Возможна ли продажа не приватизированной квартиры с долгами?

По факту, собственниками неприватизированной квартиры не являются проживающие в ней люди. Такая недвижимость принадлежит государству либо муниципалитету и только они могут выступать в качестве лица, от имени которого возможно совершение сделки.

Любые операции жильцов с неприватизированной жилплощадью являются незаконными. Но существуют некоторые способы, при помощи которых можно осуществить задуманное.

Возможна ли продажа неприватизированного жилья с долгами?

Надо отметить, что случаи продажи неприватизированных объектов не так уж и редки. Конечно, основная масса покупателей стараются избегать таких предложений, но при наличии заинтересованности можно решить проблемы, являющиеся препятствием для проведения процедуры.

Для продажи неприватизированной недвижимости необходимо соблюсти некоторые условия. Обязательными требованиями являются:

  1. У продавца в наличии должна быть другое жилье, где он сможет прописаться после продажи жилплощади.
  2. Площадь продаваемого объекта не может быть менее 15 кв. метров.
  3. Количество жильцов, снимаемых с учета из проданной жилплощади, должны совпадать с прописывающимися жителями.

Продажа неприватизированной жилплощади с задолженностью по уплате коммунальных услуг встречается достаточно часто. Это вряд ли может служить препятствием для совершения сделки. Первым делом потребуется договориться с приобретателем о внесении залоговой суммы для оплаты долговых обязательств и дальнейшего оформления объекта в собственность.

неприватизированная квартира с долгами

Надо отдавать себе отчет, что такие операции довольно рискованны и требуют оформления расписок и других гарантийных обязательств. При этом продавцу приходится существенно снижать стоимость квартиры, чтобы заинтересовать потенциального клиента.

Кроме этого, при проведении процедуры лучше обратиться к посредникам, которые возьмут на себя выплату долга, оформление жилого помещения в собственность и поиск покупателя.  В итоге владельцу неприватизированной площади будет выплачена её стоимость за минусом накопившейся задолженности за услуги ЖКХ.

Иногда агентствами предлагается иная схема проведения процесса. В департамент жилищного хозяйства пишется гарантийное письмо с уверением выплаты долга после завершения процедуры передачи квартиры в частные руки.

После того, как приватизация окончена, сумма задолженности выплачивается, а квартира продается. Но такой вариант возможен только по согласию владельца жилья.

Как продать квартиру с долгом

Существует несколько способов реализации неприватизированного имущества. Рассмотрим каждый подробнее.

Приватизация жилого помещения вместе с покупателем

При таком варианте первоначально стоит выяснить, подлежит ли квартира передаче в собственность.

ВНИМАНИЕ! Нельзя приватизировать жилье, относящееся к особой категории муниципального имущества.

К нему относится недвижимость, расположенная в:

  • военных городках;
  • общежитиях;
  • относящаяся к социальному жилью;
  • ветхом доме;
  • аварийном здании и подлежащем капитальному ремонту.

Если продаваемая квартира не входит в указанный перечень, то следует начинать подготовку необходимых документов.

В районную администрацию, расположенную в месте нахождения объекта, подается заявление, подписываемое всеми прописанными в нем гражданами. К нему прикладываются:

  • справка о составе семьи;
  • данные о недвижимом имуществе;
  • гражданские паспорта и свидетельства о рождении детей;
  • сведения о жилищной квоте;
  • документ, подтверждающий право на льготу.

Заявление рассматривается в течении одного месяца, по его результатам заключается договор о приватизации, удостоверяемый нотариально.

Надо отметить, что такой вариант реализации жилья подходит, когда уже есть покупатель, заинтересованный в его покупке и готовый внести аванс за приватизационную процедуру.

продажа жилья без приватизации

Совершение процедуры обмена

Такой вариант можно осуществлять только, если участвует в этом проверенное агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя надежным партнером. Процесс заключается в проведении следующих этапов:

  1. Поиск покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивом для приобретения неприватизированного объекта является его сильно заниженная цена по сравнению со средне рыночной.
  2. Подбор агентства, имеющего хорошую репутацию, где приобретатель осуществляет покупку равноценного объекта по стоимости и размеру.
  3. В административный орган направляется прошение о согласовании процедуры обмена.
  4. После получения разрешение производится обмен жильем, покупатель получает неприватизированную жилую площадь. В свою очередь бывший её хозяин продает квартиру назад агентству за наличные денежные средства.

Такой способ не пользуется особой популярностью, так как в нем присутствует весьма щекотливы момент, заключающийся в отказе агентства купить квартиру обратно, которое, таким образом, просто «нагреется» на операции. И, кстати, доказать что-либо в суде не получится. Поэтому процент таких продаж очень мал – не более 5% от общего числа сделок.

Работа с риэлторским агентством

Еще одна разновидность обмена, но отличающаяся особыми методом осуществления сделки. При этом продавцом заключается соглашение с риэлторами на подбор равноценного жилья в обмен на его неприватизированную квартиру. После завершения процесса продавец реализует объект обратно агентству.

Тонкостью такого рода сделки является использование жилых помещений, располагающихся в удаленных местах и, чаще всего, существующих исключительно на бумаге.

Поэтому получается, что хозяин неприватизированной жилплощади передает свою квартиру в обмен на несуществующую. Хорошо, если агентство вдруг не начнет мошенничать. При плохом развитии событий можно остаться не только без жилья, но и без денег. Помимо этого, сложность заключается и в поиске подходящего агентства, которое согласиться на такую аферу.

Плюсы и минусы приобретения неприватизированной квартиры

Негативными сторонами такой сделки можно отметить:

  1. Приобрести такой объект сможет только гражданин РФ. Сделка не допускает налогового вычета и сумма налога не возвращается.
  2. Покупатель жилплощади при обмене не становится её собственником, хотя расплатился за неё наличными средствами. В том числе, он не сможет её приватизировать, если уже участвовал в процедуре с другим объектом.
  3. Существует риск пострадать от мошеннических действий приобретателя, так как невозможно будет доказать, что он должен продавцу деньги, ведь сделка оформлялась как равноценный обмен.
  4. Расчет по сделке может производиться только при помощи наличных денег. Банки не субсидируют подобные схемы.

достоинства и недостатки сделки

К положительным моментам можно отнести:

  • быстрое совершение операции;
  • исключены мошеннические действия, связанные с квартирой, так как её владельцем являются государственные органы. Жилье относится к категории «чистых», не находится под арестом и не заложен;
  • исключается признание обмена недействительным.

Тонкости продажи

Все указанные способы продажи неприватизированного жилого помещения с имеющимися долгами по квартплате несут риски для обеих сторон сделки.

Наиболее часто встречающимися случаями мошенничества являются:

  • после выписки продавцу не выплачивает деньги приобретатель;
  • агентство отказывается выкупать жилье назад.

Надо отметить, что такие сделки расцениваются как мнимые (притворные). При обращении в суд заинтересованных лиц (несовершеннолетних или недееспособных), права которых были нарушены каким-либо образом, сделка может быть признана недействительной.

Во избежание любых недобросовестных действий лиц, необходимо каждый этап сделки оформлять в письменном виде.

Например, при оплате нужно выдать расписку либо подписать предварительный договор, содержащий обязательства каждого участника о передаче квартиры и о её оплате.

Основной смысловой нагрузкой приватизации является получение недвижимости в полноправное владение. После завершения процедуры можно свободно распоряжаться ею по своему усмотрению – сдать его в аренду, продать или подарить, передать в наследство, заложить в банке.

Но при этом, владелец получает не только права, но и обязанности по содержанию жилого объекта, в том числе, уплачивать коммунальные и налоговые платежи.