Налоговый Вычет При Рефинансировании Ипотеки 2020 Год

Какие вычеты получают при покупке квартиры в ипотеку

Приобретая жилье, вы вправе рассчитывать на два вида имущественной льготы:

  1. По фактической стоимости самого недвижимого имущества — дома, квартиры, комнаты. Размер льготы ограничен и не превышает 2 миллиона рублей. Вычет не привязан в объекту недвижимости: можно купить несколько квартир, но вернуть НДФЛ максимум с суммы в 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).

Речь идет не только о покупке жилья, но и о его строительстве. Аналогичный имущественный вычет положен за строительство дома. В сумму вычета включают стоимость земельного участка, оплату проектно-сметной документации, отделочные работы и строительные материалы, подвод и подключение коммуникаций и инженерных сетей.

  1. По сумме процентов, уплаченных по ипотечному (целевому) кредитованию на покупку или строительство жилья. Важное условие — кредит должен быть целевой. В кредитном договоре необходимо конкретно прописать, что заем получен на строительство или покупку жилплощади. Сумма вычета по процентам — 3 миллиона рублей. То есть вернут не более 390 000 рублей (3 000 000 × 13 %).

В общей сложности вернуть получится до 650 000 рублей от государства (260 000 + 390 000 рублей). Если жилье куплено в браке и оформлено в общую долевую собственность, то сумму имущественного вычета удваивается.

При рефинансировании ипотеки вычет сохраняется, но чиновники требуют соблюсти определенные условия. В противном случае на возврат НДФЛ рассчитывать не приходится.

Калькулятор налогового вычета по ипотечным процентам

Посчитайте, сколько вы сможете вернуть налога за уплаченные проценты при рефинансировании. Введите сумму процентов в рублях и нажмите на кнопку «Рассчитать».

Суть рефинансирования ипотеки

За последние несколько лет процентные ставки по ипотечному кредитованию значительно снизились, и банковские предложения по рефинансированию долга востребованы. Заемщику достаточно обратиться в банк с заявлением об изменении условий кредитования. В каждом банке свои правила и нормативы, но в большинстве случаев кредитная организация соглашается и рефинансирует ипотечный заем.

Новый кредитный договор дает многочисленные преимущества заемщику:

  • снижение ставки по кредиту;
  • изменение срока кредитования;
  • корректировка ежемесячных платежей;
  • обновление графика внесения платежей;
  • возможность увеличить сумму кредита, например, чтобы сделать ремонт;
  • право объединить несколько кредитных обязательств в один кредит на льготных условиях.

К тому же новый ипотечный кредит, полученный в счет погашения первоначального, дает гражданам право вернуть часть средств в семейный бюджет – это и есть налоговый вычет по процентам при рефинансировании ипотеки, который гарантирован в НК РФ.

Рефинансировать старый ипотечный заем разрешено неограниченное количество раз — столько, сколько это выгодно. В возврате НДФЛ с процентов по рефинансированию не откажут.

ВАЖНО! Чиновники обозначили перечень требований, которые следует соблюсти, чтобы в возврате налога не отказали.

На что обратить внимание при рефинансировании ипотеки

Имущественный налоговый вычет после рефинансирования ипотеки получают на общих основаниях, но есть правила, которые следует учитывать. Если не учесть рекомендации, то представители ФНС откажут в возмещении налога на доходы физических лиц. А это около 390 000 рублей.

Требования к договору рефинансирования таковы:

  1. Прямая ссылка на первоначальный договор. Прописываются реквизиты договора ипотеки, в пользу которого оформляется рефинансирование.
  2. Целевое направление. В новом договоре о рефинансировании четко прописано, что кредит берется на погашение первоначальной ипотеки.
  3. Объект недвижимости. Адрес и характеристика жилого объекта в новом соглашении с банком должны совпадать. Разногласия не допускаются.
  4. Сведения о заемщике. Переоформить кредит на иное лицо не допускается. Исключением являются супруги, но и в этой ситуации следует внимательно проверять оформление договора.
  5. Факты оплаты. Платежи по ипотеке вносит тот гражданин, который оформляет возврат налога. Факт оплаты придется подтвердить документально (чеки, квитанции), и потребуется выписка из банка о погашении долга.

Не забывайте о требованиях к банку, в котором оформляете рефинансирование! Это может быть только российская кредитная организация, имеющая соответствующую лицензию на ведение банковской деятельности. В ином случае НДФЛ не вернут.

По аналогии с первоначальным кредитованием оформляют и вычет по процентам по ипотеке при рефинансировании – необходимо обратиться в ИФНС или напрямую к работодателю.

Ипотека до 2014 года

По кредитам на жилье, оформленным до 2014 года, лимит в 3 000 000 рублей по уплаченным процентам не действовал, и заявитель мог вернуть 13 % со всей суммы переплаты по кредиту без каких-либо ограничений.

Если оформить рефинансирование ипотеки, полученной в 2014 году, то лимит не действует (Письмо Минфина РФ от 27.08.2018 № 03-04-05/60708).

Например, Букашка Александр купил квартиру в ипотеку в 2012 году. Сумма процентов по кредиту к уплате — 5 000 000 рублей. В 2019 году рефинансировал заем в другом банке. Букашка вправе вернуть 13 % от всей суммы — это 650 000 руб. (5 миллионов × 13 %).

Как оформить вычет по рефинансированию

Подготовьте документы – вычет делается только после предоставления полного пакета бумаг в ФНС РФ. Вам потребуется:

  • паспорт гражданина РФ;
  • первоначальный договор ипотеки;
  • новый договор о рефинансировании кредита;
  • график погашения задолженности по ипотеке;
  • справка из банка об уплате процентов по кредиту;
  • платежные чеки и квитанции;
  • справка от работодателя по форме 2-НДФЛ для подтверждения доходов;
  • декларация 3-НДФЛ, если оформляете возврат через ИФНС.

Возьмите с собой документы, подтверждающие собственность на дом или квартиру (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, платежные документы).

Условия получения ипотечного вычета

Для того чтобы без проблем оформить имущественный возврат, нужно соответствовать ряду условий. Они затрагивают самого заемщика и кредитный договор, по которому совершаются выплаты. В список включено следующее:

  • назначение – возвратить НДФЛ можно по займам, которые выдавались на покупку или строительство жилья;
  • местонахождение недвижимости – расположено на территории РФ;
  • характеристика кредитора – займодатель должен быть зарегистрирован в России;
  • характеристика заемщика – обязан состоять на учете в ИФНС РФ;
  • наличие заработка – подоходный налог возвращается только лицам, имеющим доход и выплачивающим с него 13% в пользу государства.

При рефинансировании займа нужно учитывать перечисленные пункты списка и следующие моменты:

  • в новом соглашении требуется указать цель его заключения – рефинансирование первичного ипотечного кредита;
  • новый кредитор обязан иметь российский адрес регистрации и лицензию на финансовую деятельность.

Граждане, которые не вправе претендовать на налоговый вычет:

  • лица, не получающие официальную заработную плату в течение 3 лет до подачи документов на возврат;
  • заемщики, взявшие кредит на покупку недвижимости, принадлежавшей близким родственникам;
  • ИП, уплачивающие ЕНВД;
  • граждане, ставшие владельцами квартиры или дома за счет средств работодателя либо других лиц;
  • лица, оплатившие жилье с помощью государственной субсидии.

Остальные граждане могут быть уверены в том, что перекредитование не станет поводом для отказа в возврате подоходного налога.

Максимальная сумма налогового вычета и период возмещения

Сумма возврата лимитирована законом. При приобретении жилья в ипотеку покупатель имеет право на возврат 13% от его стоимости, но не более 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей).

Помимо этого заемщик может получить вычет на проценты. Выплата вычета по процентам осуществляется для суммы до 3 млн рублей. Если расходы на проценты составили 4 млн рублей и выше, то гражданину все равно возвращается уплаченный налог только с 3 млн рублей. Максимальный размер возмещения составляет 390 000 рублей. Деньги, в зависимости от доходов заявителя, выдаются единоразово или будут поделены на несколько платежей.

Пример

Дело в том, что по закону, сумма возврата не может быть выше уплаченного налога в 13%. Если гражданин оплатил проценты по ипотеке на 3 млн рублей, 2 млн рублей стоила квартира, а годовой доход составил 1 млн рублей, то выплата составит 130 000 рублей. Оставшиеся средства будут получены в последующие годы, в зависимости от задекларированных доходов.

Где получить налоговый вычет

Возврат подоходного налога осуществляется государством перечислением на персональный счет в банке. При желании, можно указать в заявлении иной вариант имущественного вычета – освобождение от НДФЛ. Льготный период будет рассчитываться индивидуально со ссылкой на доходы. В бухгалтерии будут прибавлять к заработной плате подоходный налог.

Если выбран первый вариант возмещения, то гражданину необходимо лично подать пакет документов и заявление в ИФНС. Во втором случае, схема возврата меняется:

  1. Обращение в налоговую службу с заявлением.
  2. Получение соответствующих документов.
  3. Передача бумаг работодателю.
  4. Получение уплаченного налога в кассе работодателя.

Стоит учитывать, что заявление и документы, поданные на имущественный вычет, проходят проверку в течение 3 месяцев. Еще 30 дней уходит на саму выплату. В некоторых случаях налоговые службы увеличивают этот срок на 2-3 месяца.

Налоговый вычет на ипотечные проценты

При начислении налогового вычета с процентов учитываются доход заемщика и реальные суммы выплат. При перекредитовании учитывается сумма выплаченных процентов старому банку и сумма процентов, которые будут выплачены новому.

Когда речь идет о процентах с ипотечного кредита, то максимальная сумма составит 13% от суммы уплаченных процентов, но не более 390 000 рублей.

Налоговый вычет на приобретенное жилье может распространяться на несколько объектов недвижимости, но в сумме не более 260 тыс. рублей, а вычет на проценты по ипотеке выплачивается касательно только одного.

Возврат подоходного налога супругам

Все имущество, приобретенное супругами, находящихся в официальном браке, считается их совместно нажитой собственностью. Это правило касается и недвижимости. Поэтому, каждый из супругов, имея официальный доход и производя отчисления в размере 13%, вправе подать на имущественный вычет.

Если взять за пример покупку квартиры стоимостью 4 млн руб., где проценты по ипотеке составили за 6 млн рублей, то выплаты будут осуществляться в следующем размере:

  • жена имеет право на вычет за приобретенное жилье суммой в 260 тыс. руб и возврат НДФЛ за проценты в размере 390 000 рублей;
  • муж имеет право на 260 000 рублей за приобретение квартиры и 390 000 рублей за переплату.

Таким образом, максимальный возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки на семью составит 1,3 млн рублей.

При расчетах нужно учитывать, что размер разовой выплаты зависит от доходов супругов и составляет 13% дохода. Они могут получить 1,3 млн в течение года или растянуть выплаты на 1, 2, 5 и 10 лет.

Пример

Некоторые семьи стараются максимально сократить сроки возвращения подоходного налога, поэтому подают на возмещение не в равных долях. На законодательном уровне это не запрещено.

Изменения, вступившие в силу в 2014 году

При проведении расчетов важно учитывать, когда была приобретена недвижимость – до 2014 года (когда введены изменения в законодательство, существенно влияющие на размер налогового вычета) или позже.

До 2014 года гражданам так же возвращался НДФЛ с недвижимости стоимостью до 2 млн, но лимит на вычет по процентам не устанавливался. При процентах по ипотечному кредиту в 5 млн рублей можно было подать на вычет в размере 650 000 рублей.

Но вернуть налог разрешалось один раз в жизни. Если гражданин приобрел дом или квартиру за 1 млн рублей, то имел право лишь на 130 000 рублей. В последующем, при улучшении своего положения и покупке более дорогостоящей недвижимости, право на максимальный размер вычета утрачивалось. Налоговый вычет на ипотеку не выделялся отдельной категорией.

С 1.01.2014 года закон изменился. Теперь вычет на купленное жилье ограничен суммой в 2 млн рублей и подавать на него можно неоднократно. К примеру, гражданин купил квартиру за 1 млн рублей и получил за нее возврат в размере 130 000 рублей. Через 3 года куплена новая квартира за 3 млн рублей. Возврат подоходного налога возможен с оставшегося миллиона в размере 130 000 рублей.

Налоговый вычет на ипотеку распространяется на сумму процентов до 3 млн рублейи в таком случае составит 390 тысяч руб.

Когда теряется право на возврат НДФЛ

Возврат подоходного налога при рефинансировании возможен, если процедура проводится через финансовую организацию, имеющую лицензию Центробанка. Это правило закреплено законодательно.

Но некоторые граждане перекредитовываются в АИЖК (агенство ипотечного жилищного кредитования). Эти агентства созданы для выдачи ипотечных кредитов, в том числе, по льготным государственным программам. Но они не являются банками. Поэтому возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки через АИЖК невозможен. На сегодня однозначно отказано в возвращении налога тем, кто воспользовался помощью «Дом-рф».

Важно!

При рефинансировании следует обратить внимание, чтобы в новом банке кредит был также обозначен ипотечным, иначе в налоговом вычете будет отказано.

Например, несколько кредитов, в том числе и ипотека, были объединены в один, и банк не может выделить из суммы процентов ту часть, которая пошла на ипотечный заем.

Налоговый вычет при банкротстве банка

Банкротство финансового учреждения никак не влияетна получение имущественного вычета.

В случае банкротства, организация может быть полностью расформирована или сменить владельца. Но долги заемщика никуда не пропадают – они переходят к новому кредитору. Если заемщик сменил кредитора не по своей воле, то никаких проблем с вычетом у него не возникнет.

При подаче заявления в налоговую инспекцию нужно предоставить следующие документы:

  • первоначальный договор займа;
  • уведомление о смене владельца;
  • новый график выплат.

Последние 2 документа высылаются почтой новым кредитором.

Рефинансируем ипотеку: пошаговая инструкция

Перекредитование ипотеки проходит так:

  1. Подача заявления на рефинансирование в банковское учреждение.

  2. Ожидание одобрения.

  3. Прохождение процедуры оформления ипотеки в новом банке.

  4. Погашение долгового обязательства в первом банке.

Нюансы оформления налогового вычета

Покупая жильё в ипотеку, каждый человек может вернуть некоторую сумму денежных средств. Для этого вам понадобится подать в налоговую всю документацию по 1 и 2 кредиту:

  • залоговые на квартиру;

  • договора ипотеки и рефинансирования;

  • оценку жилплощади;

  • документ с рабочего места и т.д.

Узнать полный список документов вы можете, обратившись с запросом в ФНС по месту регистрации. Исходя из правил, налоговая выполнит проверку в течение 3 месяцев, а ещё месяц выделит на начисление денежных средств на личный счёт налогоплательщика, который претендует на налоговые выплаты. Поэтому главный совет: наберитесь терпения.

Комплексный ремонт квартир под ключ
  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Люди, уже оформлявшие эту льготу, отмечают, что такой пакет потребуется только при первой подаче. Во втором и последующих случаях оформление налогового вычета будет намного легче.

Как сохранить право на налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита?

Чтобы сохранить право на возврат денег, серьезно отнеситесь к сбору и подаче документов. ФНС постановила, что число перекредитования не ограничивается. Проходить через данную программу можно неограниченное количество раз.

Однако, выдача нового кредита должна быть для погашения первого займа. Этот момент должен быть зафиксирован документально в новом соглашении. Существует ряд обязательств, при которых эта возможность утрачивается. Маленькая юридическая неточность при оформлении нового кредита — и крупной суммы денежных средств вам не видать.

Когда в рефинансировании могут отказать?

Отказ в выдаче налогового вычета будет осуществляться в следующих ситуациях:

  1. Если в договоре не указана такая цель кредита, как рефинансирование ипотеки. В этом случае есть решение. Обращаясь в банковское учреждение, попросите прочитать типовой договор, в котором уточните, как именно прописывается цель кредита. Если же такое все же случилось, возьмите у сотрудников документ для налоговой, чтобы у контролирующего специалиста из инспекции не было причин для отказа.

  2. Если в последнем соглашении отсутствуют ссылки на первый и все дальнейшие ипотечные договора, которые тоже необходимо направить на погашение долга.

Матвыгода и рефинансирование: как не допустить переплат?

В ряде ситуаций налоговая может отказать в запросе и даже начислить налог на материальную выгоду в количестве 35% от суммы ежемесячного дохода. Такое может произойти:

  1. При перерасчёте долларов или евро в рубли, при котором списывается часть суммы.

  2. При реструктуризации рублевой ипотеки за счёт государства.

  3. Если разница между процентной ставкой первого и последнего кредита составляет более 30%.

Важно! Сэкономленные проценты облагаются налогом в 35%, а списанный долг — 13%. И если подоходный можно частично возвратить, то налог на матвыгоду не подлежит возврату.

Существует несколько законных методов, которые позволяют не оплачивать налог на матвыгоду. Но для этого необходимо иметь соответствующие навыки в этой сфере, знать лазейки в налоговом и российском законодательстве.

Полноправно сэкономленные деньги вы сможете потратить позже на комплексный ремонт. Сотрудники добросовестной компании, работающей «под ключ», сделают всю работу без вашего участия. Вам нужно только определиться с материалами и другими моментами, заключить договор и отдать ключи. По окончанию ремонта вам не придется даже убираться, заезжайте и живите!

Когда процедура неосуществима?

Получить вычет нельзя в следующих случаях:

  • Отсутствие у гражданина в течение последних трех лет официальных доходов, поскольку для получения права на вычет нужно быть налогоплательщиком.
  • Покупка жилья у близких родственников (родителей, сестер и братьев и так далее).
  • Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, не имеющим дохода, облагаемого 13%-ным НДФЛ, находящимся на упрощенной схеме налогообложения и выплачивающим на доход единый налог.
  • Если недвижимость была куплена за счет работодателя или полностью приобретена на государственную субсидию.
  • Если займ не является целевым (к примеру, для погашения ипотеки был взят потребительский кредит, не предназначенный для конкретной цели).
  • Не положен вычет в том случае, если новый займ берется для погашения не только ипотеки, но и других кредитов или же для личных целей.

Сумма возмещения

Подлежащий рефинансированию кредит состоит из основного долга и процентов, которые на него начисляются. По закону дата, когда появляется право на получение процентного вычета, аналогична той, с которой возникает возможность получения основного. Поэтому сначала нужно вернуть часть денег, потраченных на приобретение недвижимого объекта, и потом заниматься оформлением второго вычета.

При этом важно знать, как рассчитывается величина вычета. Если жилье было куплено до января 2014 года, то кроме базового налогового вычета размером в 2 млн. р. можно получить еще и допвычет на сумму процентов, которые уже были оплачены. Максимальная сумма налогового возврата, таким образом, будет составлять 260 тыс.р. +13% от всех процентов, которые уже были уплачены по ипотечному займу во всех банках.

Если сделка была совершена позднее января 2014 года, заемщик может получить как базовую сумму вычета, составляющую 2 млн. р., так и допвычет по ипотечным процентам, в общей сложности составляющий 3 млн. р. Таким образом, максимальный возврат подоходного налога составляет 260 т.р. +390 т. р.

Необходимые документы

Вычет может быть получен путем перечисления его в конце года на банковский счет. Также те, кому он положен, имеют право в течение какого-то времени не платить налоги со своего дохода.

При выборе первого варианта нужно самостоятельно подать пакет документов в Налоговую инспекцию (это можно сделать и через электронный кабинет налогоплательщика). Во втором варианте нужно получить в ИФНС документы, которые подтверждают право на получение вычета, а средства будут возвращены работодателями с момента принятия соответствующего решения налоговой (о том, что лучше получить налоговый вычет с погашенных процентов по ипотеке в ИФНС или у работодателя можно узнать здесь).

Поданные декларации проверяются в течение трех месяцев. Возвращение денежных средств делается на протяжении месяца после окончания проверки. В ряде случаев выплаты могут быть задержаны. Контролировать это можно через личный кабинет налогоплательщика.

Чтобы получить вычет с рефинансирования кредита, нужно подготовить следующие документы:

  • Заполненные налоговые декларации.
  • Паспорт с копиями заполненных страниц.
  • Справка с места работы по форме 2-НДФЛ. Если заемщик работал в нескольких организациях, нужны данные с каждой из них.
  • Заявление на получение вычета, где нужно указать реквизиты для перевода средств.
  • Копия договора купли-продажи.
  • Копии чеков, квитанций, расписок, подтверждающих оплату недвижимости.
  • Копия выписки из ЕГРН либо свидетельства о праве собственности.
  • Акт передачи жилья (копия).
  • Копии предыдущего и нового ипотечного договора с графиком платежей.
  • Данные из банка, изначально выдавшего ипотеку, о прекращении действия договора или полном погашении задолженности.
  • Справка из второго банка о рефинансировании с указанием реквизитов прошлого договора (если данная информация отсутствует в договоре).
  • Информация из банковского учреждения о начисленных процентах.
  • Иногда запрашиваются документы и квитанции, подтверждающие оплату займа.

Если недвижимость приобреталась супругами совместно, то также нужно предоставить заявление о распределении долей, а также копию свидетельства о браке. При получении вычета за несовершеннолетнего ребенка нужна копия его свидетельства о рождении, а также заявление о распределении долей, если они распределялись и между супругами.

Порядок действий

Пошагово порядок действий в данном случае будет выглядеть так:

  1. Заемщик заключает контракт с новым банком, где указывается цель «рефинансирование ипотеки».
  2. Далее нужно подготовить все необходимые документы.
  3. Заполняется декларация 3-НДФЛ и оформляется заявление.
  4. После заемщик обращается в налоговую инспекцию либо бухгалтерию по месту трудоустройства.

Как уже говорилось, документы проверяются в течение трех месяцев. Если никаких проблем нет, то в течение месяца средства перечисляются на указанный в заявлении счет налогоплательщика. Сроки могут увеличиться, если будут обнаружены те или иные ошибки или неточности в документации либо нехватка необходимых документов.

Но не все граждане знают юридические тонкости: оказывается, часть переплаченных денег можно вернуть обратно! Читайте наши материалы о том, как можно вернуть выплаченные проценты при досрочном погашении, а также как распределяется налоговый вычет по ипотеке при совместной и долевой собственности.

Таким образом, при рефинансировании ипотечного кредита налоговый вычет по процентам полагается, но для этого необходимо соблюдение ряда условий. Стоит проявлять ответственность на этапе оформления нового договора – он обязательно должен быть целевым.

Имущественный вычет: общее понимание

В статье 220 Налогового кодекса России говорится о том, что налогоплательщик вправе рассчитывать на налоговые вычеты, которые влекут за собой затраты на покупку либо строительство жилья, а также расходы на выплату процентов на покупку жилья за счет предоставленного кредита.

Таблица ниже покажет ограничения суммы налогового вычета.

ОграничениеСумма
Сумма налогового вычета на стоимость приобретаемого жилого имущества2 млн. руб. на одного гражданина
Максимально допустимый размер ежегодного денежного возврата при приобретении жилой площади260 000 рублей

Важно! Сумма налогового вычета на стоимость приобретаемого жилого имущества может быть заявлена за любое время после выдачи документа о праве владения жильем. 

Выдержка из статьи 220 НК РФ

Важно! 260 000 рублей составляет 13% от допустимой цифры в 2 000 000 рублей.

Эта сумма может выплачиваться на протяжении одного или нескольких лет с перерывами в возмещении. Это зависит от среднего заработка гражданина, а точнее от размера подоходного налога, которой должен каждый год поступать в государственный бюджет.

Важно! Только тот размер НДФЛ, уплаченный в течение 1 года, может быть возвращен при оформлении документа на возврат средств. 

Возвращается лишь та сумма, которая была выплачена гражданином в качестве НДФЛ в течение года

В качестве примера.

Петров А.А. приобрел жилье за 2,5 млн. рублей в 2013 году по соглашению долевого участия. В 2015 году жилье перешло в собственность гражданина. Средства, которые может вернуть Петров как налоговый вычет, беря во внимание установленные законом ограничения, будут равны 2 млн *13% = 260 тыс. рублей ежегодно.

Но в 2015 году Петров не имел официального заработка, с которого мог бы удерживаться налоговый вычет. Поэтому за это время у него не получится подать 3-НДФЛ. 

Справка 3-НДФЛ

В 2016 году он подает декларацию на возврат уплаченного налога с дохода. Его зарплата в 2016 году составляла 1 500 000 рублей. Размер уплаченного налога – 180 тысяч рублей. Эта сумма и будет возмещена.

В 2017 году Петров заработал немного, из-за чего не подавал декларацию к возмещению.

В 2018 году суммарный годовой заработок Петрова составил 1 800 000 рублей, и он снова подает декларацию. Сумма налога составила 210 тыс. рублей. Остаток НДФЛ к возмещению – 80 тыс. рублей. В результате ему полагается 260 000 рублей. 

Сумма возврата зависит от заработка гражданина

Возврат подоходного налога семейной паре

Если жилье было куплено парой, официально считающейся мужем и женой, на налоговый вычет могут рассчитывать оба супруга. При этом не имеет значение, на кого записана квартира, поскольку по СК России совершенная покупка считается общей собственностью.

Важно! От жилья, купленного после 2014 года, муж и жена вправе получить налоговый вычет в размере 2 000 000 рублей.

Стоит знать, что средства, а именно 4 000 000 руб. должны быть внесены при покупке. Например, квартира стоила 2 800 000 руб. Каждый супруг сможет вернуть только 1,4 млн. руб либо в другой желаемой пропорции. 

Если жилье приобреталось двумя супругами, налоговый вычет может получить каждый

Решающий 2014 год

Имеются отличия в получении имущественного вычета на квартиру либо дом, купленный до 1 января 2014 года и после.

Если недвижимость была куплена до этой даты – размер вычета составит 2 млн. руб. на всех владельцев, но он не должен превышать цену покупаемой жилой площади.

Важно! Еще одной возможности заявить льготу не представится.

К примеру, если выдан имущественный вычет за недвижимость стоимостью 1,3 млн. руб., купленную до 1 января 2014 года, то приобретая другой недвижимый объект, возможности заявить налоговый вычет на оставшиеся 700 тыс. руб. не будет.

Если квартира покупалась после этой даты, сумма вычета составит 2 млн. руб. на каждого гражданина в совокупности на всю покупаемую недвижимость. 

Важно, когда именно приобреталось жилье – до 1.01.2014 или после

К примеру, был получен имущественный вычет за жилую площадь, цена которой составила 1,2 млн. руб. Приобретая другое жилье, гражданин имеет право заявить налоговый вычет на оставшиеся 800 тыс. руб.

Налоговый вычет на уплаченный процент

Помимо основного имущественного вычета, граждане России имеют право на ипотечный. Возврат происходит не со всего размера кредита, а только с процентов, которые уплачиваются помимо основной суммы.

Например, банковским учреждением был предоставлен кредит на приобретение либо строительство жилья размером 4 000 000 рублей. При этом покупатель каждый год выплачивает банку определенную часть основной стоимости + ипотечный процент. Ежегодный взнос равен 400 000 р. по основной стоимости + 300 000 по процентам. По ипотеке получится вернуть только 13% от 300 000 р., а именно 39 тыс. руб.

Процедура получения вычета на уплаченный процент по ипотечному кредиту на приобретение имущества также был изменен в 2014 году. До этого возврат на проценты полагался только на жилую площадь, заявленной в налоговом вычете на покупку либо строительство жилья.

Важно! То есть не получали имущественный вычет на приобретение имущества. 

Гражданин также имеет право на получение ипотечного имущественного вычета

С 2014 г. вычет на проценты не прикрепляется к приобретаемому имуществу. Т.е. теперь можно возвратить средства с покупки одной недвижимости, а с ипотеки – с другой.

Помимо предполагаемой свободы, было установлено ограничение на максимально допустимый возврат денежных средств. Здесь также имеются отличия в вычете на проценты по ипотечному соглашению, принятому до и после 2014 года.

По соглашению ипотечного кредитования до 1 января 2014 года размер вычета не имел ограничений. После этой даты налоговый вычет составляет не больше 3 млн. руб.

Стоит учесть, что дата относится не к регистрации прав на имущество, а к дате составления кредитного договора. Это имеет значение для тех, кто приобретал имущество в строящемся доме либо сам занимался его строительством.

Важно! Кредитный возврат полагается лишь по одному жилью. 

Ипотечный имущественный вычет может быть получен только по одному жилью

Налоговый вычет – особенности процедуры

При покупке квартиры за собственные либо кредитные деньги и при перекредитовании человек может рассчитывать на возврат НДФЛ. Для этого нужно подготовить бумаги по уже существующему и новому кредиту. Полный перечень документов можно запросить в отделе ФНС по месту проживания. С учетом внутреннего регламента, налоговая служба должна осуществить камеральную проверку за 90 дней. Еще 30 дней полагается на перевод средств на счет налогоплательщика, рассчитывающего на налоговый вычет при рефинансировании. Потребуется много времени и терпения. Заемщики, уже проходившие этот процесс, утверждают, что лишь в первый год понадобится полный список необходимых бумаг и различные копии.

Важно! При следующем обращении оформление вычета пройдет гораздо проще. 

Понадобится некоторое время на оформление налогового вычета

Перекредитование и его особенности

Ситуация выглядит следующим образом: гражданин с помощью банка покупает квартиру, а через пару лет узнает, что в другом отделении условия гораздо выгоднее, и процентная ставка ниже. Это является стимулом провести рефинансирование кредита, что даст возможность сменить банк на более предпочтительных условиях.

После принятых изменений в НК России, налогоплательщики сохраняют за собой право на налоговый вычет по уплаченным процентам при перекредитовании, как это было раньше. Сейчас если заемщик уже получит вычет по действующему кредиту у первого банка, то расчеты с другим кредитором он может осуществить лишь после завершения предыдущих расчетов с первым банком. 

Гражданин имеет право получить налоговый вычет при рефинансировании

Сначала гражданину полагается вычет на проценты, оплаченные первому кредитору, а после рефинансирования этот процесс может перейти ко второму кредитору. При этом переход к другому банку связан с большим количеством бумаг, которые необходимо предъявить в налоговую службу: к первому кредитному договору прибавится второй.

Важно! Это нужно для возможности отследить смену растрат.

Что такое налоговый вычет

В нашем случае это возврат части НДФЛ, выплаченного ранее гражданином, в качестве компенсации понесенных расходов. К этим расходам относятся:

  • лечение;
  • покупка медикаментов;
  • обучение;
  • приобретение жилого имущества и т. д.

Существует несколько видов компенсации, однако мы будем рассматривать именно имущественную. Она, в свою очередь, делится на два уровня: возврат по стоимости недвижимости (квартиры, дома или участка) и по выплаченным процентам.

Практика налогового вычета должна мотивировать граждан к работе с официальным трудоустройством и стабильной выплате налогов. Поэтому воспользоваться этой возможностью могут только граждане, которые заключили трудовой договор и ежемесячно платят налог на доходы физических лиц.

Впрочем, доступна компенсация не только физлицам. Если вы индивидуальный предприниматель, но при этом получаете еще и другой доход (например, сдавая квартиру в аренду), вы можете самостоятельно платить налог как физическое лицо. В этом случае вам доступен и вычет по НДФЛ.

Законное обоснование

Нюансы получения регламентированы в статье 220 Налогового кодекса РФ. Рассматривая эту статью, можно выделить, что законодательство предусматривает возможность денежной компенсации не для вех категорий недвижимости.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 220 НК РФ компенсацию можно получить на расходы, произведенные на:

  • строительство или покупку квартиры, жилого дома или доли;
  • земельный участок для ИЖС;
  • земельный участок с расположенным на нем домом (или на долю земли и недвижимости);
  • на погашение выплаченных по ипотеке или ее рефинансированию.
Поэтому, приобретая или строя гараж, дачу, постройку на территориях огороднических или садоводческих товариществ на ипотечные средства, вы не сможете получить вычет. Компенсация полагается только на жилые постройки.

Существует еще несколько ограничений. Первое касается суммы льгот. Несмотря на то, что в тексте закона и указано, что вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов, на деле он не может превышать определенных сумм:

  • на недвижимость – не более 2 млн рублей;
  • на погашение процентов – не более 3 млн рублей.

Есть ограничения и на категории налогоплательщиков. Компенсация полагается официально трудоустроенным гражданам, стабильно выплачивающим подоходный налог в размере 13% от их официального заработка.

Кроме того, получить вычет за прошлые периоды могут пенсионеры, однако не более чем за три года, предшествующих году, в котором образовался переносимый остаток вычета. Другой нюанс касается лиц, участвующих в сделке купли-продажи. Нельзя получить возврат, если вы приобрели квартиру у взаимозависимого лица – супруга или супруги, мамы, дедушки, тетей и дядей, попечителей или подопечных. Однако к этому перечню не относятся кровные родственники. Если вы покупаете квартиру у, например, дедушки или тети супруга, вы можете рассчитывать на компенсацию, если между вами и дальним родственником не будет установлено взаимосвязи.

Пример расчета

Разберем пример расчета компенсации. Ранее в статье мы выяснили размер сумм, по которым делается возврат в размере 13 процентов. Например, если ваша квартира стоит 2 млн рублей, то максимальная компенсация по ней составит 260 тысяч рублей (2 000 000 х 13%).

Сумма выплачивается раз в год или на протяжении нескольких лет – потому как компенсация разбивается на несколько выплат, если цена жилья или размер процентов превышают установленный максимум.

Если же вы хотите получить стандартный вычет налогоплательщика, то умножьте полученный за год доход на 13%.

Налоговый вычет и брак

Право на налоговый вычет имеют оба супруга, если квартира или дом покупаются в совместную собственность. При этом неважно, на кого именно оформлена недвижимость и кто занимался выплатами. Каждый супруг имеет право на вычет, однако тогда стоимость имущества и самой ссуды нужно разделить на два, а также подать заявление на распределение доходов. Без этого заявления льготы будут предоставлены только одному супругу – тому, на кого оформлены документы.

Изменения 2014 года

Оформить компенсацию можно в любое время – хоть через год, хоть через 10 лет после покупки недвижимости. Однако и здесь есть момент, который важно прояснить.

Если вы купили новое жилье (и оформили право собственности на него) до 1 января 2014 года, сумма выплаты составит более 2 млн рублей на всех собственников квартиры или дома, но не будет превышать их стоимость. Повторно оформить льготу нельзя.

Если же имущество было куплено после 1 января 2014 года, то сумма вычета составит до 2 млн рублей на каждого совладельца. При этом, если ранее вы оформили компенсацию на квартиру до 1 млн рублей, то, купив после указанной даты новую недвижимость, вы сможете оформить льготы на сумму еще до 1 млн рублей.

Максимальная сумма на руки и период возмещения

Существует ограничение по максимальной стоимости жилой недвижимости, из которой может быть выплачен налоговый вычет – это 2 млн. рублей. Соответственно, 13% от этой максимальной суммы и будет 260 тыс. рублей, и больше государство ничего возвращать не будет, даже если вы заплатили за жилье не 2 млн. рублей, а 10 – 15 млн. рублей.

Период выплаты причитающейся суммы напрямую зависит от доходов гражданина, имеются в виду подтвержденные доходы, с которых был уплачен налог (НДФЛ – налог на доходы физических лиц). Имущественный вычет рассчитывается от суммы налогов, которые были уплачены в казну в течение календарного года. Приведем пример: при сумме годовой заработной плате в 1 млн. рублей НДФЛ составляет 130 тыс. рублей (13%). Соответственно, за этот год гражданину полагается возмещение, не превышающую эту сумму — государство не сможет отдать больше, чем было уплачено налогов.

Остальную часть (вплоть до максимума) обладатель недвижимости может получить за следующий год, если, конечно, в том году уплачивались налоги. Впрочем, если в очередном году налоги не выплачивались (по причине отсутствия работы или в связи с изменением формата занятости), декларацию можно подать уже за следующий год, и получить возмещение.

Налоговый вычет на банковские ипотечные проценты

Получить вычет можно не только по сумме, выплаченной при покупке жилья, но и по процентам, которые заемщики оплачивают за пользование предоставленным кредитом. Максимальная сумма для заемщика в этом случае составляет 390 тыс. рублей, однако в течение года государство не вернет больше, чем 13% от выплаченных процентов за прошедший календарный год. То есть, если за год банком было начислено (и заемщик их оплатил) по процентам, например, 400 тыс. рублей, то заемщик может рассчитывать на возврат 52 тыс. рублей за этот год.

Относительно базовой суммы процентных начислений, с которой исчисляется налоговый вычет — максимальная стоимость жилья не может быть выше 3 млн. рублей. До 2014 года эта сумма была равна 5 млн. рублей. Этот вычет не привязан ко времени возникновения прав собственности на квартиру в строящейся многоэтажке (или на частный дом, если кредит оформлялся под самостоятельное взведение жилья), а к моменту заключения ипотечного договора.

Кроме того, процентный возврат можно получить только раз в жизни и только по одному объекту недвижимости. Так, если по процентам не удалось получить максимально возможную сумму (390 тыс. рублей), то добрать остаток после оформления займа на другую квартиру уже не получится.

Возврат подоходного налога каждому из супругов

Все, что было сказано ранее в отношении правила максимальной суммы вычета «на одни руки» продолжает работать и в случае приобретения недвижимости семейной парой. То есть, компенсационная выплата в равном объеме полагается и мужу и жене, таким образом, семья совокупно может претендовать на возврат налога в двойном объеме. Это относится только к недвижимости, которая была приобретена (и оформлена в собственность) после 2014 года, относительно жилья, которое было куплено ранее, действуют иные правила (об этом ниже).
Супруги получат налоговый вычет исключительно в том случае, если и муж и жена официально трудоустроены (работодатель за них платит налоги) или же кто-либо из них имеет иные доходы, с которых выплачивается НДФЛ по налоговой декларации. Собственно, здесь применяется описанная выше схема – сколько налогов уходит в казну, столько государство и возвращает.

Кроме того, сумма оплаты, фигурирующая в договоре купли-продажи, должна быть реально уплаченной, то есть, должны быть в наличии подтверждающие документы. В данном случае неважно, на кого оформляется недвижимость, так как, согласно Семейному Кодексу РФ, если недвижимость была приобретена в период, пока супруги состоят в браке, она считается совместной собственностью.

Изменения правил в 2014 году

Имущественный вычет по жилью, которое было приобретено до 1 января 2014 года, оформлялся с привязкой к объекту недвижимости, а не к собственнику-налогоплательщику. То есть, предельная стоимость недвижимости, которая служит базой, равнялась 2 млн. рублей вне зависимости от количества собственников и прочих условий.

Кроме того, действовало правило, согласно которому взять налоговый вычет при покупке жилья можно было лишь один раз в жизни, вне зависимости от того, насколько меньше была стоимость жилья установленного максимума в 2 млн. рублей. То есть, если гражданин покупал квартиру за 1 млн. рублей, ему причитался вычет в размере 130 тыс. рублей (13% от стоимости жилья) и его право считалось реализованным в полном объеме, больше обратиться за вычетом, в случае покупки еще одной квартиры он не мог.
Относительно жилья, которое оформлено в собственность в 2014 году или позже, имущественный вычет рассчитывается по другим правилам. Как уже отмечалось, каждый из собственников жилья может получить 13% от суммы, не превышающий 2 млн. рублей (по своей доле платежа). Так, если квартира, например, стоит 6 млн. рублей и принадлежит трем собственникам в равных долях, то каждый из них может получить вычет в сумме 260 тыс. рублей.

Далее, изменилось правило, согласно которому обратиться за имущественным вычетом повторно было нельзя. Теперь право налогоплательщика будет реализовано в полном объеме (до 2 млн. рублей) вне зависимости от того, сколько объектов недвижимости он приобретает. Так, если гражданин покупает одну квартиру за 1 млн. рублей, ему выплачивают компенсацию в размере 130 тыс. рублей, а если затем, через несколько лет, он покупает еще квартиру за 1 млн. рублей, ему тоже выплачивают 130 тыс. рублей. Но если он решит приобрести третью квартиру, он уже не имеет право на получение вычета, так как уже исчерпал свой лимит. То же самое относится к собственникам, которые имеют доли в приобретенных квартирах.

Что такое рефинансирование и зачем это нужно

Итак, чем может грозить заемщику рефинансирование ипотечного кредита? Рефинансирование представляет собой передачу долговых обязательств заемщика перед банком, выдавшим ипотечный кредит, другому банку. Новый банк погашает долг заемщика в первом банке, и теперь заемщик должен деньги этой кредитной организации.

Привлекательность данной операции заключается в том, что, переходя в другой банк, заемщик получает более выгодные условия – более низкую процентную ставку по кредиту, более продолжительный срок кредитования. Собственно, таким способом банки просто переманивают друг у друга клиентов.
Но зачем это нужно самим банкам? Кредитные организации вынуждены разрабатывать свои продукты, ориентируясь на ключевую процентную ставку, которую назначает Центробанк. Ставка периодически изменяется, в зависимости от экономических условий в стране, поэтому ипотечные проценты «прыгают», и ставки на займы становятся то выше, то ниже.

Однако по условиям договора банк совсем не обязан снижать свою ипотечную ставку для клиента, который ранее оформил заем по более высокой ставке. Поэтому заемщик прибегает к рефинансированию и уходит в другой банк, где на текущий момент ипотечная ставка соответствует среднерыночной.

Непосредственно в учреждение-кредитор.

Как только вопрос решится, можно будет оформлять налоговый вычет при рефинансировании ипотеки. Для этого понадобятся полученные документы – о переуступке и график платежей, а так же старый договор. Так как условия ипотеки не изменились, то документ относится к действующим и налоговая инспекция примет его к рассмотрению.

Потеря права на вычет

Такие ситуации все же случаются. Их причины – это:

  1. Ошибки и неточности в документах;
  2. Получение большей суммы, чем было в первоначальном варианте кредитного договора;
  3. Само кредитное учреждение.

Главное – формулировки в договоре

Для того, чтобы сохранить свое право на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки, необходимо соблюсти целевое назначение кредитного договора. В новой версии должно быть в обязательном порядке указано, что деньги даются на погашение процентов и основного долга по ипотечному займу.

Финансовые учреждения осведомлены об этом моменте и составляют договора с его учетом. Но проблемы все же могут возникнуть, если в документе не указан номер предыдущего договора. А заставить банк внести такой пункт заемщик не может.

Выходом из ситуации могут стать копии всех предыдущих договоров и платежек. Их можно откопировать самостоятельно или заказать выписку с данными через банк. Обычно при предоставлении полного пакета документов налоговая инспекция не отказывает заявителям в выплате.

Увеличенная сумма: «за» и «против»

Финансовым учреждениям выгодно не просто проводить перекредитование клиентов, но и предлагать им увеличенную сумму. Большая часть заемщиков соглашаются на подобные условия, ведь возможность получить деньги под низкий процент всегда привлекательна. Но именно в этом и кроется фатальная ошибка, которая приводит к отказу в оформлении налогового вычета.

Сотрудники ФНС ссылаются в таких случаях на строку закона, гласящую, что подобный кредит нельзя назвать целевым. Ведь по факту заемщик получает сумму, превышающую его старый долг по ипотеке и может потратить остаток на другие цели.

Поэтому перед подписанием нового договора стоит хорошо подумать, что будет выгоднее для самого заемщика – получить положенный возврат или свободные деньги по пониженной ставке.

Источники

  • https://how2get.ru/nalogi/ndfl/kak-poluchit-nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/
  • https://ProRefinansirovanie.com/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii/
  • https://sdelano.ru/stati/kak-ne-poteryat-pravo-polucheniya-nalogovogo-vycheta-pri-refinansirovanii-ipotechnogo-kredita/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/vychet-i-vozvrat/za-protsenty/pri-refinansirovanii.html
  • https://posobie-expert.com/pri-refinansirovanii-ipoteki-nalogovyj-vychet-sohranyaetsya/
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/
  • https://Novostroev.ru/other/nalogovyy-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/
  • https://Bizneslab.com/nalogovyy-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/

[свернуть]