверки юридической чистоты имущества банк привлекает к его оценке сертифицированных специалистов. Цена объекта и является размером займа. Надо понимать, что стоимость залога банк всегда занижает в среднем на 20 % по сравнению с рыночной: это сумма, которую сможет возместить банк в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Целевой кредит под залог предоставляется на срок до 25 лет, а потребительский – до 15 лет.

    3. Обязательное страхование объекта залога.

    При заключении кредитного договора банк требует, чтобы заемщик застраховал закладываемое имущество. Для этого он должен заключить специальный договор со страховой организацией. Стоит отметить, что получателем страховых выплат является банк. За страховку заемщикам приходится платить от 0,5 до 1,5 % от размера займа. Выполнение требования застраховать жизнь не является обязательным, возможно оспаривание его в судебном порядке, однако банк при рассмотрении заявки принимает во внимание отказ от такой страховки.

    4. Требования к заемщику.

    Основные требования к физическому лицу, претендующему на получение целевого кредита под залог недвижимого имущества, – быть его собственником и гражданином РФ. Другие условия могут варьироваться в разных банках и для разных программ. К ним относится возраст заемщика (не менее 18 лет или 21 года и не более 65–75 лет), место постоянной регистрации, стаж на текущем месте работы, род деятельности, подтверждение дохода.

    5. Использование предмета займа.

    В договоре, заключаемом при выдаче целевого кредита, обязательно прописывается пункт, определяющий, как можно пользоваться залогом. Поскольку в интересах банков сохранить основное имущественное обеспечение займа, то правила пользования они определяют всегда.

    Основные запреты для заемщиков следующие:

    • сдача в аренду заложенного объекта (авто, оборудования, квартиры и т. д.);
    • продажа залога;
    • дарение имущества, являющегося обеспечением займа.

    Банки вправе штрафовать заемщиков, если те нарушают прописанные в договоре правила. Также они могут прекратить целевой кредит досрочно. Еще одно обстоятельство, позволяющее кредитору наложить штрафные санкции или расторгнуть договор, – порча заложенного имущества, из-за которой оно стало менее ликвидным.

    Что значит нецелевой кредит под залог недвижимости

    Кредиты, которые банки выдают частным заемщикам, делятся на две основные категории: целевые и нецелевые. Названия говорят сами за себя.

    Целевой кредит подразумевает, что выданные средства будут использованы в соответствии с заявленной целью. Как правило, это:

    • улучшение жилищных условий (приобретение или строительство жилья) – жилищный заем;
    • покупка автотранспорта – автокредит.

    Кредиты на прочие целевые расходы в банках РФ оформляются довольно редко.

    Нецелевым кредитом заемщик может распоряжаться по своему усмотрению. Правда, при подаче заявки на его получение клиент все равно должен указать, на что планируется потратить деньги. Но проверять, как именно они были израсходованы, займодавец не станет.

    В категорию нецелевых входят потребительские кредиты и любые другие, выданные под залог недвижимости или транспортного средства.

    Обычно выделяют три группы нецелевых кредитов:

    • потребительские;
    • кредитные карты;
    • микрозаймы.

    О потребительских кредитах речь идет в тех случаях, когда нужна в долг сумма средней величины на какие-то бытовые расходы, например, покупку мебели, электроники, свадьбу, ремонт, поездку в отпуск и т.д.

    Кредитная карта – это своего рода альтернатива дебетовой, ее владелец получает от банка запрошенную сумму на определенный срок. В рамках договора можно расплачиваться денежными средствами с карты, «уходя в минус», но с условием обязательного возмещения потраченных сумм. Существенный плюс продукта – льготный период пользования деньгами (без начисления процентов). Нередко такие карты можно получить в тот же день, когда подается заявка.

    Широкое распространение получили и микрозаймы. Небольшие суммы в долг оформляются быстро и просто, часто по одному только паспорту.

    Для получения нецелевого кредита в более крупном размере требуется дополнительное обеспечение. Им может служить залог дорогостоящего имущества, в частности, недвижимости. Этот вариант считается одним из самых надежных.

    Сумма нецелевого кредита под залог недвижимости, как правило, равна половине (или 60 %) реальной цены дома или квартиры. Рассчитывать на заем, размер которого будет таким же, как полная стоимость недвижимого имущества, нецелесообразно: банки всегда стремятся сократить свои риски.

    Преимущество таких кредитов – в более низких (по сравнению с обычными потребительскими) ставках и довольно больших суммах. Залогом может выступать квартира, дача, дом, земельный участок.

    Следует иметь в виду, что целевые кредиты под залог получить легче (например, взять деньги для приобретения новой квартиры, предоставив в качестве обеспечения старую).

    Оформить ипотечный кредит без залога не удастся, так как в само понятие «ипотека» уже входит обязательное обеспечение.

    Какое значение имеет наличие залога при сделке? Обеспечение дает банку гарантию возврата средств при любых обстоятельствах. Если должник не вернет долг, кредитор все равно получит залоговую недвижимость, обратившись в суд, и продаст ее с торгов.

    Отличия и преимущества нецелевого кредита под залог недвижимости

    У нецелевого кредита под залог недвижимости есть принципиальные отличия от стандартной целевой программы, рассчитанной на определенные нужды. Они следующие:

    • отсутствие первоначального взноса и скрытых комиссий;
    • выдача небольших сумм без подтверждения уровня доходов, привлечения созаемщиков и поручителей;
    • возможность получения средств даже с испорченной кредитной историей (небольшие просрочки по действующим кредитам);
    • возможность выдачи средств на любые потребности клиента (в заявке может быть любая цель);
    • в большинстве случаев предоставление средств в день подачи заявления без долгого ожидания рассмотрения заявки;
    • необходимость оценки по рыночной стоимости того имущества, которое предоставляется в залог;
    • наличие права собственности на квартиру или другое имущество, выступающее объектом обеспечения.

    В чем плюсы? Нецелевой кредит под залог недвижимости банки могут выдать, даже если заемщик официально не трудоустроен и у него плохая кредитная история. Целью займа может быть что угодно: лечение, ремонт квартиры, покупка мебели или недвижимости, погашение ранее взятой ссуды и т.п.

    Итак, по сравнению со стандартным потребительским займом или ссудой у нецелевого кредита под залог недвижимости есть несколько преимуществ:

    • возможность срочного оформления – в день подачи заявления;
    • предоставление кредитором больших сумм;
    • отсутствие необходимости предоставления справки с места работы;
    • одобрение займа даже при большой нагрузке по кредитным платежам;
    • оформление займа клиентам с плохой кредитной историей;
    • отсутствие необходимости внесения первоначального взноса;
    • возможность получения кредита на любые нужды;
    • возможность предоставления в качестве обеспечения любой недвижимости.

    У большинства финансовых организаций есть условие, которое предъявляется к недвижимости, предоставляемой в качестве залога. Ее местоположение должно быть в районе, где действует стационарное отделение банка-кредитора. Исключением являются интернет-банки (например, Тинькофф) – они подобных требований не выдвигают.

    Кому и зачем может понадобиться нецелевой кредит под залог недвижимости

    1. ИП. Предприниматели без статуса юридического лица могут подавать в банки заявки на получение нецелевых кредитов под залог недвижимости, как физические лица, или брать займы по программам привилегий для малого бизнеса. Ипотечные и потребительские кредиты лицам, зарегистрированным в качестве ИП, выдаются, как правило, в следующих случаях:
      • когда бизнес расширяется (средства идут на аренду помещения, расширение штата работников, приобретение оборудования, машин и механизмов);
      • при необходимости восполнения оборотных средств;
      • для погашения долгов перед клиентами или финансовыми организациями.
    2. Физические лица. Физические лица могут получить в кредитных учреждениях следующие виды займов под залог недвижимости:
      • Потребительский кредит на:
        — обучение;

        — получение платных медицинских услуг;

        — отдых.

      • Нецелевой кредит наличными. Клиент может указать любую цель получения ссуды. Отчет о расходовании заемных средств не требуется.
    3. Юридические лица. Организациям предоставляется возможность получить нецелевой кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Правда, условия таких займов более строгие, к тому же много времени может уйти на проверку ликвидности объектов, предлагаемых в качестве обеспечения. В случае выявления убыточности за последние полгода ссуду банк не выдаст. Обычно юридические лица оформляют нецелевые займы для:
      • наращивания объемов производства;
      • приема на работу нового персонала;
      • погашения задолженности перед кредиторами или бизнес-партнерами.

    Когда стоит взять нецелевой кредит под залог недвижимости

    Кто-то с помощью нецелевого кредита поз залог недвижимости рассчитывает расширить бизнес, кто-то – оплатить учебу или дорогую покупку. Круг решаемых задач довольно широк.

    Существует несколько типичных ситуаций, в которых такой заем – наиболее подходящий вариант:

    1. Если нужна большая сумма денег. В случае острой потребности в деньгах, которые нужны не на покупку квартиры или машины, данный вид кредита более выгоден, чем обычный потребительский. Благодаря залогу банки относятся к заемщику с большим доверием и готовы одобрить более крупную сумму.
    2. Заемщик не может подтвердить официальное трудоустройство. В ряде банков не надо подтверждать факт официального трудоустройства, если претендент на нецелевой кредит трудится на удаленной работе, является фрилансером или получает регулярный доход с аренды. Правда, доказательства поступлений средств на личный счет потребуются.
      Пример. Для человека, который трудится на удаленной работе и получает от работодателя оплату на банковскую карту через интернет, доказательством может служить выписка по счету. Те, кто сдают жилплощадь в аренду, могут для подтверждения дохода предоставить арендный договор.
    3. Деньги нужны очень срочно. Довольно весомой причиной обращения за нецелевым кредитом с залогом является срочность. Благодаря обеспечению в виде недвижимости процедура оформления ускоряется, но надо иметь в виду, что все необходимые документы на залог должны быть в наличии и в полном порядке.

    Можно ли взять кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей

    Обычно суммы до 100 000 рублей банки выдают, не требуя от клиентов обеспечения имуществом. Если же кредитная история гражданина содержит записи о невыполнении обязательств, то получение денег без обеспечения становится крайне проблематичным. Зачастую залог недвижимости – это единственная возможность получить необходимую сумму денег. В случае успешной выплаты всех средств кредитный рейтинг заемщика ощутимо повысится.

    И все же кредитная история имеет большое значение при принятии банком решения о выдаче крупной суммы денег. Специалисты оценивают рейтинг потенциального заемщика и то, насколько сильно им нарушались обязательства в прошлом. Так, если просрочки платежей были постоянными и вошли в систему, то вряд ли стоит ожидать выдачи нового кредита. Разовое нарушение уже не наказывается так категорично. Таким заемщикам чаще всего можно рассчитывать и на получение новых, и на рефинансирование уже имеющихся займов. Банки отдают предпочтение залоговым вариантам, потому что заинтересованы в гарантированном возврате клиентом всей суммы задолженности с процентами.

    Собираясь взять деньги под залог недвижимости, будьте готовы к тому, что банк поставит условие о покупке страховки на имущество. Стоимость полиса будет рассчитана в процентах к общей сумме остатка по кредиту. При этом полис приобретается ежегодно, то есть прибавка к долгу будет постоянной.

    Кредит под залог недвижимости с подтверждением и без подтверждения доходов

    Кредиты под залог недвижимого имущества могут одобрить и без запроса справки о доходах – такая практика имеется. Однако далеко не все кредитные организации соглашаются предоставлять денежные средства без должных гарантий. Банки рискуют понести определенные убытки, в случае если потенциальный заемщик окажется в результате неплатежеспособен. Обычно, если кредит без справки и выдают, то сумма его не превышает 50 % стоимости заложенного имущества.

    Кредитная организация выносит свое решение об одобрении или отказе на основании ряда документов, представленных клиентом. Если все нормально, то с заемщиком подписывается кредитный договор и оформляется залог. Проверить условия и изучить все пункты рекомендуется заранее, до подписания.

    Наиболее тщательно следует изучить следующие разделы кредитного договора:

    • процентная ставка;
    • ежемесячный платеж;
    • дополнительные платежи и комиссии за оформление кредита;
    • наличие платы за обслуживание кредита;
    • наличие или отсутствие льготного периода;
    • величина штрафа в случае просрочки оплаты регулярных платежей;
    • список конкретных действий банка, которые будут предприняты в случае неплатежеспособности клиента. В дополнение к кредитному договору банк может настоять на страховании жизни и здоровья заемщика.

    Выбор кредитных учреждений достаточно обширен, чтобы каждый заемщик мог подобрать приемлемые условия кредита под залог недвижимости. Но сперва необходимо тщательно проанализировать свои возможности по выплате взятых в долг денег, проведя анализ финансового положения и спрогнозировав доходы. Важно вдумчиво и грамотно подойти к решению получения денег под залог недвижимости.

    Источники

    • https://100creditov.com/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/
    • https://www.calend.ru/afisha/1130/
    • https://dolg-faq.ru/baza-znanij/bankovskie-produkty/kredity-pod-zalog/nedvizhimosti.html
    • https://credithistory24.ru/zalogovoe-kreditovanie/chto-takoe-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti
    • https://www.finanbi.ru/kredit-pod-zalog-nedvijimosti-970
    • https://CreditCounsel.ru/na-byt/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti
    • https://www.papabankir.ru/potrebitelskiye-kredity/tselevoy-kredit-pod-zalog/
    • https://www.papabankir.ru/potrebitelskiye-kredity/netselevoj-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/
    • https://www.papabankir.ru/potrebitelskiye-kredity/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/

    [свернуть]