Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: переходят ли долги при покупке к новому собственнику

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРНи узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов.

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммуналке

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Как самостоятельно узнать о долге

До оформления сделки покупатель запрашивает у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ из БТИ или УК, а также выписку с лицевого счета. По необходимости можно уточнить информацию самостоятельно через Интернет или оффлайн. Ниже приведены эффективные способы.

Портал Госуслуги

Узнать задолженность на Госуслугах можно даже через неподтвержденную учетную запись. Предварительно у продавца запрашиваются последние квитанции по ЖКХ, в которых отражены поставщики и лицевые счета плательщика. Авторизовавшись на сайте, выполните следующие действия:

  • с главной страницы перейдите в раздел “Услуги”;
  • в категории “Квартира, строительство и земля” выберите “Оплата ЖКХ”;
  • справа от информационного блока нажмите на синее окошко “Получить услугу”;
  • укажите регион, если отключена геолокация или собственность находится в другом населенном пункте;
  • выберите поставщика услуг из представленного списка;
  • под блоком с поставщиками, введите номер лицевого счета;
  • появится информация с адресом и балансом лицевого счета;
  • проверьте каждого поставщика в соответствии с квитанциями.

Если квитанции приходили от УК, то ее необходимо выбрать в перечне поставщиков. Если взносы оплачивались напрямую в ресурсоснабжающие компании, то необходимо проверить каждую из них. Номер лицевого счета, как правило, указан в правой верхней части квитанции. Если организация отсутствует в списке, запрашивайте информацию по ее ИНН.

ГИС ЖКХ

Авторизоваться на сайте можно через подтвержденный аккаунт на Госуслугах, в котором верифицированы паспортные данные, ИНН и СНИЛС. В личном кабинете выберите раздел “Оплата ЖКУ”, затем “История начислений”. В открывшемся блоке обязательны к заполнению адрес, период начисления платежей и номер лицевого счета. Дополнительные критерии поиска:

  • идентификатор платежного документа;
  • статус документа;
  • исполнитель услуг;
  • статус подключения к лицевому счету.

Каждый пункт оснащен выпадающим списком, из которого можно выбрать подходящий вариант. Исполнителя услуг можно найти в реестре, нажав на соответствующий блок справа. После нажатия на кнопку “Найти” на экране появится информация о начисленных суммах и задолженностях за указанный период.

Сайт судебных приставов

Проверить наличие задолженностей за собственником можно на официальном сайте службы судебных приставов. По результатам поиска не выявляется предмет обременения, но указывается номер судебного постановления для уточнения дополнительной информации. В разделе “Сервисы” выберите “Банк данных исполнительных производств”, затем укажите:

  • поиск по физическому лицу;
  • регион, в котором проживает собственник;
  • ФИО собственника;
  • дату рождения собственника.

Если в отношении собственника возбуждено исполнительное производство, появятся номер судебного постановления и участка. На сайте судебного органа в разделе “Информация по судебным делам” введите номер приказа и судебного участка. Выгрузив текст постановления, можно узнать предмет обременения и обстоятельства разбирательства.

Справка. Если информацию найти не удалось, можно сделать официальный в ФССП через личном обращение или интернет-приемную на сайте. Персональные данные владельца уточняйте, запросив паспорт перед оформлением сделки.

Выписка из ЕГРН

Информация по обременениям содержится на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости”, но редко обновляется и может содержать не актуальные сведения. Лучше запросить выписку из ЕГРН, в которой отражаются правовой статус объекта, технические характеристики, сведения о перепланировке, арестах, залогах, смене владельца и текущем собственнике, которые необходимы для проверки недвижимости перед покупкой.

Документ участвует в сделках купли-продажи, поэтому предоставляется продавцом. Также покупатель может заказать выписку самостоятельно на сайте Росреестра за 300 рублей. Точная сумма задолженности там не указывается, но отражается актуальная информация о запрете регистрационных действий. Лучше запросить документ через сервис “Ктотам.про”, который выгружает сведения из базы данных государственного реестра. Услугу оказывают за 250 рублей в течение 30 минут, а выписка приходит в удобном формате PDF.

Другие способы

Помимо перечисленных существуют другие способы узнать долги самостоятельно:

  • личное обращение или официальный сайт Управляющей компании, которая обслуживает дом;
  • личное обращение или официальный сайт ресурсоснабжающих организаций (уточняйте по квитанциям);
  • через онлайн-банкинг в разделе “Платежи и переводы” с указанием ИНН поставщика или УК;
  • через терминал в разделе “Платежи и переводы” с указанием номера лицевого счета.

Также узнать долг можно при личном обращении в Центр координации недвижимости при наличии в регионе.

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

  1. Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
  2. Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

  • продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
  • приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
  • в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

 

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Необходимые документы

Для проведения сделки нужно подготовить:

  • Удостоверение личности участников сделки: паспорта, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников), нотариальная доверенность (для представителя).
  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
  • Правоподтверждающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании и т. п.
  • Справку из УК о состоянии лицевых счетов.
  • Кадастровый и технический паспорт.
  • Иные документы по обстоятельствам (согласие второго супруга на продажу квартиры, разрешение органов опеки и пр.).

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

  • продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
  • переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
  • из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
  • оплачиваются долги;
  • подписывается основной договор;
  • перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
  • ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Сроки и расходы

По закону, обязательное заверение договора купли-продажи с долгами по коммуналке не требуется. Кроме оплаты стоимости самой квартиры (для покупателя) и погашения задолженности (для продавца), статьей затрат будет оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма составляет 2000 руб. По закону обязанность по ее уплате возлагается на нового собственника, поскольку утрата права собственности не облагается сборами. Но стороны могут договориться о разделении расходов. Кроме того, продавцу придется заплатить налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-5 лет.

Сроки оформления будут зависеть от работы управляющей компании и договоренности сторон, когда и каким способом будут оплачены счета. Непосредственно выдача справки обычно не занимает много времени. При наличии всех остальных документов сделку можно провести всего за несколько дней.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

  • Данный факт зафиксирован в договоре.
  • Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

  1. Обсудить условия переуступки долга.
  2. Составить соглашение.
  3. Подписать договор купли-продажи.
  4. Переоформить право собственности.
  5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

  • Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
  • Документы на жилье.
  • Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
  • Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

  • Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
  • Данные о квартире.
  • Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
  • Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Нюансы при заключении сделки по квартире с задолженностью по ЖКХ

  • Если продавец захочет скрыть задолженность от покупателя, сделать это практически невозможно. Пакет документов для заключения договора купли-продажи включает в себя выписку об отсутствии задолженности
  • Будущий собственник может заранее, до заключения договора о задатке, попросить продавца предъявить ему доказательства, что по квартире долгов не имеется.
  • Покупатель не обязан выплачивать задолженность по квартире без своего согласия. Даже если новый собственник купил квартиру с обременением, согласно статьи 391 ГК РФ, только после регистрации его могут обязать выплачивать долги. При стандартных способах заключении сделки, оплата коммунальных платежей производится с момента покупки жилья.
  • При решении вопросов с оплатой задолженности средствами из задатка, может возникнуть форс-мажор, и сумма не погасит задолженность. В таком случае сделка может не состояться по вине продавца, и он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Права покупателей вторичных квартир с задолженностью

При покупке квартиры с задолженностью по ЖКХ, покупатель имеет полное право потребовать у продавца справку о наличии долгов. Если данный объект недвижимости уже арестован, это всегда отражается в выписке ЕГРН. Такая выписка может раскрыть полную картину масштабов задолженности. Здесь подробно расписано, кем наложено ограничение и по какой причине.

Покупатель может потребовать включение в договор купли-продажи пункт, гарантирующий отсутствие задолженностей. Особое внимание уделите тому, как долго продавец является собственником квартиры. Если его сделка произошла совсем недавно, наведите справки о прежнем владельце квартиры.

Как определить, кто платит квартплату при продаже квартиры

Если рассматривать ситуацию с людской точки зрения, то оплачивать квартплату за проживание, пока длится регистрация сделки или за обговоренный срок освобождения квартиры, должен тот, кто проживает в этой квартире.

И здесь каждая сторона занимает свою позицию — покупатель квартиры утверждает, что он уже собственник и бывший собственник должен платить за то время пока не освободил квартиру.

Продавец же, в свою очередь ссылается на тот пункт договора, о котором я писал выше и предлагает новому хозяину заплатить за время своего проживания. В итоге получается не есть хорошо.

Поэтому договор купли-продажи квартиры надо читать внимательнее:)

Конечно, из-за 4-5 тысяч рублей судиться вряд ли будут, потому что потраченное время и услуги юристов будут стоить намного дороже, но кровь друг другу попортят.

Плюсы и минусы оплаты долга по квартире после сделки

  • Минусом можно считать дополнительные затраты и волокиту для сторон сделки, к тому же аренда ячеек тоже не безвозмездна.
  • Для будущих собственников, приобретающих жилье в ипотеку, необходимо предоставление в банк справки об отсутствии задолженности по квартире. Продавцу такие документы предоставить невозможно и в ипотеке ему скорее всего будет отказано.

Для покупателя квартиры в ипотеку очень сложно договорится с банком о предварительном погашении задолженности по продаваемой квартире. Вряд ли заёмщику дадут одобрение на выдачу кредита. К таким сделкам банки относится с особой осторожностью. Но иногда они делают исключение и индивидуально рассматривает каждую ситуации по приобретение квартиры с долгами.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

  1. Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
  2. Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
  3. Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Что делать, если не дают прописку?

Некоторые управляющие компании, несмотря на нормы действующего законодательства, могут препятствовать новому собственнику жилья при прописке отказываясь принимать документы до уплаты задолженности.

В таких случаях для постановки на регистрационный учет следует обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ. Заявление на снятие с учета по месту предыдущей регистрации и на прописку по новому адресу можно подавать единовременно. Удобнее всего это делать через личный кабинет портала Госуслуг.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

  • Личные данные сторон сделки;
  • Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
  • Ссылка на документы о праве стоимости;
  • Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Образец договора купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор составляется в обычной письменной форме и включает стандартные для такого типа документов сведения:

  • О сторонах сделки (ФИО, паспортные данные).
  • О предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
  • О документах на квартиру.
  • О цене и порядке расчетов.

Единственное отличие от стандартного договора – пункт о задолженности по коммунальным платежам. Желательно указать, что она не передается покупателю. Таким образом подтверждается факт, что покупатель не принимал на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий собственник. Как было сказано выше, лучше оформить перевод долгов на покупателя отдельным письменным обязательством.

 

 

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может затянуться на неопределенное время. Как достичь согласия с покупателем о том, кто будет погашать долг? Как грамотно отразить все договоренности в документах? Как законно провести сделку с минимальными потерями? Наши юристы готовы ответить на все вопросы на бесплатной консультации. При необходимости они же проведут сделку от начала и до конца, чтобы минимизировать риски продавца и покупателя.

Возможные варианты погашения задолженности

Перед продажей недвижимости с долгом по коммуналке сторонам сделки важно решить, кто будет рассчитываться за неоплаченные услуги.

Продавец

У продавца есть несколько вариантов решить проблему:

  1. Договориться о реструктуризации долга (при наличии уважительных причин неуплаты). Обращаться нужно непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг, необходимо обращаться в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа, отменить пеню или списать часть суммы. Благодаря реструктуризации можно избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.
  2. Погасить за счет аванса или задатка от покупателя. Возможность применения этого варианта зависит от размера долгов, поскольку размер задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Но в целом стороны могут сойтись на любой сумме. Внесение денег оформляется в виде соглашения о задатке. После его подписания нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается продавец, он возвращает сумму задатка в двукратном размере, если покупатель – он теряет уплаченные деньги (ст. 381 п. 2 ГК РФ).
Пример. Цена квартиры 4,5 млн. руб., долг по оплате коммуналки – 100 000 руб. Покупатель составляет с продавцом соглашение о задатке и передает 100 000 рублей, которые входят в цену недвижимости (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Последний оплачивает все счета и предоставляет справку об этом из УК. Остаток – 4,4 млн. руб. – продавец получает по завершении сделки купли-продажи.
  1. Взять кредит или целевой займ (на оплату услуг ЖКХ). В этом случае продавца ждут дополнительные расходы в виде процентной ставки. Кроме того, есть вероятность вовсе получить отказ в выдаче.
 

Чтобы закрепить обязательства продавца по оплате задолженности, можно составить предварительный договор купли-продажи, где прописать все достигнутые договоренности и сроки уплаты и заключения основного договора. Если погашение осуществляется за счет аванса или задатка, следует указать, что внесенная сумма пойдет на погашение долгов, квартира будет продана в определенные сроки и конкретному лицу.

Покупатель

Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя. Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток. В подобном случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый собственник мог оплатить коммуналку.

Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:

  • в самом договоре;
  • в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.

Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).

Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:

  • ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
  • Сведения о квартире.
  • Сумма задолженности.
  • Дата и подписи сторон.

Важно точно прописать согласованную сумму, вид услуг и период, за который будет внесена оплата. В документ также желательно внести последние показания приборов учета. Следует учесть, что по закону перевод долга возможен только по согласию кредитора (в данном случае УК или другого поставщика услуг), иначе он будет ничтожен (ст. 391 п. 2 ГК РФ). Поэтому сторонам нужно перед составлением соглашения обратиться в указанную организацию.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Источники

  • https://rosreestr.info/pokupka-kvartiry-s-dolgami
  • http://allo-urist.com/kuplya-prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ot-predydushhego-sobstvennika/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-dolgami-po-kommunalnyim-platezham/
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham.html
  • https://ZKHinfo.ru/kvartira/prodat-s-dolgom-za-komuslugi
  • http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/
  • https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-dolgami-zhkx
  • https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/
  • https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodat-vtorichnuyu-nedvizhimost-s-dolgami-v-moskve/
  • https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kto-platit-kvartplatu-posle-sdelki-s-nedvizhimostyu.html
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/s-dolgami-prezhnego-sobstvennika.html
  • https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

[свернуть]